Как зарегистрировать в Росреестре расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Вопрос:

Какие документы необходимо подать в Росреестр при расторжении в одностороннем порядке долгосрочного договора аренды?

Ответ:

Законодательство не требует регистрировать расторжение договора аренды. Регистрации подлежит лишь сам договор. Однако чтобы погасить запись об обременении недвижимости, возникает необходимость обратиться в Росреестр, для этого законом № 218-ФЗ предусмотрен заявительный порядок.

Процедура погашения записи регламентирована п. 99 Приказа Минэкономразвития РФ от 16.12.2015 № 943. В качестве документа, необходимого для снятия обременения, приказ упоминает только соглашение о расторжении договора. Во всех остальных случаях документальное оформление прекращения отношений должно соответствовать общим нормам Гражданского кодекса.

При этом в соответствии с пп. 8 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления кадастрового учета и регистрации прав могут являться иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Прекращение арендных отношений может происходить в рамках применения ст. 450.1 или 619 ГК РФ. В первом случае договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента. Во втором – может иметь место спор, и обоснованность одностороннего расторжения уже не так очевидна.

В Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2018 № 09АП-58050/2017 содержится вывод, что сторона, воспользовавшаяся правом немотивированного одностороннего отказа от исполнения зарегистрированного договора, вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства того, что контрагент уведомлен об отказе, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя.

По данному вопросу разъяснения также содержатся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Таким образом, если договор долгосрочной аренды предусматривает право немотивированного одностороннего отказа, в Росреестр достаточно предоставить соответствующее уведомление. Если расторжение договора происходит, когда имело место нарушение его условий, то документом — основанием для снятия обременения может служить соглашение сторон или судебный акт.

Ответ подготовлен Чернавкиным Николаем,
старшим специалистом службы правового консалтинга компании РУНА