Кто должен оплачивать расходы на содержание общего имущества в паркинге бизнес-центра

Вопрос:

Организация владеет подземным паркингом в бизнес-центре. Все машино-места в паркинге приватизированы. Места общего пользования – проходы, проезды, инженерные коммуникации – остались в собственности компании, которая несет расходы на содержание своего имущества. Так как паркинг находится в нежилом здании, положение о содержании общедолевого имущества в многоквартирных домах к паркингу неприменимо.
Как перераспределить расходы на собственников отдельных машино-мест?

Ответ:

Собственники отдельных машино-мест в паркинге становятся сособственниками мест общего пользования в силу закона. Следует провести общее собрание, на котором надо установить порядок определения расходов, обязанности сособственников, размер расходов, доли каждого сособственника в расходах и прочие вопросы, относящиеся к содержанию имущества. Если не удастся договориться, придется регламентировать несение таких расходов собственниками машино-мест в судебном порядке.

Объясним подробнее.

С 01.01.2017 вступили в силу изменения в законодательстве, позволившие владельцам машино-мест оформить выдел в натуре своего машино-места и регистрацию его в качестве собственного объекта в ЕГРН.

Законодательно вопросы несения расходов на содержание общедолевого имущества достаточно хорошо урегулированы положениями Жилищного и Гражданского кодексов РФ в отношении общедолевого имущества в многоквартирных домах, в квартирах, жилых помещениях (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ)

По нежилым помещениям, в частности, паркингам, отдельно стоящим гаражам, другим нежилым зданиям,  такие нормы и положения не установлены.

В таком случае применяется п. 1 ст. 6 ГК РФ – аналогия закона. То есть статьи, регулирующие сходные отношения по собственникам жилых помещений, применимы к собственникам нежилых.

В отношении машино-мест в Федеральном законе от 03.07.2016 N 315-ФЗ говорится о том, что «…имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств… и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест».

Так как пунктом 4 ст. 244 ГК РФ установлено, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не подлежит разделу, у всех собственников машино-мест возникает право собственности на общее имущество в силу закона. С этим правом корреспондирует обязанность по содержанию общего имущества (ст. 210 ГК РФ).

Распоряжение общей собственностью должно происходить по соглашению всех собственников имущества (ст. 247 ГК РФ).

Собственники машино-мест совместно с организацией, владеющей паркингом, должны определить по соглашению сторон права, обязанности и размер расходов на содержание мест общего пользования. Для того чтобы прийти к решению, удовлетворяющему интересам всех сторон, следует установить обязанности участия в расходах путем подсчета доли в праве на общее совместное имущество. Такую возможность дает ст. 249 ГК РФ.

Обычно такое соглашение достигается путем проведения общего собрания собственников. Организация — собственник всего паркинга может инициировать проведение такого собрания. Скорее всего, управление помещением паркинга и его содержание  уже возложены на какую-либо управляющую организацию, то есть расходы и затраты собственника паркинга на его содержание могут быть определены.

Решение, вынесенное общим собранием собственников недвижимости, обязательно для всех сособственников, безотносительно к тому, принимал ли данный собственник участие в общем собрании и как голосовал. В данной ситуации опять же применяются сходные положения ЖК РФ (ст. 44–48), также есть гл. 9.1 ГК РФ о решениях собраний какого-либо сообщества.

Таким образом, если собрание проведено без нарушений, то на нем можно распределить обязанности и разрешить все возникшие вопросы по эксплуатационным расходам, коммунальным платежам, содержанию и ремонту общего имущества паркинга.

Если же не получится собрать такое собрание ни заочно, ни очно или не удастся договориться мирно с сособственниками машино-мест, выход один: обратиться в суд за установлением долей собственности (п. 5 ст. 244 ГК РФ) или за восстановлением справедливости в части неосновательного обогащения собственников машино-мест при несении бремени содержания и расходов на общее имущество только собственником паркинга.

Практика судов по несению расходов:

— на определение доли — Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 № 02АП-3614/2018;

— на неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) — постановления Арбитражного суда Уральского округа от 10.10.2018 № Ф09-6069/18, от 29.05.2017 № Ф09-2048/17, ФАС Поволжского округа от 17.07.2012 № А12-17836/2011.

Ответ подготовлен службой правового консалтинга компании РУНА