Полномочия жильцов по контролю за общим имуществом дома

Вопрос:

Как жильцы многоквартирного дома могут взять под свой контроль общие площади дома и придомовую территорию? Каковы плюсы и минусы?

Ответ:

1. Придомовая территория — земельный участок, на котором расположен дом и размещенные на этом участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Преимущества контроля собственниками помещений: территорию можно будет использовать по своему усмотрению — благоустраивать, озеленять, устанавливать детские, спортивные площадки, парковки, шлагбаумы и т.п.

Недостатки: расходы на благоустройство  придомовой территории (строительство детской, спортивной площадки, услуги консьержа и пр.), находящейся в общей долевой собственности, будут нести все собственники помещений дома.

2. Общие помещения дома (подвалы, чердаки, межквартирные лестничные площадки, крыши и пр.).

Преимущества контроля собственниками помещений: общие помещения в доме можно сдать в аренду, а вырученные деньги использовать, например, на ремонт дома или благоустройство.

Недостатки:  расходы на  благоустройство  общих помещений дома (например, на услуги консьержа) будут нести все собственники помещений дома.

То есть при взятии контроля над общим имуществом дома платеж «содержание и ремонт общего имущества» в платежном документе может уменьшиться, в крайнем случае останется таким же. Увеличение платежа возможно только за «дополнительные удобства» по решению собрания собственников помещений дома.

Выбор способа управления общим имуществом, в состав которого входит и придомовая территория, производится собственниками помещений на общем собрании посредством голосования.

Управление общим имуществом дома могут осуществлять:

1. Управляющая компания (УК). Коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении домом.

Преимущества управления УК: собственникам не нужно решать какие-либо вопросы, в том числе по использованию общего имущества в доме, всем занимается УК.

Недостаток управления УК: отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг, выполненных работ.

2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Юридическое лицо, которое образуется из инициативной группы жильцов дома в целях управления общедомовым имуществом.

Преимущества ТСЖ: прямое управление общедомовым имуществом собственниками помещений в доме, контроль выполнения работ и расходования денежных средств, так как ТСЖ имеет свой расчетный счет.

Недостаток ТСЖ: государственная регистрация юридического лица, ведение деятельности организации (сдача отчетности).

Для создания ТСЖ необходимо провести общее собрание.

Участники собрания: физические и юридические лица — собственники жилых и нежилых помещений в доме (жильцы неприватизированных квартир не могут участвовать в собрании, управлении домом и придомовой территорией).

Кворум и подсчет голосов: общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 процентами общего числа голосов.

Количество голосов каждого собственника принимается равным отношению площади его помещения к суммарной площади помещений всех собственников, включая государственную собственность (неприватизированные квартиры).

Например, если общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 5 603 кв. м, что соответствует 100 процентам голосов, то собственник квартиры площадью 35 кв. м обладает 0,62 процента голосов (35 x 100 / 5 603), а кворум собрания составит присутствие собственников, обладающих правом собственности на площадь помещений размером более 2 801,5 кв. м, то есть более 50 процентов голосов.

Если помещение в общей долевой собственности, то исходя из доли каждого из собственников. Например, общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 2 500 кв. м, что соответствует 100 процентам голосов, а одно помещение площадью 200 кв. м в этом доме принадлежит двум собственникам в долях по 1/2 каждому, то каждый из таких собственников обладает 4 процентами голосов (200 x 1/2) x 100 / 2 500).

3. Совет дома.  Орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме, является альтернативой ТСЖ.

Функции: осуществление контроля за деятельностью УК по исполнению договора управления (контроль за оказанием услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества и т.д). Заключение договоров с подрядными организациями, осуществление  контроля за ними, возможность созывать общие собрания дома по вопросу управления общими помещениями, придомовой территорией, осуществление контроля за их исполнением.

Преимущества совета: не является юридическим лицом, не подлежит госрегистрации, не осуществляет предпринимательскую деятельность, может действовать без расторжения договора управления имуществом с УК.

Недостатки совета: нет. Для избрания совета дома и его председателя нужно провести общее собрание.

Участники собрания: физические и юридические лица — собственники жилых и нежилых помещений в доме (жильцы неприватизированных квартир не могут участвовать в управлении домом и придомовой территорией).

Кворум и подсчет голосов: площадь жилых и нежилых помещений собственников, проголосовавших за, должна составлять 2/3 от общей площади собственников помещений в доме. Количество голосов каждого собственника принимается равным отношению площади его помещения к суммарной площади помещений всех собственников (например, 76 / 31 500); (31 500:3*2=21 000 — это 2/3).

Такой же порядок проведения собрания устанавливается и для вынесения вопросов по управлению общедомовым имуществом.

Для того чтобы земельный участок под домом был переоформлен в общую долевую собственность, любой собственник помещения в доме (без проведения общего собрания) вправе:

  • обратиться в ДГИМ г. Москвы с заявлением об образовании земельного участка; нужно будет подготовить межевой план, документы для регистрации общей долевой собственности в Росреестр (расходы с подготовкой документов возлагаются на собственника);
  • обратиться в ДГИМ г. Москвы с требованием образования участка, так как ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления является образование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (в таком случае все расходы на подготовку проекта межевания и прочее возлагаются на департамент).

В зависимости от вопроса, поставленного на голосование, Жилищным кодексом РФ предусмотрены три варианта принятия решений общим собранием собственников помещений в доме:

  • большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимавших участие в общем собрании;
  • более чем 50 процентами
  • голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме;
  • большинством — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.
                 Вопрос, поставленный на голосование  Принятие         решения
Выбор способа формирования фонда капитального ремонта (ФКР), выбор лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете Более чем 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме
Наделение совета дома полномочиями по принятию решений о текущем ремонте общего имущества в доме
Реконструкция дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальный ремонт общего имущества в доме, использование ФКР, переустройство или перепланировка помещения, входящего в состав общего имущества Большинством, не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников
Определение размера взноса на капитальный ремонт и минимального размера ФКР в части превышения его размера над установленными минимальными размерами, размещение временно свободных средств ФКР, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации
Получение управляющим и (при непосредственном управлении дома собственниками помещений в этом доме) лицом, уполномоченным решением общего собрания, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества
Установление пределов использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в доме
Пользование общим имуществом собственников помещений в доме иными лицами, в том числе заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций
Определение лиц, которые от имени собственников помещений в доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества, представление документов на согласование переустройства или перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества, заключение соглашения об установлении сервитута, и лиц, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также порядка получения денежных средств, предусмотренных данными соглашениями
Наделение председателя совета дома полномочиями принимать решения по вопросам, не отраженным в ч 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в доме
Остальные вопросы, отнесенные Жилищным кодесом к компетенции общего собрания собственников помещений в доме. Большинством голосов от общего числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании

 

Ответ подготовлен службой правового консалтинга компании РУНА