Правомерен ли штраф за расторжение договора оказания риелторских услуг заказчиком-гражданином

Вопрос:

Между гражданином и риелторским агентством заключен агентский договор по продаже квартиры. В договоре срок его исполнения не прописан. Но есть условие, что в случае его расторжения заказчиком он должен будет уплатить штраф.

Клиент хочет расторгнуть договор, так как в течение продолжительного времени никаких действий по продаже квартиры не производится, агентство отчеты о проделанной работе не предоставляет.

Насколько правомерно условие штрафа за расторжение такого договора заказчиком?

Ответ:

Такое условие в договорах с заказчиком-гражданином неправомерно. Кроме того, на агентство может быть наложен административный штраф за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя.

Объясним подробнее.

Агентский договор между гражданином и риелторским агентством является разновидностью договора оказания услуг. Согласно пункту 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
В пункте 11 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 указано, что на отношения, связанные с осуществлением юрлицами и ИП посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью, распространяется действие закона о защите прав потребителей. Дело в том, что риелторские услуги, заключаются, в частности, в помощи в заключении гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан.

Таким образом, если одной из сторон в обязательстве является гражданин, заказывающий услуги для личных нужд, он пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ от 07.02.1992  № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Так, согласно ст. 32 закона заказчик вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
А в пункте 1 ст. 16 закона указано, что если в договор внесены какие-либо условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, такие условия признаются недействительными.

Следовательно, установленное условие штрафа за расторжение заказчиком агентского договора оказания риелторских услуг  ущемляет право потребителя и признается недействительным.

Это подтверждает и судебная практика. Например, Решением Сланцевского городского суда Ленинградской области от 22.06.2018 условия агентского договора от 03.10.2017, заключенного между ИП К. и Д., содержащие пункт договора в части, устанавливающей обязанность по выплате штрафной неустойки за досрочное расторжение договора по независящим от агента причинам признаны недействительными (ничтожными) (Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 15.08.2018 № 33-5117/2018).

Относительно оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов заказчику нужно учесть:

1. Потребитель не обязан оплачивать те услуги, которые в договоре отсутствуют (п. 3 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей»).
2. Доказывать понесенные расходы (документально) должен исполнитель.

Расходы по агентскому договору, составленному между гражданином и агентством, подтверждаются отчетом агента. К нему агент должен приложить необходимые доказательства расходов, произведенных им за счет принципала (заказчика) (п. 2 ст. 1008 ГК РФ).

При согласии с представленными понесенными расходами агентства заказчик-принципал обязан их оплатить.
В случае проверки органами Роспотребнадзора данного договора агентство может быть оштрафовано по п. 2 ст. 14.8 КоАП РФ. Размер штрафа составляет от 10 до 20 тыс. рублей.

Ответ подготовлен службой правового консалтинга компании РУНА