Шестнадцатого декабря завершилось самое громкое гражданское дело уходящего года. Верховный Суд РФ в Определении от 16.12.2005 № 5-КГ25-174-К2 поставил точку в споре о продаже квартиры известной артистки: сделка была реальной и жилье должно остаться у покупателя.
Напомним суть спора. Артистка Д., находясь под влиянием мошенников, продала свою квартиру и отдала им все вырученные деньги. Она полагала, что участвует в спецоперации по поимке преступников, а сделка по продаже жилья является фиктивной.
Осознав, что ее обманули, Д. обратилась в полицию. По факту мошенничества было возбуждено уголовное дело, но вернуть деньги не удалось.
Артистка не собиралась покидать квартиру и подала в суд иск с требованием признать сделку недействительной, поскольку совершила ее под давлением мошенников. Суды трех инстанций иск удовлетворили, руководствуясь следующим:
— Д. в течение нескольких месяцев находилась под влиянием мошенников, и ее воля на совершение сделки была искажена;
— квартира является основным местом жительства для Д. и членов ее семьи;
— в момент заключения договора Д. находилась в состоянии психического расстройства, не понимала в полной мере своих действий и не могла руководить ими;
— покупатель, будучи ИП в сфере недвижимости, не проявила должной осмотрительности, не установила истинные цели Д. при продаже квартиры по заниженной стоимости, проигнорировала обстоятельства, свидетельствующие об искажении воли продавца;
— оснований для применения двусторонней реституции не имеется, поскольку деньги за квартиру получили мошенники.
Приняв такое решение, суды фактически лишили покупателя не только квартиры, но и денег, рекомендовав истребовать их от мошенников.
Чтобы восстановить свои права, покупатель обратилась в Верховный Суд, который не стал отправлять на пересмотр решения нижестоящих судов. ВС РФ просто отменил их и вернул квартиру покупателю.
При этом Верховный Суд отметил, что в ходе рассмотрения дела были установлены все существенные обстоятельства дела. Однако суды неправильно трактовали законодательные нормы и дали неверную оценку доказательствам. ВС установил целый список нарушений, допущенных нижестоящими судами. А именно:
• Понятия «воля» и «волеизъявление» следует разграничивать. Так, несмотря на то, что воля Д. была подавлена мошенниками, ее волеизъявление на совершение сделки было вполне реальным и осознанным. Из протокола допроса продавца в рамках уголовного дела, напротив, следовало, что она желала совершить эту сделку, полагая, что ее последствия должны быть впоследствии аннулированы. При этом она не могла заблуждаться относительно общеизвестных последствий сделки купли-продажи жилья – перехода права собственности.
• Сделку можно признать недействительной, если продавца ввели в заблуждение третьи лица, а покупатель знал или должен был знать об этом. Однако недобросовестного поведения покупателя суды не установили.
• Указывая на недостаточную осторожность и осмотрительность покупателя при заключении сделки, несмотря на имеющие знания и опыт, суды не учли, что такой же опыт имелся у продавца. Являясь предпринимателем, она имела большой опыт заключения договоров и контрактов и должна была осознавать правовые последствия совершаемой сделки. Дееспособный гражданин самостоятельно отвечает за последствия своего поведения.
• Оценивая психическое состояние Д. в момент совершения сделки, суды приняли результаты экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, поскольку от судебной экспертизы истица отказалась. По мнению ВС, имеющееся заключение не подменяет собой заключение судебной экспертизы, так как оно отвечает на другие вопросы и не позволяет установить психическое состояние продавца при заключении сделки. Обязанность доказать, что в момент заключения сделки продавец не был способен понимать свои действия, лежит именно на нем. В случае отказа от экспертизы всю ответственность и последствия принимает продавец.
• Даже если сделка была совершена под влиянием заблуждения, у судов не было основания не применять двустороннюю реституцию. Отказ в возврате денег покупателю по причине их передачи мошенникам является неправомерным. После заключения сделки продавец получил деньги и распорядился ими по своему усмотрению. В случае отмены сделки он должен вернуть их покупателю.
При таких обстоятельствах Верховный Суд пришел к выводу, что оснований для признания сделки недействительной и применения двусторонней реституции не имеется. А значит, квартира должна остаться в собственности покупателя.
Стоит отметить, что суды отменяли сделки и до спора известной артистки. Решение ВС РФ лишь задало вектор для рассмотрения аналогичных дел, поскольку вопрос существенности заблуждений подлежит исследованию в каждом конкретном случае.
Высший судебный орган прямо указал на недопустимость формального подхода к оспариванию сделок, поскольку это создает угрозу стабильности гражданского оборота. Вместе с тем возраст продавца и его заблуждение относительно мотивов сделки и ее последствий не являются основанием для ее отмены. Судам необходимо учитывать степень заблуждения продавца и понимание им последствий, а это может показать судебная экспертиза.
Покупатель не может получать меньший объем защиты в случае заблуждения продавца. Защита прав потерпевшего от мошенников не может осуществляться за счет другого лица, не совершившего противоправных действий.
Вы можете оставить первый комментарий