Акт приема-передачи при возврате арендованного имущества не является единственным документом, подтверждающим прекращение договора аренды

Компания арендовала помещение у предпринимателя. Однако до завершения действия договора она расторгла его в одностороннем порядке и съехала, о чем уведомила арендодателя и оплатила аренду на 2 месяца.

Арендатор предложил владельцу имущества подписать акт приема-передачи помещения по завершении аренды, но предприниматель на приемку помещения не приехал. Спустя несколько месяцев он пригласил экспертов для осмотра помещения.

Специалисты установили, что в помещении требуется ремонт стен, пола и потолка, и определили стоимость ремонта. Однако выводов о том, что виноват в износе имущества арендатор, они не сделали.

Предприниматель сдал имущество новому арендатору, а с компании решил взыскать не полученные за период простоя помещения арендные платежи, а также стоимость ремонта, определенную экспертами. Компания попыталась урегулировать спор и предложила предпринимателю компенсировать затраты на ремонт, но ИП предложение не принял.

Вместо этого он обратился в суд и выиграл в двух инстанциях. Удовлетворяя иск, суды указали следующее:
— факт прекращения договора аренды должен быть подтвержден актом приема-передачи имущества. Однако стороны его не подписали, а значит, договор продолжал действовать и арендатор должен внести плату;
— моментом прекращения договора суды признали дату проведения экспертизы и сочли, что арендатор должен оплатить аренду до этой даты;
— поскольку имущество продолжало простаивать в связи с необходимостью ремонта, компания должна компенсировать простой и выплатить предпринимателю упущенную выгоду до даты заключения нового договора, а также оплатить стоимость ремонта.

При этом доводы компании о том, что имущество было фактически освобождено, а владелец сам уклонялся от подписания акта, суды в расчет не взяли.

Но кассация решила иначе (постановление АС СКО № Ф08-2403/2026 от 29.05.2026). Она отменила принятые решения и направила дело на пересмотр на основании следующего.

Суды сочли подписанный сторонами акт приема-передачи при возврате арендованного имущества главным подтверждающим документом. Поскольку стороны акт не подписали, договор аренды продолжал действовать, а значит, арендатор должен вносить плату. При этом за день окончания договора аренды суды необоснованно приняли дату проведения экспертизы.
Между тем, подтвердить прекращение договора могут и другие факты. В частности, компания уведомила предпринимателя о своем выезде из помещения. В назначенный день она вывезла свое имущество и даже входную дверь. После этого коммунальные ресурсы в здании не потреблялись.

Суды признали правомерной компенсацию упущенной предпринимателем выгоды, поскольку он не мог сдать помещение в связи с необходимостью проведения экспертизы и ремонта. Однако специалисты, проводившие экспертизу, оценили стоимость ремонта, который требовался помещению, но не установили, что износ произошел по вине арендатора. При этом фактически предприниматель ремонт не делал, а сдал помещение новому арендатору в таком же виде, но уже по более высокой цене.

Таким образом, кассационный суд пришел к выводу, что компания не должна нести ответственность за действия ИП, который вел себя недобросовестно и хотел компенсировать свои предпринимательские риски – простой помещения – за счет бывшего арендатора.