Какие ошибки в документах на жилье чаще всего находят нотариусы

Федеральная нотариальная палата (ФНП) рассказала РИА Недвижимость о наиболее распространенных ошибках, с которыми специалисты сталкиваются при оформлении сделок с недвижимостью. Нотариусы подчеркивают, что часть проблем напрямую связана с некорректным расчетом долей при использовании материнского капитала и неверными сведениями в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Ошибки можно разделить на несколько основных категорий:

1. Технические неточности в данных ЕГРН.
В реестре могут быть некорректно указаны сведения о границах земельного участка. Например, по документам он может пересекаться с другим наделом, причем не обязательно с соседним. Проводить сделку с такими объектами нельзя — сначала необходимо исправить ошибку или провести межевание заново. Кроме того, из-за сбоев в технических документах иногда в несколько раз завышается кадастровая стоимость объекта, либо она неправильно указывается в электронных формах для Росреестра.

2. Ошибки при распределении долей за счет маткапитала.
Это отдельный пласт проблем, связанных с соглашениями о выделении долей в недвижимости, купленной с использованием государственных средств. Типичные примеры:

• неправильный расчет: В одном из соглашений указали, что 24/100 квартиры принадлежат супругам, а по 12/100 — двум детям. Оставшиеся 52/100 доли, которые супруги приобрели на кредитные средства, вообще остались за скобками документа;
• забытые члены семьи: При составлении договора в простой письменной форме часто забывают включить кого-то из родственников. Например, взрослому ребенку или ребенку от предыдущего брака не выделяется доля. Юридически это означает отсутствие одного из законных собственников в документе.

3. Проблемы с постройками на участке.
Часто возникают расхождения между договором купли-продажи и данными реестра относительно капитальных строений:

• объект есть в жизни, но нет в ЕГРН: Собственник построил на участке дачу, баню или гараж, но не зарегистрировал их. Недвижимость упоминается в договоре, однако в выписке из ЕГРН информации о ней нет. Это создает сложности с оформлением перехода права собственности;
• объект есть в ЕГРН, но его нет в договоре. Например, по данным реестра на участке числится постройка, которая физически уже снесена, или продавец просто забыл указать ее в сделке. По закону землю можно продавать только вместе со всеми расположенными на ней строениями, если они принадлежат одному владельцу. Если объект существует, его нужно внести в договор, а если снесен — предварительно снять с кадастрового учета.

4. Прочие юридические препятствия.
Помимо фактических ошибок в описании объектов, проблемы могут носить процедурный характер. К ним относятся отсутствие необходимого согласия супруга на продажу или прекращение действия доверенности представителя одной из сторон сделки.