Аренда земли для бизнеса

Создание бизнеса часто начинается с вопроса: где его разместить? Один из самых доступных способов —  аренда земельного участка. Арендовать землю можно как  у частного владельца, так и у государства. В статье разберем, кто имеет право сдавать землю, как оформить аренду у собственника и на каких условиях предоставляются участки из государственной собственности.

Над статьей работали:
Автор: Бабаева Ирина; редактор: Чапис Елена

Содержание

1. Аренда земельного участка под бизнес: плюсы и минусы
2. Как оформить арендные отношения с частным собственником
3. Кто может сдать землю для создания бизнеса
4. Кто может взять землю в аренду у государства для бизнеса
5. На какой срок можно арендовать землю у государства
6. Где найти сведения о земельных участках для бизнеса
7. Как выбрать землю для бизнеса
8. Как арендовать участок под бизнес, не принимая участия в торгах
9. Госпрограммы для развития малонаселенных территорий
10. Аренда земли в Москве для малого бизнеса: условия
11. Процедура аренды земельного участка у государства

Аренда земельного участка под бизнес: плюсы и минусы

Аренда земли — это форма пользования земельным участком на основании договора, по которому арендодатель предоставляет участок арендатору во временное владение и пользование за плату (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Для бизнеса это значит, что компания или предприниматель могут разместить объект, строение или вести деятельность на арендованной земле, не покупая ее в собственность.

Арендные отношения в сфере земли регулируются следующими нормативными правовыми актами РФ:
— Гражданский кодекс РФ — устанавливает общие правила аренды;
— Земельный кодекс РФ – устанавливает особенности аренды именно земельных участков;
— Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — правила регистрации прав аренды в Росреестре;
— муниципальные акты и региональные постановления — регулируют ставки арендной платы и порядок предоставления земли из госфонда.

Арендовать землю можно как у государства или муниципалитета (через аукцион, за исключением определенных случаев), так и у частного собственника (по договору напрямую).

У аренды земли под бизнес есть преимущества и минусы.

Плюсы аренды:
1. Экономия капитала. Нет необходимости сразу вкладываться в покупку земли. Денежные средства можно направить на развитие бизнеса.

2. Быстрый старт бизнеса. Аренда земли у частного собственника – это быстрый процесс, который позволит начать работу за несколько недель, тогда как покупка земли занимает месяцы.

3. Гибкость бизнеса. Можно взять участок на короткий срок, протестировать бизнес-модель и при необходимости сменить локацию.

4. Льготы по госпрограммам. Для малого бизнеса иногда действуют льготные ставки аренды или предоставление земли без торгов.

Недостатки и риски аренды:
1. Временный характер права. Арендатор не владеет землей — собственник может не продлить договор или изменить условия.

2. Зависимость от арендодателя. Увеличение платы, смена собственника участка или расторжение договора могут повлиять на стабильность бизнеса.

3. Бюрократия при госаренде. Если земля государственная – в большинстве случаев необходимы торги, согласование. Оформление может занять до 6–12 месяцев.

Неважно у кого вы арендуете землю под бизнес, всегда тщательно проверяйте условия договора и статус земли.

Как оформить арендные отношения с частным собственником

Процедура аренды земли у частного лица или компании регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 606–625) и Земельным кодексом РФ (ст. 22).

Торги при аренде земли у частного собственника не проводятся. Это требование обязательно, только когда речь идет о государственной или муниципальной земле.

Если же участок находится в частной собственности, порядок проще:
— стороны заключают договор аренды напрямую, без конкурса и аукциона;
— определяют условия соглашения (срок, плата, ответственность);
— регистрируют договор в Росреестре при необходимости.

Для начала необходимо убедиться, что арендодатель действительно является владельцем участка (получите выписку из ЕГРН). Проверьте категорию земли и ВРИ — они должны быть подходящими под бизнес.

В договоре аренды укажите кадастровый номер и адрес участка, срок аренды, арендную плату и порядок ее внесения, целевое назначение, обязанности сторон и порядок расторжения.

Если договор заключен на срок более одного года, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре (ст. 26 ЗК РФ, ст. 651 ГК РФ).

Передача земли оформляется актом приема-передачи, который подписывается обеими сторонами.

Для надежности рекомендуется проверить, нет ли на участке ареста, залога или иных обременений.

В ряде случаев предпринимателю выгоднее арендовать землю у частного лица, чем у государства. Это связано с быстротой оформления договорных отношений (не нужно проходить аукцион, подавать заявки), гибкостью условий в соглашении (можно согласовать любой срок аренды, договориться о льготном периоде, пока арендатор обустраивает объект).

Частные участки чаще находятся в коммерчески привлекательных местах — вдоль дорог, в центрах населенных пунктов, на оживленных трассах. Госучастки чаще предлагаются на окраинах или в промзонах.

Вариант аренды земли у частного собственника особенно удобен:
— для малого и среднего бизнеса, где важен быстрый старт;
— при сезонных проектах (кафе, павильоны, автосервисы, летние площадки);
— если участок нужен в уже застроенном районе, где государственной земли нет;

Кто может сдать землю для создания бизнеса

Сдать земельный участок в аренду может только его законный владелец — лицо, обладающее правом собственности или иным законным правом владения и пользования.

Основные категории арендодателей:

1. Частные лица и организации, владеющие землей на праве собственности. Они могут сдавать участки в аренду по договору, зарегистрированному в Росреестре, если срок аренды превышает один год.

2. Муниципальные образования и субъекты РФ — если участок находится в их распоряжении (например, земли населенных пунктов или промышленного назначения).

3. Федерация — через уполномоченные органы, когда речь идет о землях федеральной собственности (например, земли лесного фонда, транспорта или обороны).

При этом сдача земли не должна противоречить ее категории и разрешенному виду использования, указанному в ЕГРН.

Во многих регионах администрация предлагает в аренду заброшенные участки (бесхозяйные) в пределах города, стимулируя развитие малого и среднего предпринимательства.

Кто может взять землю в аренду у государства для бизнеса

Арендовать землю у государства могут как физические лица, включая индивидуальных предпринимателей, так и юридические лица.

Основные категории арендаторов:
— начинающие предприниматели, планирующие открытие бизнеса;
— компании, расширяющие производство или строительство;
— инвесторы, реализующие проекты развития территорий.

Варианты получения участка:
— через торги (аукцион) — основной способ (ст. 39.11 ЗК РФ). Участок предоставляется тому, кто предложит наибольшую арендную плату;
— без торгов. Возможно только в установленных законом случаях.

Запросы на аренду подаются в администрацию муниципалитета или уполномоченные региональные органы исполнительной власти.

На какой срок можно арендовать землю у государства

Законодательством РФ установлены минимальные и максимальные сроки аренды земли у государства в зависимости от целевого назначения и вида деятельности. Рассмотрим их в таблице.

Где найти сведения о земельных участках для бизнеса

1. Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru)
Это бесплатный онлайн-инструмент Росреестра.
Он позволяет:
— искать участки по адресу, кадастровому номеру или карте;
— узнать кадастровую стоимость, площадь, ВРИ, границы;
— проверить, свободен ли участок или закреплен за собственником.

2. Порталы региональных и муниципальных торгов
torgi.gov.ru — единая федеральная площадка, где публикуются все аукционы по продаже и аренде земли, принадлежащей государству или муниципалитетам.

Сайты органов имущественных отношений субъектов РФ. Например, в Московской области — mio.mosreg.ru.

Региональные инвестиционные порталы (например, investmoscow.ru для Москвы). На этих порталах размещаются участки, доступные для бизнеса, с указанием площади, категории, цены и срока аренды.

3. Росреестр и «Госуслуги»
На портале rosreestr.gov.ru можно заказать выписку из ЕГРН и получить достоверные данные о собственнике и правах на землю.

На gosuslugi.ru доступны услуги:
— предоставление сведений ЕГРН;
— проверка юридического статуса участка.

4. Коммерческие площадки
Для подбора участков под конкретные бизнес-цели можно использовать:
ЦИАН, Avito Недвижимость, DomClick, Yandex Недвижимость — фильтры позволяют выбрать участки под коммерцию или промышленные земли.

При выборе участка учитывайте его расположение, близость к транспортным узлам, наличие инженерной инфраструктуры, имеющиеся ограничения и обременения, экономическую целесообразность.

Также рекомендуем ознакомиться с планом развития территории в вашем регионе при его наличии (это может быть как генеральный план, так и правила землепользования и застройки территории). Это необходимо ввиду того, что участок может попасть под будущее строительство дороги, парка или иного гособъекта.

Как выбрать землю для бизнеса

Перед поиском участка нужно четко понимать назначение бизнеса, потому что категория и вид разрешенного использования земли (ВРИ) должны строго соответствовать деятельности.

Исчерпывающий перечень категорий установлен в статье 7 ЗК РФ. К ним относятся: земли сельхозназначения, населенных пунктов, промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны, безопасности, особо охраняемых территорий и объектов, лесного, водного фонда, запаса.

ВРИ можно найти в классификаторе, утвержденном Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Начинающие предприниматели часто допускают ошибки и арендуют участок под не тот ВРИ. Например, нельзя построить автомойку или кафе на земле сельхозназначения без перевода категории. В дальнейшем такое строительство будет незаконным и поставит под вопрос весь бизнес. Именно поэтому перед покупкой или арендой обязательно проверьте как категорию земли, так и ВРИ участка.

Также обратите внимание на право собственности (федеральная, муниципальная, частная), наличие обременений (сервитутов, ареста, залога, охранных зон), доступность инженерных коммуникаций (электричество, вода, газ, дороги).

Вся эта информация содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). С ней можно познакомиться, получив выписку из ЕГРН.

Для удобства подготовили краткую инструкцию по выбору участка:
1. Определите назначение бизнеса и требуемый ВРИ.
2. Изучите публичную кадастровую карту и найдите подходящие участки.
3. Проверьте юридическую чистоту (через ЕГРН).
4. Узнайте, кто собственник (государство, муниципалитет или частное лицо).
5. При необходимости участвуйте в аукционе или заключайте договор аренды с частным владельцем.
6. Проверьте доступ к инфраструктуре и транспортной сети.
7. Рассчитайте экономическую выгоду (иногда аренда выгоднее покупки).

Как арендовать участок под бизнес, не принимая участия в торгах

По общему правилу госземля предоставляется в аренду на торгах. Однако из этого правила есть исключение. Случаи предоставления земли без торгов установлены ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Среди них следующие случаи предоставления земли:
— юрлицам по указу Президента РФ;
— юрлицам по распоряжению Правительства РФ с целью размещения объектов социально- культурного назначения или реализации масштабных инвестпроектов;
— по распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ в аналогичных целях;
— застройщику-банкроту для обеспечения требований кредиторов и должников или передачи его в фонд развития территории для завершения строительства многоквартирного дома;
— гражданам в целях строительства жилья или ведения личного подсобного хозяйства (если на аукцион не поступили заявки от других желающих);
— взамен изъятого для госнужд земельного участка, находящегося в аренде;
— собственникам объектов недостроя для завершения их строительства;
— для выполнения международных обязательств;
— размещения объектов инженерной инфраструктуры, имеющей статус регионального или федерального значения;
— для реализации инвестиционного контракта, концессионного соглашения или соглашения о государственно-частном партнерстве.

Порядок предоставления земли в аренду без проведения торгов предусмотрен ст. 39.14 ЗК РФ. Алгоритм действий выглядит следующим образом:

1. Подготовка схемы расположения земельного участка (если он не образован и нет проекта межевания территории).
2. Направление заявления о предварительном согласовании предоставления участка (подается в уполномоченный орган).
3. Принятие решения о предварительном согласовании (принимает уполномоченный орган).
4. Проведение кадастровых работ.
5. Кадастровый учет участка.
6. Направление заявления о предоставлении земельного участка (подается в уполномоченный орган).
7. Заключение договора аренды с заявителем.
8. Регистрация договора если срок аренды один год или более.

В столице органом исполнительной власти, уполномоченным на принятие указанных решений, является Департамент городского имущества города Москвы.

Госпрограммы для развития малонаселенных территорий

В России действуют несколько госпрограмм, направленных на поддержку сельского населения, повышение их уровня жизни, развитие инфраструктуры.
В рамках большинства таких госпрограмм предусмотрена аренда земельных участков и нередко на льготных условиях.

Главной госпрограммой в этом направлении является программа по комплексному развитию сельских территорий (Постановление Правительства РФ от 31.05.2019 № 696). В рамках ее реализации планируются строительство и модернизация школ, детсадов, больниц, дорог, обеспечение газификации и водоснабжения.

Также на территории России реализуется программа «Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия» (утверждена Постановлением Правительства от 14.07.2012 № 717).

Аренда земли в Москве для малого бизнеса: условия

Город Москва регламентирует порядок предоставления земли в аренду любому субъекту бизнеса в Постановлении правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП.

Большая часть льгот в Москве связана с крупными производственными и инновационными проектами. Однако есть и меры поддержки, которые облегчают аренду земли или недвижимости для малого бизнеса.

Так, еще в 2009 году принято Постановление правительства Москвы от 30.06.2009 № 629-ПП, предусматривающее заключение с субъектами малого предпринимательства договоров аренды на новый срок без проведения торгов (такие договоры не должны предусматривать возможность капстроительства на участке).

Льготы по аренде земли или изменению ВРИ установлены при строительстве объектов инфраструктуры, создании рабочих мест (Постановление от 24.12.2024
№ 3135-ПП «О мерах по обеспечению жилой и (или) нежилой застройки на территории города Москвы объектами инфраструктуры и местами приложения труда»).

Процедура аренды земельного участка у государства

В соответствии с ЗК РФ госземля предоставляется по итогам проведения торгов в форме аукциона. О случаях предоставления земли без торгов было рассказано в предыдущих разделах статьи. В данном разделе остановимся на алгоритме действий для получения земли в аренду по итогам аукциона.
1. Подготовка участка к торгам
Орган власти (муниципалитет или субъект РФ):
— формирует участок (проводит кадастровый учет и определяет его границы);
— определяет ВРИ и категорию земель;
— утверждает начальную арендную плату и срок аренды;
— готовит проект договора аренды.

2. Публикация извещения
Информация публикуется на официальных площадках:
— torgi.gov.ru — федеральная площадка, где проходят все земельные аукционы;
— сайты органов власти региона.

Извещение должно появиться не менее чем за 10 рабочих дней до аукциона.
В нем указывают:
— адрес и кадастровый номер участка;
— площадь и категория земель;
— срок аренды;
— начальную арендную плату;
— размер задатка;
— форму подачи заявки и сроки приема документов.

3. Подача заявки
Любое физическое или юридическое лицо может участвовать в аукционе.
Требуется:
— заявка на участие в аукционе;
— копия паспорта (или учредительных документов);
— платежное поручение о внесении задатка;
— доверенность (если действует представитель).

Заявка подается через электронную торговую площадку (в большинстве регионов — через torgi.gov.ru).

4. Проведение аукциона
Как правило, аукционы проводятся в электронной форме. Побеждает тот, кто предложит наибольшую ежегодную арендную плату. После завершения торгов организатор оформляет и размещает протокол об итогах.

5. Возврат задатков
Возвращаются всем участникам, кроме победителя.

6. Подписание договора аренды
Орган власти направляет проект договора победителю в течение 15 дней после размещения протокола аукциона. Победитель должен подписать договор и внести первый платеж. Если победитель отказывается — право переходит к следующему участнику. Если победитель — единственный участник, проводится повторный аукцион.

7. Государственная регистрация
Если договор заключен на срок более года, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. После регистрации арендатор получает выписку из ЕГРН — подтверждение своего права аренды.