Частный сервитут

Частный сервитут — это разрешение законно пользоваться частью чужой земли. Оно может понадобиться, к примеру, чтобы проехать к своему дому через участок соседа или  проложить коммуникации. В статье разъяснено, как документально оформить такое разрешение, где его зарегистрировать, сколько за это придется заплатить и как впоследствии прекратить его действие, если нужда в пользовании чужой землей отпадет. 

Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко

Содержание

1. Частный и публичный сервитут
2. Соглашение о частном сервитуте
3. Как установить частный сервитут
4. Плата за частный сервитут
5. Регистрация частного сервитута
6. Прекращение частного сервитута

Частный и публичный сервитут

Сервитут — это разрешенное законом ограниченное пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости (ст. 274 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Это особый юридический механизм, который в определенных ситуациях позволяет отступить от принципа неприкосновенности собственности. Такая необходимость может возникнуть, если права и законные интересы одного лица невозможно реализовать без использования чужого имущества.

Сервитуты подразделяются на частные и публичные. Такое деление закреплено, в частности, в ст. 23 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ).

Частный сервитут создается в пользу конкретного гражданина или организации. Чаще всего он возникает между владельцами смежных земельных участков, когда один из них для осуществления своих прав вынужден временно или постоянно пользоваться частью соседней территории. Типичными случаями установления частного сервитута являются следующие:

— обеспечение прохода или проезда через соседний участок;
— прокладка и дальнейшее обслуживание инженерных сетей (водопровода, электросетей);
— выполнение строительных работ на частном участке.

Допустим, владельцу земли нужно выкопать на ней колодец. Но спецтехника, необходимая для этого, в силу местных особенностей может подъехать только по соседнему участку. Заказать машину и без спроса использовать для проезда территорию соседа нельзя, нужно получить от него соответствующее разрешение.

Важной чертой частного сервитута является наличие двух конкретных сторон:

1) управомоченного лица (того, кто получает право пользования);
2) обязанного лица (собственника обременяемого участка).

Публичный сервитут имеет иную цель. Он устанавливается для обеспечения государственных, муниципальных нужд или нужд местного населения. Пользу от него получает неограниченное множество людей, а не конкретный человек или его семья, как это бывает в случае частного сервитута. Примерами могут служить:

1) организация доступа людей к водоемам общего пользования;
2) проведение работ по мелиорации и дренажу в общественных интересах;
3) размещение геодезических знаков и других государственных объектов;
4) косьба, прогон и выпас сельскохозяйственных животных;
5) охота, рыболовство;
6) строительство, ремонт и пользование важными объектами инфраструктуры;
7) организация хранения необходимых для строительства материалов и техники;
8) устройство дорог;
9) прочие виды деятельности, перечисленные в ст. 39.37 ЗК РФ.

Такой сервитут вводится на основании нормативного правового акта органа государственной власти или местного самоуправления, а не путем соглашения между сторонами (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

Таким образом, главное различие между частным и публичным сервитутами заключается в их целях и порядке установления. Частный удовлетворяет потребности ограниченного круга лиц и требует договоренности между сторонами или решения суда. А публичный помогает реализовать общественные цели и вводится административным актом.

Соглашение о частном сервитуте

Соглашение об установлении частного сервитута является основным документом, регулирующим отношения между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого устанавливается обременение. Он подлежит обязательной государственной регистрации, как один из видов ограничения права собственности на объект недвижимого имущества.

Статьей 39.25 ЗК РФ определено, что должно быть указано в соглашении о сервитуте, когда он заключается в отношении земли, принадлежащей государству или местным властям. В такое соглашение необходимо включить следующие существенные условия:

1) кадастровый номер участка — уникальный адрес земли из реестра;
2) номер части участка (если сервитут устанавливается не на всю землю, а только на ее кусок, например, где проходит труба). Границы территории, на которую распространяется обременение, должны быть четко обозначены. Если сервитут устанавливается на часть участка, обязательным приложением является кадастровый паспорт с обозначением зоны действия сервитута;
3) данные о сторонах договора — кто и с кем договаривается (Ф.И.О. или название организаций, контакты);
4) для чего и на каком основании — четкая цель (например, для прокладки коммуникаций или проезда) и документ, который это разрешает. Цель необходимо описать максимально подробно. Чем детальнее описаны условия пользования, тем меньше вероятность возникновения споров в будущем. Желательно указать, не только для чего планируется использовать чужой участок, но и конкретные параметры использования: время суток, периодичность, допустимые действия;
5) срок действия — на какое время устанавливается сервитут (к примеру, на 5 лет или бессрочно);
6) размер платы — сколько денег будет уплачиваться за пользование чужим участком;
7) права того, кому нужен сервитут — какими именно действиями он может заниматься на этом участке (например, право ремонтировать трубу). Раздел о правах и обязанностях сторон фиксирует баланс интересов. Собственник участка обязан предоставить территорию в пользование, но сохраняет права владения, пользования и распоряжения ею, если это не препятствует осуществлению сервитута. Лицо, в пользу которого установлен сервитут, обязано использовать участок строго в соответствии с оговоренными целями, не нарушая права собственника и других землепользователей, поддерживать участок в надлежащем состоянии, а также своевременно вносить плату;
8) обязанность платить — прямое указание на то, что лицо, в чьих интересах установлен сервитут, обязано вносить плату;
9) обязанность привести участок в порядок — после окончания срока действия сервитута землю нужно вернуть в исходное состояние (например, закопать траншею и засеять газон).

Важным положением соглашения является также условие о его сохранении в случае перехода права собственности на обремененный участок к другому лицу. Это означает, что сервитут следует за вещью, а не прекращается при смене собственника.

Приблизительно таким же образом можно заключить соглашение о сервитуте и в отношении земель, принадлежащих частным лицам.

Как установить частный сервитут

Процедура установления частного сервитута может осуществляться двумя основными способами:

— добровольным — путем через заключение соглашения;
— в принудительном порядке — через суд.

Добровольный порядок установления сервитута предполагает последовательное выполнение следующих действий:

— определение необходимости сервитута и его параметров (цель, границы, условия использования);
— обращение к собственнику соседнего участка с предложением об установлении сервитута;
— проведение переговоров и согласование условий сервитута;
— заключение письменного соглашения об установлении сервитута;
— подготовка межевого плана, если сервитут устанавливается на часть участка;
— подача документов в Росреестр для государственной регистрации сервитута.

На этапе переговоров важно документально фиксировать все взаимодействия с собственником участка. Даже если заранее очевиден отказ, необходимо направить официальное требование об установлении сервитута с проектом соглашения и получить отметку о вручении. Это может стать важным доказательством в случае судебного разбирательства.

Судебный порядок применяется, когда достичь соглашения не удалось. Для обращения в суд необходимо подготовить исковое заявление, в котором следует указать личные данные сторон, подробно описать ситуацию, обосновать необходимость сервитута, доказать, что без него невозможно реализовать законные права, описать попытки досудебного урегулирования.

К исковому заявлению прилагаются документы:
— выписка из ЕГРН на земельный участок;
— заключение землеустроительной экспертизы или другие доказательства необходимости сервитута;
— доказательства попыток досудебного урегулирования (переписка, официальные обращения);
— квитанция об уплате госпошлины.

Суд удовлетворяет иск только в случае доказанности того, что без установления сервитута невозможно использование собственного участка истцом. При этом суд учитывает баланс интересов сторон и стремится минимизировать неудобства для собственника обременяемого участка. В случае удовлетворения иска суд самостоятельно определяет все условия сервитута, включая его границы, срок действия и размер платы.

Плата за частный сервитут

Установление частного сервитута носит возмездный характер, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Плата за сервитут призвана компенсировать собственнику участка ограничения в его праве собственности, вызванные установлением обременения.

Размер платы за частный сервитут определяется соглашением сторон.

Если установление сервитута предусмотрено законом, сумма платы за него может быть прописана в самом законе. К примеру, пунктом 6 статьи 18 Закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ (ред. от 30.12.2021) установлена плата за сервитут в размере от 0,1 до 3 процентов кадастровой стоимости той части земельного участка, которая будет предоставлена во временное пользование на условиях соглашения о сервитуте.

Что касается земельных участков, находящихся в частной собственности, размер платы за установление на них сервитута определяется по соглашению сторон. Для этого запрашивается отчет об оценке этого земельного участка. При возникновении спора размер платы устанавливается в судебном порядке. При этом плата за фиксацию сервитута не должна превышать размер уменьшения рыночной стоимости земельного участка в силу обременения его сервитутом.

Основной принцип прост: плата должна компенсировать собственнику те неудобства и убытки, которые он понесет из-за того, что его землей будут пользоваться другие. Именно поэтому сумму рассчитывают исходя из того, насколько сервитут уменьшает стоимость участка. Чтобы узнать данную цифру, нужно выяснить, сколько стоил участок до появления сервитута и сколько он будет стоить после. Разница между этими двумя суммами и будет основой для расчета платы.

В расчет берутся конкретные потери собственника:

— землей стало нельзя пользоваться так же свободно, как раньше;
— часть участка теперь занята (допустим, на этом месте проложили трубу или дорогу);
— возросли расходы на содержание участка;
— собственник теряет потенциальный доход (например, не может построить на этом месте магазин).

Стороны также должны договориться об удобном для всех способе оплаты. Это может быть:

— разовый платеж;
— регулярные платежи, предполагающие помесячную или поквартальную оплату (как за аренду);
— оплата услугами или товарами (к примеру, одна из сторон может предложить ремонт за возможность провести коммуникации).

Если владелец участка отказывается подписывать соглашение о плате, закон защищает интересы того, кому сервитут жизненно необходим. Вопрос об установлении сервитута и плате за него в этом случае рассматривает суд.

Регистрация частного сервитута

В большинстве случаев государственная регистрация является обязательным условием вступления сервитута в силу (п. 17 ст. 23 ЗК РФ). Исключение сделано лишь для соглашений об ограничении права собственности на государственные и муниципальные земли сроком менее 3 лет (ч. 4 ст. 39.25 ЗК РФ).

Согласно статье 52 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для регистрации нужно заявление заинтересованного лица, желающего приобрести право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, чьи права хотят ограничить. Просто принести на регистрацию соглашение или решение суда не получится, поскольку законом предусмотрен именно заявительный порядок.

В заявлении нужно указать данные заявителя, на какие объекты недвижимости претендует инициатор ограничения права. Кроме того, понадобятся и другие документы:

— соглашение об установлении сервитута, подписанное всеми заинтересованными сторонами (или решение суда);
— межевой план, если сервитут устанавливается на часть земельного участка. Межевой план подготавливается кадастровым инженером и содержит точное описание границ и площади участка, на который распространяется сервитут. Этот документ необходим для идентификации зоны действия обременения на местности и в документах. Процедура регистрации занимает от 7 до 12 рабочих дней. По завершении регистрации заявителю предоставляется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой содержится отметка об обременении земельного участка сервитутом;
— документ, подтверждающий оплату государственной пошлины. В настоящее время размер госпошлины для физических лиц составляет 1 500 рублей, а для юридических — 6 тыс. рублей (пп. 31 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Особенность регистрации сервитутов в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается в необходимости приложения согласия соответствующего органа власти на установление обременения. После регистрации сервитут становится обременением, которое следует за участком при смене собственника. Новый владелец земельного участка обязан соблюдать условия установленного сервитута в полном объеме.

Прекращение частного сервитута

Прекращение частного сервитута также регулируется гражданским и земельным законодательством. Согласно статье 276 ГК РФ сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, если основания, по которым он был установлен, отпали. Это основное и наиболее частое основание прекращения частного сервитута.

Кроме того, сервитут может быть прекращен в следующих случаях:

1) истек срок, на который он был установлен;
2) стороны заключили соглашение о прекращении обременения;
3) лицо, в пользу которого сервитут был установлен, существенно нарушило его условия;
4) установленное обременение препятствует целевому назначению вследствие установленного обременения.

Процедура прекращения сервитута зависит от оснований. При добровольном прекращении по соглашению сторон или в связи с истечением срока стороны заключают соглашение о прекращении сервитута, которое также подлежит государственной регистрации. Обременение снимается с земельного участка при регистрации данного соглашения.

В случае спора прекращение сервитута осуществляется в судебном порядке. Собственник земельного участка должен доказать, что основания для установления сервитута отпали, либо обременение делает невозможным использование участка в соответствии с его назначением. К примеру, если была построенная альтернативная дорога, необходимость проезда через участок отпала.

Отдельно регулируется прекращение сервитута в случае перехода права ограниченного пользования к лицу, которое не может быть обладателем такого права. Допустим, если сервитут был установлен в пользу физического лица, которое утратило права на соседний участок, сервитут может быть прекращен как утративший смысл существования.

При прекращении сервитута производится соответствующая регистрация в ЕГРН, что подтверждает снятие обременения с земельного участка. С этого момента собственник может свободно осуществлять все правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом без каких-либо ограничений, связанных с прекращенным сервитутом.