Над статьей работали:
Автор: Безбородов Максим
При продаже дома важно правильно оформить все документы по сделке. Из-за ошибок и недочетов в договоре или других документах существует риск остаться без денег и недвижимости. В нашей статье вы узнаете, как правильно заполнить договор купли-продажи дома, а также сможете скачать бланк и образец договора купли-продажи дома.
Содержание
- Как правильно составить и оформить договор купли-продажи дома
- Какие документы нужны для покупки дома
- Скачать бланк договора купли-продажи дома 2023 года
- Скачать образец договора купли-продажи дома 2023 года
- Передаточный акт к договору купли-продажи дома
- Регистрация договора купли-продажи дома
- Купля-продажа дома с земельным участком
- Предварительный договор купли-продажи дома
- Как расторгнуть договор купли-продажи дома
Как правильно составить и оформить договор купли-продажи дома
Договор купли-продажи дома разрешено заключать только в письменной форме путем составления одного документа. Другие способы заключения сделки в законодательстве не предусмотрены (ст. 550 ГК РФ).
В договоре необходимо предусмотреть все существенные условия, без которых сделка будет считаться недействительной – предмет, цену и другие условия, которые являются значимыми. Далее рассмотрим подробнее каждое из этих условий.
Сначала описывают предмет договора. Чтобы соблюсти это условие, в договоре достаточно указать кадастровый номер дома (при его наличии). Однако целесообразно также записать уникальные характеристики, которые позволят точно установить объект – состояние дома, его месторасположение на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК РФ).
Далее определяют цену договора, сроки и порядок оплаты. В договоре нужно письменно зафиксировать реальную стоимость дома и не включать в нее цену дополнительных услуг, которые еще не оказаны. В случае отсутствия цены в условиях сделки невозможно будет использовать стоимость, которую при сравнимых обстоятельствах обычно взымают за аналогичный объект, и договор будет признан недействительным (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
В самом конце в условиях сделки указывают перечень лиц, которые проживают в доме и сохраняют право пользования после отчуждения, с указанием их прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Также прописывают ответственность за несоответствие дома положениям договора и другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Важно учесть, что итоговый вариант договора купли-продажи дома не требуется заверять у нотариуса.
Однако есть четыре исключения из этого правила:
• стороны планируют отправить договор на регистрацию в Росреестр по почте (пп. 2 п. 12 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
• продавец продает долю в праве общей собственности (п. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ). За исключением случаев продажи земельной доли, приобретения или отчуждения доли в общей собственности по программе реновации в Москве или при продаже доли всеми участниками долевой собственности (ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 № 76-ФЗ);
• продавец – несовершеннолетний или ограниченно дееспособный (п. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ);
• продавец находится под опекой (п. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).
В этих случаях придется заплатить нотариусу госпошлину, которая зависит от стоимости недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 и абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ).
Какие документы нужны для покупки дома
В законе не предусмотрен единый перечень документов, который потребуется для заключения сделки по купле-продаже дома. Это связано с тем, что в каждом конкретном случае набор бумаг будет зависеть от статуса сторон, которые участвуют в сделке, и других условий.
Однако можно выделить стандартный набор документов, который потребуется для регистрации перехода права собственности на дом в любом случае.
• Два экземпляра договора купли-продажи дома. Этот документ является основанием для регистрации, так как из него возникают правоотношения.
• Платежное поручение или квитанцию об уплате госпошлины. Закон не обязывает предоставлять этот документ при регистрации, но безопаснее это сделать.
• Паспорт продавца или представителя, обычно это паспорт гражданина РФ. Но если документы подает иностранец, то это может быть вид на жительство или другой документ.
• Документ, который подтверждает право заявителя подавать документы на регистрацию. Если заявитель представляет интересы другого физического лица или организации, то он должен подтвердить, что у него есть право подавать документы.
Кроме общего пакета документов, специалисты Росреестра в определенных случаях могут потребовать предоставить для проверки следующие бумаги.
При продаже физлицом жилого дома нужно предоставить:
• нотариальное согласие другого супруга на продажу – если супруги приобретали дом в период брака. В этом случае объект находится в общей совместной собственности, и продавец без согласия супруга не вправе им распоряжаться (п. 1 ст. 34 СК РФ);
• согласие органов опеки и попечительства, если продавец – несовершеннолетний (п. 2 ст. 19, п. 2 ст. 20, п. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ).
При продаже дома в кредит или рассрочку нужно предоставить:
• закладную и документы, которые названы в закладной в качестве приложений (п. 3 ст. 20 закона № 102-ФЗ);
• заявление (оригинал) о государственной регистрации ипотеки в силу закона.
При продаже дома, который уже находится в залоге, нужно предоставить письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если иное не предусмотрено в договоре об ипотеке (п. 4 ст. 53 закона № 218-ФЗ).
Скачать бланк договора купли-продажи дома 2024 года
Здесь вы сможете скачать бланк договора купли-продажи дома для заполнения. Скачайте его по ссылке: бланк договора купли – продажи дома на 2024 год.
Скачать образец договора купли-продажи дома 2024 года
Мы подготовили образец заполнения договора купли-продажи дома. Скачайте его по ссылке: договор купли-продажи дома на 2024 год.
Передаточный акт к договору купли-продажи дома
Продавец передает покупателю дом по передаточному акту или иному документу о передаче. После подписания его подтверждается, что стороны исполнили обязательства перед друг другом (ч. 1 ст. 556 ГК РФ).
В передаточном документе нужно указать:
• наименование сторон и реквизиты договора;
• индивидуально-определенные признаки недвижимости (адрес, общую площадь, кадастровый номер);
• имущество, которое расположено на территории объекта и переходит вместе с ним (встроенная мебель, техника).
Отдельно нужно указать, есть ли у покупателя претензии к качеству объекта либо качеству предметов, которые передают вместе с недвижимостью.
Вместе с объектом продавец передает ключи и технические документы, которые относятся к недвижимости. Поэтому стороны в акте обычно указывают, что было передано. Например, ключи, кадастровый паспорт, технический план, схемы, экспликации.
Образец передаточного акта, подготовленного нашими специалистами, можно скачать по ссылке: образец передаточного акта к договору купли-продажи дома на 2024 год.
Обратите внимание, что стороны вправе договориться, когда передать и принять объект. Возможны два варианта приемки: во время подписания договора, до регистрации перехода права собственности или после регистрации.
Регистрация договора купли-продажи дома
Переход прав собственности на дом регистрирует Росреестр. При этом регистрировать требуется только факт перехода права собственности, а не договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Для регистрации необходимо подать в Росреестр:
• заявление на регистрацию права собственности;
• документы, которые необходимы для регистрации.
Подать документы нужно по правилам, которые утверждены Приказом Росреестра от 30.12.2020 № П/0509 (далее – порядок № П/0509).
Передать документы на регистрацию можно лично на бумажном носителе, по почте или по электронной почте.
Далее рассмотрим способы подачи документов подробнее.
В бумажном виде при личном обращении документы можно подать:
• в территориальный отдел Росреестра;
• уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• через МФЦ.
На это указывают подпункт 1 п. 1 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ (далее – закон № 218-ФЗ) и пп. 2 п. 2 порядка № П/0509.
В бумажном виде по почте документы отправляют в адрес территориального отделения Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости (пп. 1 п. 1 ст. 18 закона № 218-ФЗ, пп. 2 п. 2 порядка № П/0509). В этом случае придется нотариально удостоверить договор купли-продажи (пп. 2 п. 12 ст. 18 закона № 218-ФЗ).
В форме электронных документов (электронных образов) документы передают по сети Интернет через:
• единый портал госуслуг;
• официальный сайт Росреестра.
В этих случаях заявление нужно подписать усиленной квалифицированной электронной подписью (п. 3 порядка № П/0509).
Важно учитывать, что при оформлении документов, которые подаются на регистрацию, нужно соблюдать следующие общие требования. Если их нарушить, то Росреестр не примет документы.
Заявитель должен оформить тексты документов разборчиво, не сокращать наименования юридических лиц и указать их адреса. Фамилии, имена и отчества физлиц, их адреса нужно написать полностью.
Документы необходимо оформить заполнить шариковой ручкой без ошибок, повреждений, подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных исправлений.
Заявитель должен подать документы на бумаге не менее чем в двух экземплярах. Исключение составляют акты госорганов и судов, заявление на регистрацию. Росреестр после регистрации возвращает один экземпляр.
Такие правила предусмотрены в статье 21 закона № 218-ФЗ.
После получения заявления и документов Росреестр отправит об этом уведомление. В сообщение специалисты укажут перечень полученных документов, дату и время получения с точностью до минуты (п. 17 ст. 18 закона № 218-ФЗ). Порядок и способы уведомления утвердил Приказ Росреестра от 31.07.2020 № П/0266.
В зависимости от способа подачи документов срок регистрации права на дом составит:
• семь рабочих дней, если заявление и документы принял сотрудник Росреестра (п. 1 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ);
• девять рабочих дней, если заявление и документы принял сотрудник МФЦ (п. 2 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).
Росреестр проведет регистрацию по правилам, которые установило Минэкономразвития в регламенте по предоставлению услуги по регистрации прав на недвижимость, утвержденном Приказом от 07.06.2017 № 278.
Продавец получает свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о том, что государственная регистрация состоялась. Форму специальной регистрационной надписи на договоре утвердил Приказ Минэкономразвития РФ от 16.12.2015 № 943.
Сделку по купле-продаже недвижимости можно считать завершенной после того, как Росреестр отразил переход права собственности в ЕГРН.
Купля-продажа дома с земельным участком
В некоторых случаях требуется одновременно продать дом с участком. Для этого заключают соответствующий договор купли-продажи дома и земельного участка.
К такому договору применяют общие правила, которые относятся к покупке любой недвижимости, а именно сделку:
• заключают только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ);
• передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор регистрировать не нужно.
Также в договоре требуется согласовать существенные условия сделки – предмет, цену и любое условие, которое является для одной из сторон существенным.
Образец заполненного договора купли-продажи дома с земельным участком вы сможете скачать по ссылке: образец договора купли-продажи дома с земельным участком на 2024 год.
В случае если земельный участок планируется перепродать по отдельному договору, можно воспользоваться следующим образцом: образец договора купли-продажи земельного участка на 2024 год.
Предварительный договор купли-продажи дома
Предварительный договор купли-продажи дома – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор на определенных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Цель предварительного договора – зафиксировать намерение сторон заключить через определенный срок договор купли-продажи дома. Также он предоставляет возможность понудить к заключению основного договора, если сторона будет уклоняться от этого.
Чаще всего стороны заключают предварительный договор купли-продажи дома из-за того, что не завершено строительство дома, не готова разрешительная документация или потому, что продавец еще не зарегистрировал право собственности на объект.
Предварительный договор нужно заключить в той форме, которую закон устанавливает для основного договора. В случае с договором купли-продажи дома — письменной. Иначе предварительный договор будет ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
Нотариальная форма необходима только в случае, если закон устанавливает нотариальную форму для основного договора или стороны установили нотариальную форму для основного или предварительного договора и включили условие в предварительный договор (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).
В отличие от основного договора в предварительном необходимо согласовать лишь одно существенное условие сделки – это предмет. Сформулировать предмет нужно по правилам, которые установлены для основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Также в предварительном договоре необходимо согласовать другие существенные условия, на включении которых настаивает одна из сторон. Это правило касается и основного договора (абз. 2 п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Несмотря на то что согласовывать все существенные условия в предварительном договоре не требуется, безопаснее их обозначить в условиях сделки. Например, стоит включить в предварительный договор срок заключения основного договора, стоимость покупки дома, порядок перечисления денег и размер неустойки за нарушение условий договора.
Как расторгнуть договор купли-продажи дома
Расторгнуть договор купли-продажи дома можно двумя способами. Первый способ – заключить соглашение о расторжении сделки. Второй способ – через суд.
Для того чтобы расторгнуть договор во внесудебном порядке, нужно подать в Росреестр следующие документы:
• заявление о государственной регистрации перехода права собственности (приложение № 1 к Приказу Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 920);
• соглашение о расторжении договора, в котором стороны договорились о возврате имущества. Образец соглашения можно скачать по ссылке: образец соглашения о расторжении договора купли-продажи дома на 2024 год.
Такой вывод следует из пункта 4 Постановления Пленума ВАС от 06.06.2014 № 35.
