Исключение недвижимости из «кадастрового» перечня

Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко

Содержание

Налог на имущество и кадастровая стоимость
Досудебный порядок исключения объекта из перечня
Исключения объекта из перечня через суд
Обзор споров об исключении недвижимости из «кадастрового» перечня

Налог на имущество и кадастровая стоимость

Налог на имущество организаций может исчисляться на основе кадастровой или среднегодовой стоимости.

На федеральном уровне (в статье 378.2 НК РФ) определены объекты недвижимости, налоговая база (НБ) по которым равна кадастровой стоимости (КС). В общем виде, к ним относятся:
— административно-деловые/торговые центры (комплексы) (АДЦ и ТЦ), а также помещения в них. Содержание указанных терминов раскрыто в тексте названной статьи;
— объекты иностранных компаний;
— объекты, расположенные на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Особый интерес представляет первая группа. О ней и будем говорить далее.

Специальные правила налогообложения устанавливаются региональными властями. На уровне субъектов принимаются законы, которые закрепляют конкретизированный перечень объектов недвижимости, налоговая база по которым равна кадастровой стоимости. В развитие положений названных законов принимаются специальные подзаконные акты. Проиллюстрируем на примере г. Москвы.

НБ= КС	Правовое регулирование — Закон города от 05.11.2003 № 64.
	1. АДЦ и ТЦ (помещения в них). Условие: вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, на котором они расположены, предусматривает размещение: — офисных зданий делового/ административного/коммерческого назначения; — торговых объектов; — объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания. Исключение – ВРИ предусматривает размещение промышленных и производственных объектов.
	2. Здания (строения/сооружения). Условия: 1) S ≥ 1000 м2; 2) фактическое использование связано с целями: — делового/ административного/коммерческого назначения, — размещения торговых объектов, объектов общественного питания (бытового обслуживания).	Порядок определения фактического использования установлен Постановлением Правительства Москвы от 14.05.2014 № 257-ПП. Уполномоченный орган — Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города (Госинспекция). Процедура: — работник Инспекции посещает объект; — если будет выявлено, что площадь здания используется для размещения объектов торговли (офисов/общепита и бытового обслуживания) в размере ≥ 20% от общей площади, будет считаться, что объект фактически используется для указанных целей. — по результатам обследования составляется акт.
	3. Нежилые помещения, расположенные в МКД. Условия: — фактическое использование связано с вышеперечисленными целями; — S нежилых помещений в таком МКД (включая общее имущество) ≥ 3000 м2.

Если конкретный объект недвижимости подходит под хотя бы под один из указанных критериев, он включается в специальный перечень. Часто именуется «кадастровый перечень» (КП). Формируется ежегодно. Утверждается исполнительным органом власти субъекта РФ и размещается на официальном сайте региональных органов власти. Приведём примеры источников указанной информации:

г. Москва	Сайт мэра города. КП на 2026 год доступен по ссылке https://www.mos.ru/depr/function/nalogovaya-politika/vklyuchen-li-vash-obekt-v-utverzhdennyy-perechen-obektov-nedvizhimosti/
Московская область	Сайт Министерства имущественных отношений области. КП на 2026 год доступен по ссылке https://mio.mosreg.ru/deyatelnost/perechen-obektov-nedvizhimogo-imushchestva-v
г. Санкт-Петербург	Сайт Администрации города. Проект КП на 2026 год доступен по ссылке https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/kki/platelshikam-naloga-na-imushestvo/raboty-po-formirovaniyu-perechnya-na-2026-god/

Если объект включён в КП, налог по нему будет рассчитываться по КС. Это может повлечь увеличение налоговой нагрузки по сравнению с исчислением налога на основе среднегодовой стоимости.
Можно ли исключить свой объект из перечня?
Да, если при оценке характеристик объекта была допущена ошибка. Сделать это можно в досудебном и судебном порядке. Об этом подробнее и поговорим.

Досудебный порядок исключения объекта из перечня

Расскажем о процедуре на примере г. Москва.

В первую очередь, необходимо определить критерий, по которому объект оказался включённым в КП.

1. Критерием является ВРИ земельного участка, на котором объект расположен. Понимаем, что участок фактически используется для других целей. Значит, нужно инициировать процедуру внесения корректировок в формулировку ВРИ.

Отметим, что сведения о видах разрешённого использования земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Вносятся они в ЕГРН на основании документов, подготовленных уполномоченными органами (лицами) с учётом градостроительного зонирования.

Порядок действий для изменения формулировки ВРИ земельного участка зависит от того, кому земля принадлежит:

Собственник	Орган, в который необходимо обратиться для изменения ВРИ	Срок
г. Москва	Департамент городского имущества для исключения спорных видов размещения из ВРИ.	до 31 декабря 2025 года (для исключения участка из перечня на 2026 год)
Участок расположен на землях, государственная собственность на которые не разграничена
Российская Федерация	Территориальное управление Росимущества в городе Москве
Юридическое лицо	Росреестр

2. Критерием является фактическое использование.

Ситуация:	Орган, в который стоит обратиться	Срок
Имеется несогласие с актом Госинспекции о включении в КП, который был составлен в 2025 году	Департамент экономической политики и развития города. Заявление будет рассмотрено на заседании специальной комиссии. Если доводы будут признаны обоснованными, будет составлен повторный акт.	31 марта 2026 года (в течение года, в котором составлен акт + 90 дней после)
Госинспекция составила акт правильно. Но с даты его составления изменилось фактическое использование.		31 декабря 2025 года (до начала налогового периода)

Указанные сроки продиктованы тем, что процедура пересмотра фактического использования требует времени (может потребоваться повторное обследование).

3. Объект включён в КП на основании всех критериев в совокупности.

Нужно предпринять все вышеперечисленные действия.

Каков будет результат?

Доводы заявителя признаны обоснованными.

Объект не соответствует ни одному из критериев.
Здание не обладает признаками объекта, по которому НБ = КС. Объект будет исключён из КП на 2026 год.

Сроки для принятия мер по исключению из КП и подачи обращения истекли.

Исключить объекты из КП на 2026 год невозможно.
Рекомендуется принять меры по приведению документов и сведений о ВРИ в соответствие с фактическими обстоятельствами до 30 сентября 2026 года (до начала процедуры формирования КП на 2027 год).

Вышеприведённая информация о процедуре и сроках основана на официальных разъяснениях, приведённых на сайте мэра города Москвы (https://www.mos.ru/depr/function/nalogovaya-politika/vklyuchen-li-vash-obekt-v-utverzhdennyy-perechen-obektov-nedvizhimosti/).

Исключения объекта из перечня через суд

Осуществляется в порядке административного судопроизводства через оспаривание нормативного акта. Для этого в суд представляется исковое заявление о признании недействующими отдельных положений акта, которым утверждён КП.

Что будет проверять и выяснять суд?

1. Компетенцию органа на принятие акта, которым утверждён КП.
2. Законность процедуры издания акта.
3. Характеристики здания и земельного участка, на котором оно расположено, по сведениям ЕГРН.
4. Фактическое использование здания, помещений и земельного участка.
5. Критерии, по которым объект внесён в КП.
5.1. Однозначность формулировки ВРИ для целей отнесения здания к объектам, налог по которым исчисляется на основе КС.
Если будет установлено, что правовой режим землепользования характеризуется признаками множественности (носит смешанный характер), в обязательном порядке анализируется фактическое использование объекта.
5.2. Порядок подготовки акта обследования объекта. Устанавливается:
— был ли доступ в здание для обследования;
— имелись ли замечание к акту;
— достаточно ли объективных данных о действительном использовании,
— имеются ли информативные фототаблицы;
— правильно ли произведены расчёты площадей.
Дополнительно суд может проанализировать:
— правила землепользования застройки муниципального образования по месту расположения земельного участка. Цель – определить территориальную зону и допустимые виды разрешённого использования земельных участков в ней;
— оценочную группу, к которой относилось здание на момент кадастровой оценки;
— данные об арендаторах;
— факт регистрации контрольно-кассовой техники по спорному адресу.

Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности должны толковаться в пользу налогоплательщика (Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19.11.2024 № 66а-1927/2024).

Какие процессуальные решения примет суд, если признает требования заявителя обоснованными?

1. Об удовлетворении иска и признании конкретного пункта КП недействующим.
2. О размещении решения на официальном сайте региональных органов власти. Издание отдельного решения о внесении изменений в КП не требуется.
3. О взыскании с административного ответчика расходов по оплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Обзор споров об исключении недвижимости из «кадастрового» перечня

В заключение приведём примеры из судебной практики, когда суд признал обоснованными требования заявителя об исключении объекта из КП.
Фабула дела везде одинакова: юридическое лицо полагает, что отсутствуют основания для включения принадлежащего ему объекта в КП. Установленные судом обстоятельства изложим в таблице:

Сведения ЕГРН о ВРИ участка, на котором расположен объект	Выводы суда	Доводы ответчика	Реквизиты судебного акта
Объекты размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей, стоянок (1.2.3). Объекты размещения учреждений и организаций бытового обслуживания (1.2.5). Объекты автомоек (1.2.5). Объекты размещения предприятий по ремонту и техническому обслуживанию общественных и личных транспортных средств (1.2.9)	ВРИ носит смешанный характер. Формулировка прямо не тождественна размещению офисных зданий. Необходим анализ фактического использования. По акту обследования 2025 года здание более чем на 89% используется под гаражи, автостоянки и склады (не связанные с торговлей).	Согласно общедоступным сведениям в здании находятся различные организации, в том числе автосервис и автомойка. Не приняты во внимание, поскольку указанные объекты занимают менее 10% площади.	Решение Московского городского суда от 03.09.2025 по делу № 3а-2528/2025
Три здания. Два из них занимают земельные участки с ВРИ «гостиничное обслуживание». Одно – участок с ВРИ «склады».	Формулировка ВРИ является однозначной. Не соответствует тем, которые предусмотрены для расчёта налога по КС. Необходим анализ фактического использования. Результаты осмотра: Здание № 1: находится в заброшенном и ветхом состоянии, часть используется под хозяйственную постройку. Здание № 2: демонтировано. Здание № 3: на первом этаже находится мужской салон и пункт выдачи заказов. Второй этаж не функционирует. Указанные сведения не подтверждают вид фактического использования, необходимый для включения объекта в КП.	Ответчик настаивал на том, что объекты использовались в целях, установленных НК РФ.	Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19.11.2024 № 66а-1927/2024.