Налоговые риски договора аренды

В статье рассмотрим, наличие каких условий в договоре может привести к наступлению неблагоприятных налоговых последствий, как для арендатора, так и для арендодателя.

Над статьей работали:
Автор: Лилия Новикова; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. Переквалификация договора аренды налоговыми органами
2. НДС-ловушки в договоре аренды
3. Риски по налогу на прибыль
4. НДФЛ при аренде имущества у физических лиц
5. Риски, связанные с взаимозависимостью сторон
6. Коммунальные платежи
7. Фиктивные и формальные договоры аренды
8. Изменение арендной платы и корректировка цены
9. Автоматический контроль ФНС в 2026 году
10. Как минимизировать риски

Переквалификация договора аренды налоговыми органами

Ошибки в формулировках, используемых в договорах аренды различного имущества, могут впоследствии привести к переквалификации одного вида соглашения в другой. Это может привести к доначислению налогов и сборов.

Расскажем о таких ситуациях подробнее.

Из аренды в ссуду (безвозмездное пользование)

Такая переквалификация возможна не только в случае, когда стоимость аренды равна 0 (есть и такие примеры в практике), но и тогда, когда контролеры выяснят, что плата за пользование фактически не взималась. Такое часто бывает, если компания арендует имущество у своего учредителя или иного взаимозависимого лица (Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2009 № Ф09-1021/09-С6 по делу № А07-11996/08-Г-НММ, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.05.2021 № Ф04-2757/2021 по делу № А81-4313/2020).

В указанном случае налоговые последствия наступят для арендатора.

Во-первых, при заключении договора безвозмездного пользования, он должен учесть внереализационные доходы в виде материальной выгоды. Поскольку арендатор этого не делал, ему будет доначислен налог на прибыль, а также пени и штраф за несвоевременную его уплату (ч. 1 ст. 122, ч. 8 ст. 250 НК РФ, Письмо Минфина России от 27.08.2019 № 03-03-07/65526).

Во-вторых, если ранее арендатор заявлял расходы по договору аренды, которого фактически не было, то после переквалификации они будут признаны неправомерными. Это также приведет к доначислению налога и взысканию штрафа и пени.

Из договора аренды транспортного средства без экипажа — в аренду с экипажем

Указанная ситуация возможна, в частности, в случае, когда компания арендует автомобиль у своего сотрудника. Казалось бы обычная практика. Но подвох кроется в том, кто управляет этим авто в рабочее время. Если это делает сам сотрудник, заключивший с компанией соглашение, то налоговики могут квалифицировать взаимоотношения между сторонами как аренду с экипажем.

Следствием такой переквалификации является доначисление страховых взносов, штрафа и пени за их несвоевременную уплату, так как сотрудник фактически оказывал услугу по управлению автомобилем (Определение Верховного Суда РФ от 30.10.2017 № 308-КГ17-15395 по делу N А53-27263/2016, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.06.2019 № Ф08-4325/2019 по делу № А32-37747/2018).

Соглашение об аренде  — в договор простого товарищества

В данном случае переквалификация возможна, если арендой стороны прикрывают ведение совместной деятельности, направленной на извлечение прибыли.

Для наглядности приведем реальную ситуацию. Так, предприниматель и компания, заключили договор аренды нежилого помещения. Однако арендные платежи не вносились, а кроме того, стороны являются родственниками и совместно осуществляли производственную деятельность в арендованном здании. На основании указанных фактов суд пришел к выводу, что никакой аренды изначально не предполагалось, помещение было передано по договору формально, так как это было необходимо для получения разрешения на осуществление деятельности по производству пива. На деле же генеральный директор компании и ИП просто приняли решение объединить свои ресурсы для ведения совместного бизнеса (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.06.2026 № Ф08-1809/2026 по делу № А32-65437/2023).

Такая переквалификация также будет иметь налоговые последствия, так как учет операций по договорам аренды и простого товарищества ведется по-разному.

НДС-ловушки в договоре аренды

Цена договора

Неясность формулировок относительно соотношения стоимости аренды и НДС также может привести к неприятным последствиям.

Во-первых, нужно четко обозначить взимается ли налог сверх суммы арендных платежей или уже включен в нее. Если такого уточнения нет, арендодатель обязан будет выделять НДС с арендной платы (ч. 1 ст. 168 НК РФ, п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33).

Отсюда же возникают проблемы с получением вычета арендатором. Так, если арендодатель предъявит НДС сверх цены договора, арендатор впоследствии заявит вычет в большем размере, чем положено по закону. Это приведет к доначислению налога на добавленную стоимость и взысканию штрафа и пени за несвоевременную уплату.

Во-вторых, в период действия договора может измениться налоговый статус арендодателя. Например, он применял УСН и был вправе не платить НДС, но процессе исполнения договора он стал плательщиком налога на добавленную стоимость. Или же он вправе был применять пониженную ставку налога, но потом ее размер вырос. Это приведет к необходимости корректировать сумму арендных платежей. Поэтому в договоре изначально нужно указать, что в случае возникновения обязанности по уплате НДС (повышения его ставки), итоговая сумма соглашения возрастет на размер налога.

Указанное условие поможет арендодателю избежать убытков, которые могут возникнуть из-за необходимости выделять НДС из стоимости аренды. Ведь фактически он будет платить его из своего же кармана.

Отдельно стоит указать риски, которые возникают у арендатора, если арендодателем является государственный (муниципальный) орган власти. Дело в том, что в такой ситуации арендатор будет являться налоговым агентом по НДС и обязанность исчислить и уплатить его в бюджет ложиться именно на него (п. 3 ст. 161 НК РФ, Письмо Минфина России от 23.10.2023 № 03-07-11/100330).

Если вы упустили этот момент и не исполнили обязанности налогового агента, за это грозит штраф в размере 20 % от суммы, подлежащей перечислению в бюджет (ч. 1 ст. 123 НК РФ).

Обеспечительный платеж

Важно указать, засчитывается ли впоследствии указанная сумма в счет платы по договору или нет.

Так, если засчитывается, то фактически это является предоплатой, и, значит, арендодатель должен начислить НДС, а контрагент сможет принять его к вычету (Письмо Минфина России от 18.11.2021 № 03-07-11/93155).

Если же обеспечение не учитывается как оплата по договору, то НДС начислять не нужно. Соответственно его нельзя принять к вычету. В случае ошибочного принятия к вычету возникнет недоимка, а значит, придется заплатить штраф и пени.

Неотделимые улучшения

Если арендатор согласовал ремонт с контрагентом и тот готов возместить его стоимость, то после прекращения договорных отношений и передачи имущества собственнику, он должен будет исчислить НДС и предъявить его арендодателю.

Если же арендодатель отказывается компенсировать стоимость улучшений, то арендатор вынужден будет заплатить налог на добавленную стоимость уже за свой счет.
Чтобы избежать разногласий в этом вопросе, следует заранее установить договором возможность (невозможность) проведения таких улучшений.

Также напомним, что со стоимости неотделимых улучшений также нужно заплатить налог на имущество. До момента их передачи собственнику, платить его должен арендатор, после – арендодатель (Письмо Минфина России от 17.02.2022 № 03-05-05-01/11290).

Риски по налогу на прибыль

Помимо рисков по налогу на добавленную стоимость, также стоит сказать о возможных последствиях по налогу на прибыль, а точнее, по учету расходов.
Так, учесть расходы на аренду недвижимости можно только в том случае, если договор зарегистрирован (Письмо Минфина России от 23.11.2015 № 03-07-11/67890, Письмо Минфина РФ от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18).

Напомним, что регистрация необходима, если срок действия соглашения составляет не менее года (продлен на указанный период) (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).

Заметим, что договор, действующий бессрочно, регистрации не подлежит, а значит, учесть расходы по нему будет нельзя (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

НДФЛ при аренде имущества у физических лиц

Если компания арендует имущество у гражданина, для начала необходимо выяснить какой у него налоговый статус.

Так, если он зарегистрирован в качестве ИП, и договор аренды вы заключили именно с предпринимателем, то обязанность по уплате НДФЛ в качестве налогового агента у вас не возникает. ИП сам заплатит необходимые налоги со своего дохода.

Аналогичное положение действует и в отношении самозанятого – он не является плательщиком НДФЛ и самостоятельно заплатит налог на профессиональный доход с полученной выручки. Главное, чтобы в договоре было прямо указано, что гражданин имеет соответствующий статус. Кроме того, у контрагента можно запросить справку, сформированную через приложение «Мой налог», где будет указано, что у него есть регистрация в качестве самозанятого.

Также, в момент получения от вас оплаты, арендодатель обязан выдать чек, сформированный через указанное выше приложение (ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, Письмо Минфина России от 20.11.2020 № 03-11-11/101180).

Наличие всех перечисленных выше документов, будет обоснованием законности неудержания НДФЛ при выплате дохода.

Если же физическое лицо не является самозанятым или ИП, арендатор приобретает статус налогового агента и обязан исчислить и заплатить в бюджет подоходный налог при выплате аренды (ч. 1 ст. 226 НК РФ).

Кроме того, выплаты по такому соглашению нужно будет отражать в отчетности по форме 6-НДФЛ и справке о доходах и суммах налога физлица.

В случае неисполнения указанной обязанности, налоговому агенту будет назначен штраф в размере 20 % от суммы недоимки (ч. 1 ст. 123 НК РФ).

Риски, связанные с взаимозависимостью сторон

Само по себе заключение договора с взаимозависимым лицом не запрещено, но в то же время может вызвать пристальное внимание контролеров.

Об одном из рисков мы уже говорили выше – это переквалификация договора аренды в договор ссуды или простого товарищества.

Но есть и другие возможные последствия передачи имущества в аренду взаимозависимому лицу.

Так, проверяющие могут расценить такой факт как признак дробления бизнеса с целью оптимизации налоговых расходов. Поскольку указанную схему чаще всего используют для легализации применения спецрежима (это позволяет не выходить за рамки максимальных размеров выручки), ее выявление приводит к доначислению налогов и взысканию пени и штрафов (Определение Верховного Суда РФ от 26.06.2020 № 305-ЭС20-8962 по делу № А40-36415/2019, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.08.2025 № Ф07-6875/2025 по делу № А56-40178/2024).

Кроме того, налоговики будут обращать внимание на цену договора. Если она будет занижена по отношению к рыночной цене, то они расценят это как занижение налогооблагаемой базы по НДС и налогу на прибыль арендодателем (Решение Арбитражного суда Республики Коми от 01.06.2020 по делу № А29-14403/2019).

Могут быть вопросы и при завышении цены, так как в этом случае необоснованно высокими могут быть расходы арендатора, что также уменьшает налогооблагаемую базу.

Коммунальные платежи

Важно правильно указать, каким образом будет производиться оплата коммунальных платежей сторонами соглашения.

Так, если вы укажете, что арендатор возмещает контрагенту их стоимость, то на указанную сумму нельзя будет начислить НДС. Соответственно, арендатор не сможет принять налог к вычету.

Чтобы избежать таких последствий, коммунальные платежи должны быть переменной частью арендной платы. Тогда арендодатель сможет заплатить НДС с арендной платы с учетом коммуналки, а арендатор — получить свой вычет (Письмо Минфина России от 28.02.2025 № 03-07-11/19594, п. 1 Письма ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Фиктивные и формальные договоры аренды

К доначислению налогов и взысканию штрафов и пени может привести выявление фиктивности или формальности сделки.

Указанные договоры заключаются для прикрытия других реальных взаимоотношений сторон или же с целью получения налоговой выгоды.

На основании судебной практики можно выделить следующие признаки фиктивности или формальности договора (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.08.2025 № Ф08-4218/2025 по делу № А15-7640/2023, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.06.2022 № Ф07-8266/2022 по делу № А26-2015/2021, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2026 № 10АП-7624/2026 по делу № А41-87711/2025, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.01.2025 № Ф08-10762/2024 по делу № А63-4781/2024):

1. Сделка заключена с контрагентами, которые по факту являются так называемыми «техническими организациями», так как они:
— не ведут реальную деятельность;
— на их счетах нет оборотных средств;
— отсутствуют какие-либо операции по счетам;
— компании не производят выплаты сотрудникам;
— контрагент был зарегистрирован незадолго до заключения договора и не имеет необходимой материальной базы.

2. Контрагент не имеет в собственности (не владеет на ином праве) имущества, которое якобы передается арендатору.

3. Не производится реальная передача предмета договора в пользование, отношения существуют только на бумаге.

4. Соглашение составлено по шаблону и не содержит подробного описания предмета аренды. Кроме этого, в нем указаны заранее неисполнимые условия.

5. На основании документов установлено, что оплата по договору производилась с задержкой или не осуществлялась вовсе, однако арендодатель не предъявлял никаких претензий на этот счет.

6. Взаимозависимость сторон сделки.

Если налоговики выявят указанные выше факты, то договоры будут признаны фиктивными. Это повлечет признание заявленных расходов по таким сделкам необоснованными, доначисление налогов. Также незаконным будет признан вычет по НДС, соответственно, по нему также будет установлена недоимка. Помимо этого, за несвоевременную уплату налогов будет назначен штраф и пени.

Изменение арендной платы и корректировка цены

Выше мы уже рассказали о рисках, которые могут возникать при корректировке цены договора из-за возникновения обязанности по уплате НДС или изменения его ставки в процессе исполнения договора.

Однако налоговые последствия будут и в иных случаях, когда речь идет об изменении стоимости.

Так, если стороны решили изменить размер арендных платежей задним числом, то у них возникнет необходимость:

У арендодателя

В случае повышения стоимости придется скорректировать ранее указанные доходы по налогу на прибыль. Для этого нужно будет подать уточненку. Соответственно, возникнет недоимка, поэтому также нужно будет заплатить штраф и пени, и собственно доплатить сам налог.

Также нужно будет скорректировать сумму НДС.

При снижении цены доходы арендодателя станут необоснованно завышенными. Образовавшуюся разницу он должен будет включить во внереализационные доходы.

У арендатора

Снижение цены приведет к тому, что ранее заявленные расходы станут необоснованно завышенными. Поэтому ему придется пересчитать налог на прибыль и заплатить пени и штраф за возникшую недоимку.

Также придется частично восстановить принятый ранее к вычету НДС.

Кроме того, снижение цены аренды до уровня ниже рыночного, может привлечь внимание налоговиков, если стороны договора при этом взаимозависимы. Это может быть расценено как получение необоснованной налоговой выгоды, вследствие чего налоговики пересчитают налог исходя из рыночной цены (ч. ч. 1 — 3, 6 ст. 105.3, ч. 1 ст. 105.17 НК РФ, Письмо Минфина России от 13.07.2016 № 03-01-18/40957).

Автоматический контроль ФНС в 2026 году

ФНС обладает достаточно большими возможностями по осуществлению контроля за исполнением налогоплательщиками обязательств по соблюдению налогового законодательства, в том числе автоматизированными способами.

Так, с начала 2026 года ФНС получила полномочия по проведению анализа финансово-хозяйственной деятельности компаний и предпринимателей (ст. 6.3 Закона РФ от 21.03.1991 № 943-1).

Проверка проводится в 2 этапа. В ходе каждого из них налоговики устанавливают, соответствуют ли налогоплательщики определенным критериям (Приказ ФНС России от 05.12.2025 № ЕД-7-31/1041@).

К слову, на сегодняшний день перечень таких критериев ФНС планирует расширить (https://regulation.gov.ru/projects/168801/).

Результаты оценки формируются в виде выписки, размещенной на соответствующем сервисе. Запросить ее может любое лицо, и с ее помощью можно подтвердить должную осмотрительность в выборе контрагента (Письмо ФНС России № ЕД-17-31/1324, ФАС России № МШ/45087/25 от 15.05.2025).

Кроме этого, налоговики используют специальные программы «СУР АСК НДС-2» и «АИС НДС-3». Они в автоматическом режиме распределяют налогоплательщиков — юридических лиц, представивших декларации по НДС, на 3 группы налогового риска: высокий, средний, низкий.

Программа будет сравнивать показатели, отраженные в декларации по НДС, данными книг покупок и продаж, журналов учета счетов-фактур, причем, как самого налогоплательщика, так и его контрагентов. На основании отчетов, сформированных указанной программой, ФНС корректирует порядок проведения различных контрольных мероприятий (Приказ ФНС России от 10.02.2017 № ММВ-7-15/176@, Письмо ФНС России от 03.06.2016 № ЕД-4-15/9933@, Письмо ФНС России от 03.12.2018 № ЕД-4-15/23367@).

Также с 1 сентября 2026 года у налоговиков появилась возможность запрашивать у банков информацию (ч. 2 ст. 86 НК РФ, пп. «а» п. 39 ст. 1, п. 8 ст. 25 Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ):
— по операциям на счетах;
— по вкладам (депозитам);
— по счетам цифрового рубля;
— справки о переводах электронных денежных средств;
— о наличии расчетных документов, помещенных в соответствующую картотеку неоплаченных расчетных документов, с раскрытием содержащейся в них информации либо об их отсутствии в этой картотеке;
— об остатках денежных средств на счетах в банках;
— об остатках цифровых рублей на соответствующем счете цифрового организации или физического лица.

С 1 октября 2026 года вступит в силу закон, регулирующий деятельность маркетплейсов. Теперь такие посреднические платформы должны будут делиться с налоговиками следующими сведениями (ст. 20 Федерального закона от 31.07.2025 № 289-ФЗ, п. 4 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20.06.2026 № 766):
— о договоре между маркетплейсом и партнером (его дата и номер, начало и окончание действия, предмет и иная информация, относящаяся к предмету договора);
— о партнере. Например, его наименование (ФИО), ИНН, код страны регистрации;
— о согласии (отказе от согласия) партнера на снижение за его счет цены товара;
— о запрете на продажу товара со снижением цены товара за счет партнера;
— об акте сверки взаиморасчетов и иных документах, связанных с формированием такого акта.

Напомним, что помимо указанных выше инструментов контроля, ФНС, также в режиме реального времени, имеет доступ к фискальным данным, полученным от онлайн-касс налогоплательщиков (ч. 2 ст. 4.5 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ, Приложение к Приказу ФНС России от 08.09.2021 № ЕД-7-20/801@).

Как минимизировать риски

Подводя итоги всему вышесказанному, для минимизации возможных налоговых последствий необходимо учитывать следующие моменты:

1. Договор должен закреплять реальные взаимоотношения сторон, а не подменять собой иные. Последствия переквалификации могут больно ударить по карману.

2. Четко прописывать положения о включении НДС в цену договора (о его начислении сверх стоимости). Также стоит указать применяемую ставку налога и указать точную его сумму.

Если арендатор применяет освобождение от налога на добавленную стоимость, это также нужно указать в договоре.

Если есть вероятность, что впоследствии контрагент станет плательщиком налога (начнет применять более высокую его ставку), в договоре необходимо закрепить как будет меняться цена.

3. Внимательно отнестись к выбору контрагента. Это должна быть надежная компания, которую налоговики не признают однодневкой.

4. Если вы заключаете договор с взаимозависимым лицом, помните, что цена договора должна быть рыночной.

Кроме того, сделка должна реально исполняться.

5. Условия договора должны быть четко сформулированы и конкретизирован объект аренды. Помимо этого, они должны быть исполнимыми. Это поможет избежать претензий относительно фиктивности сделки.

6. При заключении договора с физическим лицом, поинтересуйтесь, не имеет ли он регистрации в качестве ИП или самозанятого. Если он имеет один из указанных статусов, это должно быть указано в договоре, так как в этом случае он сам будет платить налоги со своего дохода.

Если такого статуса нет, и договор вы заключаете с обычным физлицом, помните, что вы становитесь налоговым агентом по НДФЛ и обязаны самостоятельно удерживать его при выплате дохода, а также отчитываться по нему.