Незначительная доля в квартире

В обиходе сложилось такое понятие, как «незначительная доля». Оно обладает следующими признаками:
— у доли очень маленький размер;
— ее невозможно выделить без несоразмерного ущерба другим владельцам;
— у ее хозяина отсутствует существенный интерес к ней;
— отсутствует изолированное помещение согласно ее размеру;
— иные признаки.

Проще говоря, имея такой низкий процент имущества, с ним ничего нельзя сделать. Поэтому владение ничего не значит, оно будет только создавать препятствия для других жильцов.

В законе же четкого определения данному термину нет. Практика описывает такой процент по-разному. В некоторых решениях это 1/10, а в других менее 1/2 или указывается 5 процентов от общей площади.

Владение такой долей не дает возможности ее собственнику принимать решения относительно данного имущества (продажа, аренда). Он лишь может предложить приобрести ее другим участникам, или они выступят со встречным предложением. Или же квартира может быть продана, и с этих денег он получит свою часть.

Самый идеальный способ решения данной проблемы — это договориться между собой. Так, если выдел не допускается законом или невозможен, нужно просто согласие владельца. Получив его, ему выплачивают компенсацию, а он отказывается от своей части. На этом вопрос будет закрыт.

Другое дело, если такого согласия нет. В таком случае выплата компенсации тоже возможна. Однако для этого должен быть одновременно соблюден ряд условий:
— имеет место незначительность;
— выдел в натуре невозможен;
— отсутствует существенный интерес.

При отсутствии согласия надо действовать следующим образом.

1. Найти основания для признания НД. Подтверждением данного факта могут служить такие обстоятельства:
— нет изолированного помещения, которое соразмерно доле;
— собственник не нуждается в использовании помещения. Суд при оценке данного фактора будет обращать внимание на разные обстоятельства: наличие детей, профессию, возраст, состояние здоровья и так далее;
— отсутствие регистрации в спорной квартире. У ответчика может быть другое жилье и никаких отношений с остальными жильцами он не поддерживает. При этом если у ответчика отсутствует иное жилье, данный факт не может служить самостоятельным основанием для отказа в иске;
— учитывается характер отношений между сособственниками и наличие возможности (невозможности) совместного проживания.

Требовать признания НД может любой участник долевой собственности.

2. Подготовить иск и документы. В иске необходимо указать:
— наименование судебного учреждения;
— данные об истце: Ф.И.О., сведения о рождении, место жительства, ИНН и так далее;
— данные об ответчике (аналогичная информация);
— какие права (свободы) нарушены, а также с какими требованиями вы обращаетесь. Их может быть несколько;
— обстоятельства, которые служат основанием для требований, и доказательства их наличия;
— сумма иска определяется в зависимости от стоимости доли;
— данные о примирении, если такие действия сторонами совершались;
— сведения о третьих лицах, если такие лица есть в деле;
— перечень документов, которые приложенных к иску.

Далее подпишите заявление или пусть это сделает ваш представитель, если вы действуете через него. Приложите к иску необходимые документы:
— подтверждение оплаты госпошлины, размер которой будет зависеть от цены иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19, п. 2 ст. 333.20 НК РФ);
— доверенность, если действуете через представителя;
— документы, подтверждающие ваши требования, например, документы на жилье, выписка из ЕГРН, отчет оценщика и так далее;
— документы, подтверждающие направление копий иска лицам, участвующим в деле;
— бумаги, подтверждающие совершение действий, направленных на примирение.

3. Подать заявление и дождаться результата. Обращаться нужно в районный суд по местонахождению спорного жилья. Сделать это можно в обычном порядке или в электронном виде. Второй вариант применим, лишь если такая техническая возможность есть в данном суде.

У суда будет почти два месяца с момента подачи заявления, чтобы рассмотреть дело. Если будут сложности, срок могут продлить, но не больше чем на месяц.

В конечном итоге вы получите решение суда. Оно вступит в силу по истечении срока на апелляционное обжалование. Копия решения будет вручена под подпись или направлена по почте. При технической возможности — в электронном виде.

При положительном исходе вы выплачиваете собственнику компенсацию. После этого у него прекращается право на долю в общем имуществе. При уклонении ответчика от компенсации деньги можно внести на депозит суда. В таком случае ваши обязательства по оплате будут считаться исполненными.

Лицо получит ту сумму, которая определена согласно результатам оценки. Если в дальнейшем ответчик с этим не будет согласен, он имеет право на свою экспертизу. Платить за нее при этом будет он.

Если ответчик не подаст на апелляцию и решение суда вступит в силу, зарегистрируйте право собственности на его бывшую долю.

По общему правилу продать долю лицо может остальным собственникам общего имущества (ст. 252 ГК РФ). Именно они обладают правами выкупа. Сделать это они могут с его согласия или без согласия (при условиях, которые мы описали ранее).

Выкуп может состояться в пользу одного участника, либо все участники могут выплатить компенсацию такому лицу. Также владелец может попытаться продать свою долю третьим лицам. Но вряд ли это будет положительно воспринято остальными хозяевами. К тому же без их согласия он этого сделать не сможет.

При совсем маленьком размере это будет и вовсе ничтожной сделкой. Росреестр не зарегистрирует договор, если размер составляет менее 6 кв. метров. С такой площадью он может обратиться только к сособственникам.

Продавать ее или дарить — решать ему. Если по стоимости договориться не получится, то будет действовать принудительный порядок продажи. В этом случае суд сориентируется на рыночную стоимость. Возможно, это менее выгодный вариант для владельца.

Еще нужно учитывать, что у собственника НД тоже есть права. Если хозяин большей части захочет продать свою площадь, он должен предложить ее и данному лицу, которое имеет преимущественное право покупки. Еще понадобится его подпись в случае продажи квартиры целиком, сдаче ее в аренду или регистрации посторонних.

Прописаться в квартире может собственник доли любого размера. Согласие других собственников при этом не потребуется. Однако были случаи, когда подобная прописка считалась фиктивной. Если человеку принадлежит совсем мало квадратов, такую регистрацию могут счесть нецелесообразной.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект можно продать на открытом рынке. Для проведения оценки вы можете обратиться к специализированным организациям или частным оценщикам.

Проводить оценку могут только лица, состоящие в СРО и застраховавшие свою ответственность. К ним есть и дополнительные требования:
— наличие квалификационного аттестата. В нем указывается направление оценочной деятельности. Это требования к физическим лицам;
— независимость от заказчика. Так, оценщик не должен состоять в родстве с заказчиком. Если заказчиком является организация, он не должен с ней никак быть связан. Это правило применяется к физлицам;
— частный оценщик не может вести деятельность в качестве ИП и быть его работником;
— организация же должна иметь в штате не менее двух оценщиков;
— у компании ответственность должна быть застрахована не менее чем на год;
— компании также не должны быть зависимы от заказчика;
— сотрудник компании-оценщика должен соответствовать таким же требованиям, как частный оценщик.

Должны быть соблюдены требования к содержанию договора с оценщиком (ст. 10 закона об оценочной деятельности). В нем прописывают:

— размер вознаграждения;
— сведения о страховании;
— наименование СРО и место ее нахождения.
К нему прилагается задание на оценку. Требования к его содержанию установлены Приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 № 200.

Оценка должна проходить в соответствии со стандартами оценочной деятельности. В случае с недвижимостью это ФСО № 7. Это значит, что оценщик должен:
— осмотреть объект;
— исследовать сегменты рынка;
— провести анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

При проведении используют сравнительный, доходный и затратный подходы.

В конце оформляется результат в виде отчета об оценке. В нем как раз и указывают рыночную стоимость объекта. Отчет возможен как в бумажном виде, так и как электронный документ. Если он прописан в бумажном виде, его прошивают, нумеруют, скрепляют печатью. В случае с электронным видом должна быть использована усиленная квалифицированная электронная подпись.

В частности, он должен содержать:
— дату проведения оценки;
— указание на то, какие стандарты оценки использовались;
— цели и задачи проведения;
— дополнительные сведения, обеспечивающие полное и однозначное толкование;
— иная информация в соответствии с законом об оценочной деятельности и ФСО № 7.

Если вы не согласны с результатом проведенной оценки, можно совершить следующие действия:
— провести экспертизу отчета об оценке. В нем будет содержаться мнение эксперта о рыночной стоимости недвижимости. Обращаться нужно в саморегулируемую организацию оценщиков, заключив соответствующий договор. Данная экспертиза регулируется стандартом ФСО № 5;
— оспорить отчет можно в судебном заседании. Это можно сделать, если у вас в наличии есть другой отчет об оценке.

В этом разделе мы рассмотрим примеры из судебной практики, в которой собственники обращаются к сособственникам. В подобных спорах они предъявляют следующие требования:
— признание доли незначительной;
— выплата компенсации сособственнику, имеющему НД;
— прекращение права сособственника на долю в праве общей долевой собственности;
— признание права на долю в общей собственности.

Сособственник при этом может заявить встречные требования:
— о вселении;
— о возложении обязанности передать ключи от жилого помещения.

1. Для того чтобы собственник выиграл спор, ему необходимо доказать:
— что он является собственником. Это может подтверждаться свидетельством о праве собственности, выпиской из ЕГРН и так далее;
— что сособственник тоже является владельцем своей части. Подтверждается теми же документами;
— наличие регистрации (проживания) в спорном жилье ответчика и членов его семьи. Например, это можно подтвердить свидетельством о регистрации;
— незначительность, невозможность выдела и отсутствие существенного интереса в использовании. Это могут быть: справка о наличии другого помещения в собственности, экспликация, поэтажный план и прочие документы;
— размер рыночной стоимости и компенсации. Таким документом может быть отчет о рыночной стоимости и прочее;
— возможность выплаты такой компенсации. Подтверждается платежными и иными документами.

В представленном ниже решении конструктивные особенности квартиры не позволяли выделить долю в натуре. К тому же было установлено отсутствие существенного интереса к имуществу. Опровержение этого факта представлено не было.

Суд пришел к выводу, что жилье невозможно использовать всеми сособственниками для проживания. В этой ситуации нарушаются права второго владельца. Защита прав истца в этом случае осуществляется путем принудительной выплаты денежной компенсации (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2020 по делу № 33-6211/2020, 2-0899/2019).

В другом деле были схожие обстоятельства, при которых невозможно установить порядок пользования помещением между сторонами. Все закончилось присуждением выплаты компенсации и прекращением прав на имущество (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10.09.2020 № 88-20349/2020).

2. Следующая категория — это отказы в подобных требованиях. Такое может быть, когда:
— есть проблемы с выплатой компенсации;
— не удалось доказать незначительность;
— не доказаны другие обстоятельства, в частности, отсутствие интереса.

Рассмотрим такие примеры.

В представленном ниже решении долю не признали незначительной. Кроме того, истец отказывался выплатить рыночную стоимость доли. То есть ту стоимость, которая была определена заключением судебной экспертизы.

Доводам о несогласии с заключением экспертизы была дана соответствующая оценка. Оснований не доверять экспертизе не обнаружено. В силу данных обстоятельств суд в удовлетворении требований истца отказал (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14.07.2020 по делу № 88-9621/2020).

В другом деле также был отказ в удовлетворении требований истца. Тут тоже имела место судебная экспертиза, которая определила стоимость ½ доли в размере более 2 млн рублей. В силу указанных и других обстоятельств дела размер не было признан незначительным (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.12.2019 по делу № 33-56722/2019).

В следующем примере оспаривался существенный интерес к имуществу. Однако истцу доказать его наличие не удалось. Было установлено, что ответчик и ее несовершеннолетние дети были зарегистрированы в спорной квартире. При этом иное жилое помещение у них в собственности отсутствовало. Земельный участок использовался ответчиком соразмерно доли. У истца также не было интереса в использовании спорного имущества по назначению. С учетом изложенного суд отказал в удовлетворении иска (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25.06.2020 № 88-11466/2020 по делу № 2-550/2019).

3. Сособственник также имеет право обратиться со встречными требованиями. Однако чтобы выиграть спор, ему нужно доказать:
— его статус в качестве сособственника;
— проживание ответчиков в спорном помещении;
— факт создания ему препятствий во вселении.

В данном деле суд пришел к выводу, что доля не является незначительной. Лицо при этом не отказывалось от своего права на жилье, значит, обладает такими же правами, как и остальные сособственники. Другой собственности у него нет. С учетом указанных обстоятельств дела суд постановил вселить лицо в помещение и передать ему ключи (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 17.06.2019 по делу № 33-10206/2019).