Оценка имущества – это важный инструмент управления бизнесом. Регулярная актуализация стоимости помогает принимать более точные стратегические решения. В некоторых случаях оценка имущества может быть обязательной. Как правильно выбрать оценщика, для чего проводить оценку, а также о порядке ее проведения, изложено в статье.
Над статьей работали:
Автор: Бабаева Ирина; редактор: Чапис Елена
Содержание
- Основные цели оценки имущества компании
- Принципы оценки имущества предприятия
- Способы оценки имущества организации
- Оспаривание результатов оценки имущества компании: когда может потребоваться, способы, основания
- Что входит в услугу оценки стоимости имущества компании
- От чего зависит стоимость услуг по оценке имущества компании
- Как выбрать оценщика
- Техническое задание на оценку имущества: на что обратить внимание
Основные цели оценки имущества компании
Оценочная деятельность регулируется в первую очередь Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральными стандартами оценки (ФСО). Оценка проводится в целях определения стоимости объекта (например, рыночной, ликвидационной, кадастровой, инвестиционной).
Проведение оценки стоимости имущества компании может потребоваться в различных ситуациях, Так, в рамках деятельности компаниям приходится не только планировать инвестиции, но и разрешать споры, связанные с причинением ущерба. Если предприятие выступает как должник, оценка его имущества поможет определить объем активов для удовлетворения требований кредиторов.
Согласно закону оценка проводится в добровольном порядке (по инициативе заинтересованных лиц) или в случаях, предусмотренных законодательно.
Добровольная оценка может проводиться в любое время, если этого требует внутренняя политика компании. Законом не запрещено оценивать имущество по желанию заинтересованных лиц.
Проведение такой оценки может потребоваться, например, для страхования имущества, привлечения инвесторов или партнеров (использовать отчет об оценке перед переговорами), анализа эффективности использования активов.
Такая оценка проводится на платной основе за счет средств заказчиков, которыми выступают представители компании, в том числе ее учредители, а также инвесторы.
Обязательная оценка имущества компании происходит исключительно в случаях, предусмотренных законом. Отказ от проведения такой оценки может привести к нарушению законодательства, спорам сторон или отказу в совершении сделки.
Обязательные случаи предусмотрены в статье 8 закона № 135-ФЗ. Она в том числе предусматривает, что когда в сделку привлечены объекты, полностью или частично принадлежащие государству (РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям) оценка проводится в обязательном порядке.
Также к обязательным случаям отнесены:
I. Купля-продажа или иные сделки с госимуществом. Например, обязательна оценка рыночной стоимости при проведении приватизации (закон № 178 «О приватизации»).
Передача имущества в аренду или в доверительное управление, а также изъятие имущества для госнужд требуют проведения оценочных действий в обязательном порядке.
II. Передача имущества в залог при получении государственных кредитов (гарантий).
Требуется подтверждение рыночной стоимости имущества.
III. Внесение вклада в уставной капитал (для ООО (АО).
ООО — оценка имущества учредителя обязательна, если его стоимость превышает 20 тыс. рублей (ст. 15 закона № 14-ФЗ).
АО — независимая оценка обязательна при оплате акций неденежными средствами (ст. 34 закона № 208-ФЗ).
IV. Раздел имущества при ликвидации или банкротстве.
Денежная стоимость имущества, входящего в конкурсную массу, должна быть подтверждена независимым оценщиком (Закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Активы, на которые наложен арест, также подлежат независимой оценке.
V. Оспаривание кадастровой стоимости. При подаче заявления в комиссию или суд необходимо приложить отчет независимого оценщика с указанием рыночной стоимости.
VI. Продажа доли в ООО третьему лицу.
Участники общества могут требовать независимую оценку доли для определения рыночной цены (если иное не установлено уставом).
VII. Выход участника из ООО. Доля рассчитывается на основе рыночной стоимости имущества общества на дату выхода (ст. 23 закона № 14-ФЗ). Без проведения независимой оценки часто возникают споры.
VIII. Для целей налогообложения.
Когда возникает спор с налоговой по насчитанным суммам налогов, необходимо проведение оценки для определения правильности их уплаты.
Обязательная оценка необходима также в случае судебных споров по стоимости ущерба, долей, а также раздела имущества при ликвидации юрлица или в рамках семейных споров (если один из супругов — собственник бизнеса).
В отдельных случаях оценка может быть назначена судебным приставом, особенно если возникает необходимость реализации имущества в счет погашения задолженности. Судебная оценка имущества может также проводиться по инициативе суда в рамках разбирательства.
Статья 8 закона № 135-ФЗ называет и исключения из обязательных случаев. Например, положения указанной статьи не применяют при передаче в аренду федерального аэродрома, имущества органам госвласти на территории «Сириус», автомобильных дорог общего пользования госкомпании «Российские автомобильные дороги».
Бухгалтер и руководитель организации выполняют ключевую роль при проведении оценки. На руководителе лежит ответственность за выбор оценщиков, согласование технического задания на оценку. Он должен четко понимать цель оценки и ее влияние на бизнес-решения, своевременно использовать подготовленный отчет в переговорах и сделках. Бухгалтер должен понимать, когда требуется проведение независимой оценки, своевременно подготавливать необходимые документы и сведения для оценщика, а также заносить ее результаты в учет.
Принципы оценки имущества предприятия
Принципы проведения оценки упоминаются в федеральном стандарте оценки (ФСО V). Он утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 № 200 (приложение № 5).
1. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Имущество оценивается исходя не из текущего, а из наиболее рационального и доходного возможного использования.
Это использование должно быть технически осуществимо, юридически допустимо (к примеру, разрешено по зонированию), финансово обоснованно.
Пример: участок, используемый под стоянку, может иметь более высокую стоимость как площадка под строительство торгового центра.
2. Принцип замещения (или принцип альтернативных затрат).
Рациональный покупатель не заплатит больше, чем стоит воссоздание объекта с аналогичными характеристиками.
Пример: если аналогичное производственное здание можно построить за 100 млн рублей, старый цех в плохом состоянии вряд ли будет стоить дороже.
3. Принцип доходности (ожидаемой выгоды).
Оцениваемое имущество приносит доход — текущий или потенциальный. Его стоимость зависит от будущих выгод, которые может получить собственник.
Пример: стоимость сдаваемого в аренду склада определяется величиной и стабильностью арендных поступлений.
4. Принцип соответствия рыночным условиям (соответствия спросу и предложению).
Стоимость должна отражать реальное положение дел на рынке: баланс спроса и предложения, макроэкономические и отраслевые факторы.
Пример: завод в убыточной отрасли может стоить меньше балансовой стоимости.
5. Принцип учета износа и устаревания.
Физический, моральный и функциональный износ должен быть учтен при расчете стоимости.
Пример: станок 2005 года выпуска, находящийся в рабочем состоянии, не может оцениваться как новый.
6. Принцип разумности и достоверности.
Оценка должна быть основана на проверяемой информации, без искажений, учитывать допущения и ограничения, быть независимой от влияния заказчика.
7. Принцип полезности.
Имущество имеет стоимость только при наличии пользы для конкретного владельца или рынка.
Пример: оборудование, которое невозможно интегрировать в действующий технологический процесс, может иметь нулевую стоимость для предприятия.
Способы оценки имущества организации
О подходах и методах оценки также повествует ФСО V.
ФСО предусматривает три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.
Оценщик выбирает подход в зависимости от объекта оценки, его специфики, целей оценки, вида стоимости, которую необходимо определить. Для каждого подхода характерно несколько методов реализации.
Допускается применение нескольких подходов одновременно. При этом если результаты оценки по разным подходам будут разниться, оценщику необходимо провести анализ таких расхождений и выбрать наиболее достоверный результат.
1. Затратный (стоимостной) подход
Стоимость определяется на основе затрат, необходимых для воссоздания или замещения актива с учетом износа. Применяется при оценке основных средств (здания, сооружения, оборудования), нематериальных активов, созданных внутри компании, при отсутствии сопоставимых объектов или доходов.
Методы реализации:
— суммирования стоимости компонентов
— воспроизводства (замещения).
2. Сравнительный (рыночный) подход
Определяется на основе сопоставления (сравнения) с аналогами, которые уже были проданы на рынке. Применяется при оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, долей бизнеса.
Методы реализации:
— сравнительные продажи,
— валового рентного множителя,
— коэффициентов.
3. Доходный подход
Стоимость объекта определяется как рассчитываемая стоимость будущих доходов, которые он способен приносить. Применяется при оценке доходной недвижимости (бизнес-центры, склады), оценке предприятий как действующего бизнеса, франшиз, патентов, лицензий.
Методы реализации:
— дисконтирование денежных потоков
— капитализация дохода.
Оспаривание результатов оценки имущества компании: когда может потребоваться, способы, основания
Оспаривание результатов оценки может инициироваться любым заинтересованным лицом, если есть сомнения в их достоверности или корректности. Это может быть как собственник имущества, так и банк, налоговая или участник судебного процесса.
Способы оспаривания результатов оценки
1. Досудебный порядок
Если оценка использовалась для внутренних целей, можно заказать альтернативную оценку или провести экспертизу отчета у независимого эксперта.
2. Судебное оспаривание
Если досудебные меры не дали результата — можно обратиться в суд. Это основной способ защиты интересов, особенно при оспаривании отчета, использованного в суде или для целей налогообложения, признании сделки недействительной ввиду заведомо ложной оценки, оспаривании выкупа доли по заниженной цене.
В рамках судебного разбирательства можно заявить ходатайство о проведении повторной или судебной экспертизы, признать отчет недостоверным или непригодным в качестве доказательства, привлечь оценщика к дисциплинарной или гражданской ответственности.
Основания для оспаривания оценки:
— несоблюдение законодательства РФ, в том числе ФСО;
— отсутствие обоснования выбранного метода;
— неполный анализ рынка;
— допущение юридических ошибок (неверно определен объект оценки, допущены ошибки в правах на объект оценки)
— конфликт интересов (оценщик заинтересован в результате);
— значительное расхождение с рыночной стоимостью (объект оценивается в 2–3 раза выше или ниже среднерыночной цены без обоснования).
Если сомневаетесь в правильности и достоверности подготовленного отчета, рекомендуем собрать все имеющиеся документы, обратиться за допоценкой к независимому эксперту или в суд.
Что входит в услугу оценки стоимости имущества компании
Оценка проводится на основании договора, заключенного с оценщиком. Договор может быть подписан как с частным оценщиком, так и с юрлицом, с которым у оценщика трудовые отношения.
В рамках оказания услуг по проведению оценки будут выполнены следующие действия:
— согласование и подписание технического задания на оценку в составе договора, а также самого договора;
— сбор и экспертиза необходимых сведений и информации (оценщик запрашивает у заказчика документы, подтверждающие право собственности, техническое состояние, финансовые показатели, арендные договоры, акты на оборудование);
— осмотр и идентификация имущества (при необходимости);
— выбор подхода и методов оценки и расчеты (оценщик анализирует рынок, подбирает подходящие аналоги, строит модель расчета стоимости (затратный, доходный или сравнительный подход, учитывает износ, обременения, арендные отношения);
— согласование промежуточных результатов оценки с заказчиком, определение окончательной стоимости объекта;
— подготовка отчета об оценке.
Отчет об оценке – это итоговый, официальный документ, соответствующий требованиям закона № 135-ФЗ и ФСО, в частности, ФСО VI, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 № 200 (приложение № 6).
В отчете содержится:
— информация об объекте оценки,
— методология и расчеты,
— обоснование выбора подхода,
— итоговая стоимость
— заключение оценщика и его подпись.
От чего зависит стоимость услуг по оценке имущества компании
Стоимость услуг по оценке зависит от объема и сложности работ. На рынке услуг она может варьироваться от 10 до 300 тыс. рублей и выше за один объект или проект.
На цену влияют следующие факторы:
— вид имущества (простые объекты (автомобиль, офис) оценить дешевле, чем сложные (производственный комплекс, действующий бизнес, нематериальные активы), их оценка будет стоить дороже);
— количество объектов (оценка 1 склада — одна цена, оценка нескольких объектов в составе одного — другая цена);
— цель оценки (для банка, налоговой или суда — требуется больше обоснований и подтверждений, для внутреннего использования — возможен упрощенный формат);
— срочность (проведение оценки в короткий срок будет стоить дороже);
— местонахождение объекта (если оценщику потребуется выезд в отдаленные регионы РФ – это может повлиять на увеличение стоимости услуг, в том числе с учетом командировочных расходов).
Как выбрать оценщика
Требования к оценщикам регламентированы на законодательном уровне. Для проведения оценки возможно обратиться как к частному оценщику, так и к организации, занимающейся оценочной деятельностью.
Бухгалтеру и руководителю важно подходить к выбору оценщика ответственно.
Обратите внимание на наличие лицензии и членства в СРО оценщиков.
В России — обязательное требование с 2017 года.
Если обращаетесь в организацию, проверьте ее наличие в реестре оценочных СРО на сайте Росреестра.
СРО обязаны публиковать информацию о своих членах на сайте за исключением информации о месте жительства, а также паспортных данных. Если же на сайте необходимая информация не найдена, можно обратиться с официальном запросом в СРО.
Проверьте у частного оценщика наличие квалификационного аттестата, застраховал ли он свою ответственность (не менее чем на год) и уплачен ли страховой взнос.
Также частный оценщик не может работать в качестве ИП или его сотрудника.
При выборе организации-оценщика обратите внимание, что у нее в штате должно быть не менее двух сотрудников-оценщиков (право на осуществление оценочной деятельности у таких работников не должно быть приостановлено). Проверку требует и страхование ответственности юрлица не менее чем на год.
Частный оценщик и организация должны быть независимы от заказчика и не иметь имущественного интереса к объекту оценки.
Дополнительно при выборе специалиста оценщика рекомендуем обращать внимание на опыт и специализацию конкретной организации или специалиста (оценка коммерческой недвижимости и оценка интеллектуальных прав — разные компетенции).
Изучите отзывы, репутацию специалистов, обратите внимание на работу с похожими объектами.
Техническое задание на оценку имущества: на что обратить внимание
Техническое задание (ТЗ) – это документ, составляемый в свободной письменной форме, определяющий, что нужно оценить, зачем проводится оценка, в какие сроки, особые условия и ограничения. ТЗ подписывается в составе договора на оценку или как самостоятельный документ, если основания оценки отличаются от подписанного договора.
Правильно составленное ТЗ снижает риски недопонимания и возникновения споров между заказчиком и оценщиком.
Общий состав ТЗ определяется ФСО IV (приложение № 4 к Приказу Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 № 200).
Также особенности состава ТЗ при проведении оценки бизнеса закреплены в ФСО № 8 (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 01.06. 2015 № 326).
В состав ТЗ по общему правилу включается следующая информация:
— заказчик оценки (наименование, контактные данные);
— цель оценки;
— объект оценки (подробно описывается состав имущества, если объектов несколько прикладывается перечень с характеристиками);
— дата и срок оценки;
— вид определяемой стоимости (рыночная, ликвидационная, балансовая, кадастровая, инвестиционная);
— требования к отчету (форма составления);
— необходимость проведения дополнительных исследований или привлечения дополнительных специалистов.
При составлении и подписании ТЗ рекомендуем четко определить цель и объект оценки. Точная формулировка цели поможет избежать недопонимания с оценщиком.
Нередко заказчик в качестве объекта оценки заявляет: «Здание», а фактически — это здание с пристройками, коммуникациями и оборудованием. Все объекты необходимо отдельно идентифицировать.
Вы можете оставить первый комментарий