Публичный сервитут

Поговорим о законной возможности пользоваться чужой землей в общественно значимых целях без оформления арендных отношений и прерывания текущей хозяйственной деятельности на нем.

Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко

Содержание

Сервитут публичных земель
Цели публичного сервитута
Границы публичного сервитута
Плата за публичный сервитут
Срок публичного сервитута
Предоставление публичного сервитута

Сервитут публичных земель

Публичные земли – это участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земли, государственная собственность на которые не разграничена.

Граждане и юридические лица приобретают права на публичные земли при оформлении договоров купли-продажи или аренды (на торгах и при соблюдении определенных условий – без их проведения).

Также в отношении публичных земель можно приобрести право ограниченного пользования на условиях сервитута и публичного сервитута. Несмотря на схожее наименование, это два различных способа пользоваться чужим земельным участком. У них различаются и основания, и порядок приобретения, и правое регулирование. Разбираемся подробнее.

1. Сервитут. Относится к вещным правам. Регламентируется нормами ГК РФ и главой V.3. ЗК РФ. Носит договорный характер.

Приведем пример. В муниципальной собственности находится земельный участок, ООО строит нежилое здание по соседству. Для доступа транспорта и спецтехники к своей стройке общество заключает с администраций соглашение об установлении сервитута на соседний участок, находящийся в муниципальной собственности (пример основан на обстоятельствах, изложенных в Решении Арбитражного суда Московской области от 12.03.2024 по делу № А41-82932/2023).

2. Публичный сервитут (ПС). Именно он и является предметом нашей статьи. Это особый вид ограниченного права на землю, который регламентируется земельным законодательством. ГК РФ здесь не применяется. Устанавливается в одностороннем порядке посредством принятия нормативного акта.

ПС существует с давних времен. В традиционном виде (еще с момента введения в действие ЗК РФ в 2001 году) он устанавливался для государственных нужд или потребностей населения (водопоя, прогона скота, рыболовства). Регламентируется нормами статьи 23 ЗК РФ. Применяется для ситуаций, когда интересы неопределенного круга лиц нельзя обеспечить иным образом.

Публичный сервитут приобрел с 2018 года, так скажем, новое звучание. Это связано с активным строительством объектов инфраструктуры (энергетической, транспортной) и линейных объектов. Строить на чужих участках без оформления документов нельзя – истина простая. Если земельный участок относился к публичным землям, застройщикам приходилось проходить трудоемкие и затратные по времени и деньгам процедуры приобретения земельных участков в собственность или аренду (в том числе через торги).
Если стройка затрагивала частные земли – приходилось еще и инициировать процесс изъятия земельного участка. Что отрицательно сказывалось на темпах развития инфраструктуры. Возникла необходимость предусмотреть новый, упрощенный механизм приобретения прав на участки для строительства инфраструктуры.

Решение было найдено. Законотворцами предложено использовать конструкцию публичного сервитута: ведь строительство линий электропередачи, газо-, водопроводов носит общественно значимый характер.

Идея нашла отражение в Федеральном законе от 03.08.2018 № 341-ФЗ, который вступил в силу с 1 сентября 2018 года. С указанной даты в Земельном кодексе РФ появилась отдельная специальная глава V.7.

Таким образом, на сегодняшний день можно выделить две разновидности ПС (их важно различать и не путать между собой). Обозначим их для себя следующим образом:

Традиционный — для общественных нужд

Регламентируется ст. 23 ЗК РФ

Обновленный — действует с 2018 года для специальных целей

Регламентируется нормами главы V.7. ЗК РФ.

Устанавливается в специальном порядке.

Может быть установлен в отношении земельных участков, находящихся как в частной, так и муниципальной собственности (с определенными законом ограничениями)

Далее в статье для удобства изложения будем рассматривать указанные разновидности ПС раздельно.

Цели публичного сервитута

Традиционный ПС (существующий в ЗК РФ еще с 2001 года) устанавливался для общественных целей, указанных в пп. 1 — 7 ст. 23 ЗК РФ:

— обеспечение доступа к береговой полосе;
— размещение межевых знаков, объектов геодезии;
— дренажные и мелиоративные работы;
— обеспечение водопоя, прогон и выпас скота;
— сенокошение, охота, рыболовство, рыбоводство.

Для ПС, который введен законом № 341, установлены особенные цели, которые приведены в общем в таблице ниже. Закон подробно их изложил в ст. 39.37 ЗК РФ.

1. Строительство / реконструкция/эксплуатация / капитальный ремонт инженерных сооружений (объектов электросетевого хозяйства / тепловых и водопроводных сетей / сооружений водоотведения, линий связи, газопроводов /нефтепроводов)	Условия: — инженерные сооружения являются объектами федерального / регионального/местного значения; — необходимы для оказания услуг связи, организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения; — переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд
2. Складирование строительных и иных материалов. Возведение некапитальных строений / сооружений. Размещение строительной техники. Условие – это требуется для строительства инженерных сооружений, объектов транспортной инфраструктуры
3. Устройство пересечений:	пересечений автодорог или ж/д путей с ж/д путями	на публичных землях, в границах полос отвода железных дорог
	пересечений автодорог или ж/д путей с автодорогами	на публичных землях, в границах полосы отвода автомобильной дороги
	примыканий автодорог с иными автодорогами
4. Размещение автодорог и ж/д путей в туннелях
5. Прокладка /переустройство /перенос инженерных коммуникаций, их эксплуатация в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог
6. Проведение инженерных изысканий	для подготовки документации по планировке территории для размещения линейных объектов федерального /регионального /местного значения;
	проведения инженерных изысканий указанных объектов и объектов, приведенных в цели под № 1

Границы публичного сервитута

Сведения о границах ПС вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Ведомством, ответственным за ведение ЕГРН, является Росреестр. Главный нормативный акт — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – закон № 218).

Обратим внимание на следующее. ЕГРН состоит из нескольких частей. Для нас имеет значение три из них:

Кадастр недвижимости	Здесь собраны сведения о характеристиках конкретных объектов недвижимости. К примеру, там будут содержаться сведения, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:…, имеет площадь 200 кв. м, относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования «магазины» и так далее
Реестр прав	В этой части содержатся сведения о зарегистрированных правах и ограничениях. Именно здесь будет отражаться информация о том, что указанный земельный участок принадлежит муниципалитету (иному правообладателю). Сюда же вносятся сведения об ограничениях (обременениях): аренде, обычном «непубличном» сервитуте (если администрация, к примеру, заключила соответствующее соглашение с правообладателем соседнего участка) (ст. 9 закона № 218).
Реестр границ	Он стоит несколько особняком. Его ведет не Росреестр, а подведомственное ему организация – ППК «Роскадастр» (п. 3 ч. 2 ст. 3.1 закона № 218). В реестр границ вносятся сведения не о конкретных земельных участках, а о территориях со специальным статусом: зонах с особыми условиями использования территории, игорных зонах, лесничествах. И что важно – сведения о границах территории, в отношении которой установлен ПС. Каждому ПС присваивается реестровый номер (ст. 10 закона № 218). В кадастр недвижимости в отношении каждого земельного участка, который попал на территорию ПС, параллельно будут внесены соответствующие сведения (в качестве дополнительной информации) (п. 5 ч. 5 ст. 8 закона № 218)

Посмотрим, как это выглядит.

1) заходим на сайт национальное системы пространственных данных (система пришла на смену публичной кадастровой карте)по ссылке https://nspd.gov.ru/#services_section;
2) авторизуемся через учетную запись на портале «Госуслуги»;
3) кликаем кнопку «Карта НСПД»;
4) находим интересующую нас область на карте (можно задать в поле слева кадастровый номер земельного участка, вблизи которого имеется намерение найти действующий ПС). К примеру, нас интересует район деревни Постниково в городском округе Внуково.
5) слева последовательно выбираем слои: «Росреестр» — «ФГИС ЕГРН» — «Публичные сервитуты» и ставим галочку;
6) видим, что вблизи деревни Постниково установлен ПС. Он выделен фиолетовым цветом. Кликнув не него, можно узнать, что он установлен для использования земель и земельных участков в целях эксплуатации нефтепродуктопровода федерального значения «МНПП – отвод на а/п «Внуково» линии: ТС-1». Основание – Приказ Министерства энергетики РФ от 04.02.2025 № 98. Реестровый номер 77:00:0000000-17.20.

Если мы знаем номер конкретного ПС, можно посмотреть адресные сведения о нем. К примеру, вбиваем в поле поиска слева на шаге № 5 реестровый номер 50:20:0000000-17.41, выбираем слои. Видим, что под указанным номером в реестре границ ЕГРН содержатся сведения о ПС, который установлен администрацией Одинцовского городского округа с целью строительства линейного объекта «Газопровод высокого давления Р≤1,2МПа» по адресу: Московская область, г. о. Одинцовский, в районе д. Ликино».

Плата за публичный сервитут

1. Традиционный ПС (установлен для общественно значимых целей). Здесь действует общее правило, предусмотренное п. 13 ст. 23 ЗК РФ.

Если собственник земельного участка в результате установления ПС будет испытывать существенные затруднения в использовании своего участка, он вправе требовать соразмерную плату за него.

2. ПС, который установлен в соответствии с главой V.7. ЗК РФ, определяется за плату — это общее правило. Имеются исключительные случаи, когда ПС устанавливается на безвозмездной основе. Они перечислены в п. 6 ст. 39.46 ЗК РФ.

Плата для земельных участков в государственной или муниципальной собственности, не обремененных правами третьих лиц, устанавливается в размере 0,01 процента кадастровой стоимости такого участка за каждый год использования (но не менее 0,1 процента кадастровой стоимости за весь срок обременения, если оно установлено на 3 года и более).

Если обладатель ПС не согласен с расчетом платы, он вправе оспорить его в судебном порядке, приложив к заявлению верный, по его мнению, расчет.

Порядок расчета платы, если в границах ПС оказались земельные участки, принадлежащие гражданам, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 04.06.2019 № 321.

В счет платы за ПС не засчитываются:

Убытки	Возникли по причине невозможности правообладателя земельного участка исполнять свои обязательства перед третьими лицами	Самостоятельная гарантия обеспечит интересы правообладателей земельных участков. От обязанности вносить плату не зависит
	Причинены правообладателю земельного участка в результате деятельности обладателя ПС (в том числе в связи с повреждением имущества в результате аварии на объекте)

Срок публичного сервитута

ПС (для общественных нужд) Подпункты 2,3, 6, 7 ст. 23 ЗК РФ	ПС для специальных целей. Глава V.7, ст. 39.45, ЗК РФ
Срок устанавливается в решении (акте органа власти), которым принято решение о ПС в общественных интересах. Может быть прекращен досрочно, если цель его установления отпала. Правообладатель земельного участка может потребовать прекращения в суде	Срок	Вид работ
	От 10 до 49 лет	Строительство инженерных сооружений, устройство пересечений дорог, размещение дорог и ЖД путей в тоннелях, прокладка коммуникаций.
	На срок строительства инженерных сооружений, транспортной инфраструктуры	Складирование материалов, хранение техники, возведение некапитальных сооружений
	≤ 1 год	Проведение инженерных изысканий
	Срок строительства	Строительство инженерных сооружений, которые являются линейными объектами

Предоставление публичного сервитута

Если говорить о ПС, который устанавливается для целей, предусмотренных пп. 1–7 п. ст. 23 ЗК РФ (выпас, сенокошение, прогон и выпас животных), для его установления органом государственной власти или местного самоуправления принимается соответствующий распорядительный акт (постановление). Предварительно выявляется наличие общественной потребности для принятия указанных мер.

Процедура установления ПС для особенных целей, перечисленных в ст. 39.37 ЗК РФ (строительство инженерной /транспортной инфраструктуры), подробно прописана в законе. Она состоит из следующих шагов:

1. Юридическое лицо, которое имеет интерес в установлении ПС, представляет в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления ходатайство с обоснованием необходимости его установления

Круг лиц, которые могут заявлять указанное ходатайство, закреплен в ст. 39.40 ЗК РФ.

Уполномоченные органы – в ст. 39.38 ЗК РФ.

Требования к ходатайству – в ст. 39.41 ЗК РФ

2. Уполномоченный орган рассматривает ходатайство. В рамках данного этапа выявляются правообладатели земельных участков, которые входят в зону испрашиваемого ПС.

Затем обеспечивает их извещение.

Уполномоченный орган принимает решение об установлении ПС (при отсутствии оснований для принятия отрицательного решения) и утверждает границы ПС.

Решение и сведения о границах в электронной форме направляются в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган регистрации прав для внесения сведений в ЕГРН

Ст. 39.42, 39.43 ЗК РФ,
п. 21 ст. 32 закона № 218

Отказ в установлении ПС может быть обжалован в суде. Проиллюстрируем примером возникшей на практике ситуации.

Электросетевая компания обратилась в орган местного самоуправления с ходатайством о предоставлении ей права пользования земельным участком на условиях ПС.

Цель – строительство линий электропередачи для технологического присоединения к электросетям и снабжения садоводства электроэнергией. Администрация отказала. Основание – в границы ПС попал земельный участок категории «земли запаса». Требуется предварительный перевод в другую категорию. Иной земельный участок относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Требуется подготовка проекта рекультивации.

Ситуация дошла до суда. Суд установил следующее:

— электросетевая компания относится к числу субъектов, которые вправе обращаться с ходатайством в орган местного самоуправления;
— отнесение земельного участка к землям запаса не является безусловным основанием для установления ПС;
— земельный участок сельскохозяйственного назначения входит в территорию ПС частично. ПС проходит по его краю. Участок может использоваться в соответствии с разрешенным использованием.

В итоге суд сделал вывод, что администрация выявила основания для отказа, которые не предусмотрены законом, что нарушает права заявителя. В этой связи на орган местного самоуправления возложена обязанность отменить незаконное решение об отказе (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.01.2024 по делу № А60-52066/2023).

Если в границы ПС попали земельные участки, которые принадлежат гражданам и юридическим лица, указанные субъекты заключают с лицом, в пользу которого установлен ПС, соглашение.

В документе прописывают:

— реквизиты решения об установлении ПС, цель и срок;
— кадастровый номер земельного участка, в отношении которого заключается соглашение;
— размер платы;
— права и обязанности обладателя ПС.

Если правообладатель земельного участка протестует и не желает, чтобы его земельный участок попал в зону действия ПС, он вправе оспорить решение уполномоченного органа в судебных органах.

Если установление ПС сделало невозможным использование земельного участка или объекта недвижимости на нем, правообладатель может требовать у обладателя ПС выкупить участок и объект по рыночной стоимости либо возместить убытки.