Строительство-2023

Все здания и сооружения возводятся в результате строительства. При формировании строительства важно уделить должное внимание правовой составляющей такой деятельности и соблюдению всех норм строительного законодательства РФ.

К строительным видам деятельности относятся:
• инженерные изыскания;
• архитектурно-строительное проектирование;
• строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Независимо от вида строительства основными участниками строительного процесса являются:
• Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации.
• Инвестор – физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности объединения юридических лиц, госорганы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
• Заказчик – уполномоченное застройщиком лицо, которое от его имени организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства.
• Подрядчик – физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) госконтракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

При этом застройщик может входить в отношения со своими подрядчиками напрямую, без посредника, то есть без заказчика. В этом случае используется термин «застройщик-заказчик».

Застройщик также может обходиться и без заказчика, и без подрядчика, в частности, когда застройщиком является строительная фирма, которая строит хозспособом.

У каждого из перечисленных участников строительства имеются свои особенности ведения деятельности, бухгалтерского учета и отчетности. Есть специфика и в налогообложении операций. Поэтому важно правильно квалифицировать всех субъектов в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Если вы планируете заняться строительством, то его нужно начать с получения градостроительного плана земельного участка (далее ГПЗУ). ГПЗУ – это документ, в котором есть сведения для проектной документации и получения разрешения на строительство.  Получить его можно в органе местного самоуправления. Для этого нужно подать заявление. Можно в электронном виде через Госуслуги. В ГПЗУ содержится информация:

— о границах земельного участка;

— границах зоны планируемого размещения объекта;

— минимальных отступах от границ участка;

— видах разрешенного использования;

— ограничениях использования земельного участка;

— иные сведения.

После получения ГПЗУ и согласования разрешения на строительство нужно будет учесть многие другие требования. Как до начала строительства, так и в его процессе. Одни из них касаются соблюдения правил отступов при застройке. Регулируются они санитарными и противопожарными нормами.

Одной из недавних поправок относительно организации строительства стали изменения в части отступов при строительстве жилого дома и хозяйственных построек. Нововведения были внесены в соответствующий СНиП.

На сегодняшний день требования к отступам следующие.

Между постройками.

3 метра со всех сторон – при отсутствии построек на соседних участках;

1 метр от границы – при строительстве одноэтажного дома;

1,5 метра – двухэтажного;
2 метра – трёхэтажного;

5 метров – при границе с землями общего пользования;

3 метра от строений на соседнем участке и 1 метр от забора – для дома с гаражом;

8-12 метров – от выгребной ямы до дома.

Между хозпостройками.

1 метр от забора – баня (сарай);

6 метров – от соседней бани (гаража);

4 метра – от построек с животными;

Между постройками и домами (деревянными, каменными).

15 метров – между деревянным домом и хозяйственными постройками;

10 метров – между единственной деревянной постройкой и другими постройками (блочными, каменными и прочими, кроме деревянных);

3 метра – от забора соседей до деревянного дома;

5 метров – от дороги до деревянного дома;

15 метров – от соседских построек, если дом деревянный;

10 метров – если кирпичный (бетонный);

6 метров – между каменными (бетонными, железобетонными) домами.

Помимо перечисленных требований, не стоит забывать про охранные зоны. В частности к ним относятся:

— линии электропередач;

— объекты культурного наследия;

— газопроводы;

— водоохранные зоны;

— канализационные сети;

— приаэродромные зоны.

Для каждого вида охранных зон есть свои дополнительные требования к отступам.

При несоблюдении всех необходимых правил при застройке могут быть различные последствия. В частности:

— может быть отказано в постановке на учет, регистрации прав;

— возможно привлечение к административной ответственности;

— иные, предусмотренные законом санкции.

В текущем году действует ряд мер поддержки, которые были приняты в строительной отрасли. Рассмотрим подробнее, что к ним относится:

— Продлено на год действие разрешений на строительство, которые истекли с 13 апреля до 1 августа 2022;

— Также продлены на год градостроительные планы земельных участков, срок которых истек в период с 13 апреля до 1 января 2023 года;

— С 1 марта вступают в силу изменения, согласно которым, для получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов не нужно представлять ГПЗУ и некоторые другие документы.

— От застройщика, технического заказчика, в общем случае не будут требовать представить документы, сведения и материалы при выполнении мероприятий по ч. 3 — 7 ст. 5.2 ГрК РФ (ч.9.1 ст. 5.2 ГрК РФ);

— Срок независимой квалификации сдвинулся на 12 месяцев, для тех, у кого срок его прохождения наступил в 2022 году;

— Дополнен перечень приоритетных объектов инфраструктуры (ч.2 ст.2 ФЗ № 254 от 31.07.2020);

— Объектов капитального строительства, для которых установлены особенности продления разрешений на строительство, стало больше (ч.10 ст. 4 ФЗ № 191 от 29.12.2004);

— Подрядчик, не имеющий членства в СРО, теперь может выполнить работы на сумму обязательств до 10 миллионов по одному договору;

— Правительство РФ теперь имеет дополнительные полномочия в отношении выдачи различных документов и согласований при строительстве;

— Региональные операторы смогут увеличивать аванс по контрактам капремонта МКД до 50 процентов. А в случаях приобретения материалов и оборудования до 80.

— Одной из мер в 2023 году является также поддержка подрядчиков в рамках 44-ФЗ в части строительных контрактов.

Связано это с повышением цен на строительные ресурсы. Поддержка заключается в следующем. Подрядчикам дали возможность изменять условия контракта на выполнение строительных работ при его заключении на срок до одного года. Причем делать это можно на основании п. 8 ч. 1 ст. 95 Закона № 44-ФЗ. При том, что данный пункт предусматривает такую возможность для контрактов заключенных на срок не менее года. Данная мера будет действовать в 2023 году, при заключении контрактов, в порядке, установленном ПП РФ от 09.08.2021 N 1315.

— Также до 30 июня 2023 действует ряд послаблений по штрафным санкциям ДДУ.

До этой даты не начисляется неустойка в случае несвоевременной сдачи застройщиком объекта. Также не начисляются проценты при расторжении договора и штрафы, которые нужно уплатить в соответствии с ЗоЗПП. Убытки, появившиеся в указанный период, тоже не учитываются.

Федеральный закон от 14.03.2022 N 58-ФЗ (ст.7) устанавливает в 2022 и 2023 годах следующие особенности при осуществлении градостроительной деятельности. Перечислим тезисно, что они собой представляют:

— срок согласования некоторых проектов не может превышать один месяц;

— срок проведения общественных обсуждений (публичных слушаний) по определенным проектам не может также превышать один месяц. При этом некоторыми правовыми актами могут устанавливаться случаи, когда проекты утверждаются без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний;

— подготовка проектов может осуществляться одновременно с разработкой документации по планировке территории;

— по перечисленным в ч.4 ст.7 проектам, общественные обсуждения или публичные слушания проводятся только в определенных населенных пунктах;

— при подготовке изменений в ПЗЗ, общественные обсуждения или публичные слушания проводятся в границах населенного пункта, в отношении которого подготовлены такие изменения. А в случае подготовки изменений в ПЗЗ в отношении территории за границами населенных пунктов — в границах ближайшего населенного пункта;

— случаи и порядок выдачи разрешения на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию, а также градостроительных планов земельных участков устанавливаются Правительством Российской Федерации. В частности Правила выдачи установлены Постановлением Правительства РФ от 06.04.2022 N 603.

Также урегулированы и другие вопросы на 2023 год, в сфере градостроительной деятельности. Регламентирующим документом является Федеральный закон от 29.12.2022 N 612-ФЗ. Учитывать нужно следующие моменты:

— установлено, что на карте градостроительного зонирования отображаются территории, в границах которых предусматриваются требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства.

— требования к архитектурно-градостроительному облику к объектам расположенным в пределах соответствующей зоны будут указываться в градостроительном регламенте;

— архитектурно-градостроительный облик объекта капстроительства подлежит согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления. За исключением случаев перечисленных в ч.2 ст.40.1 ГрК РФ (новая редакция, вступает в силу 01.03.2023).

— срок выдачи согласования не более 10 рабочих дней;

— уменьшаются иные сроки согласования (планировки территории, проекта ген. плана, общественных обсуждений, публичных слушаний);

— допускается изменение первоначально установленных показателей функционирования автомобильных дорог при их капитальном ремонте. За некоторыми исключениями.

— документов, которые нужно предоставить, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, стало меньше. Теперь будет не нужен ГПЗУ и акт приемки объекта капитального строительства.

— будет действовать временное регулирование в отношении содержания правил землепользования и застройки.

В земельных отношениях также действуют свои особенности. Регулируются они Постановлением Правительства РФ от 09.04.2022 N 629. Его действие продлили на 2023 год, а с 1 марта оно будет действовать в новой редакции. Предусматривают данные правила предоставление земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В частности физические и юридические лица смогут арендовать данные земли без проведения торгов. Если аренда им нужна для производства импортозамещающей продукции. В условиях действующих санкций. Перечни данной продукции устанавливаются на региональном уровне. Также в некоторых случаях допускается продавать государственные земельные участки без проведения торгов.

Кроме того, данным Постановлением устанавливается возможность заключения договора мены государственного участка на частный. В случае если частный земельный участок понадобится для размещения объектов, реализации масштабных инвестиционных проектов или для размещения объектов социальной инфраструктуры.

Ещё одна особенность в части земельных отношений в 2023 году, это пролонгация договора аренды. Предусмотрена данная возможность Федеральным законом от 14.03.2022 N 58-ФЗ. По данным условиям арендатор публичного участка вправе потребовать от арендодателя пролонгации договора аренды. Сделать это можно путем заключения дополнительного соглашения. Сделать это арендатор может до 1 марта 2023 года. Максимальный срок, на который можно продлить договор составит 3 года. При этом должны быть соблюдены условия:

— не истек срок действия договора;

— арендодатель не заявил в суд требование о расторжении договора;

— отсутствуют неустраненные нарушения законодательства при использовании земли.

Рынок недвижимости довольно серьезно связан с экономикой, поэтому на нем сильно сказываются происходящие события. Санкции и иные последствия давят на экономику. Она в свою очередь влияет на условия покупки и продажи недвижимости. Что в конечном итоге будет влиять на стоимость жилья в целом. В частности могут иметь значение такие условия:

— отсутствие достаточных продаж в новом строящемся (или построенном) жилье;

— рост продаж вторичного жилья;

— снижение уровня доходов населения;

— уменьшение потенциальных покупателей в связи с отъездом из страны;

— собственно убытки от самих санкций;

— большие экономические расходы;

— невозможность уплаты ипотеки;

— ну и конечно текущая обстановка в стране, которая не позволяет делать никаких точных прогнозов.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в 2023 году действует следующий порядок:

1. Обращение в организацию оказывающую услуги по оценке, либо к частному оценщику.

Оценщик должен состоять в СРО.  В договоре с частным оценщиком должно быть указано:

— размер вознаграждения;

— страхование гражданской ответственности;

— наименование и место нахождения СРО (членом которой он является).

В договоре с организацией:

— сведения о договоре страхования ответственности;

— сведения об оценщике.

В обоих случаях еще должно быть задание на оценку. В задании должны быть указаны обязательные сведения:

— объект оценки;

— цель оценки;

— вид стоимости (рыночная);

— дату оценки;

— специальные допущения, если они известны;

— иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

2. Проведение оценки.

Требования к ее проведению устанавливаются стандартами оценочной деятельности. Для недвижимости используется  Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».

Оценщик должен:

— осмотреть объект;

— исследовать рынок в определенных сегментах;

— провести анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

В процессе оценщик должен использовать специальные подходы и методы оценки.

3. Оформление результата.

Результатом является отчет об оценке. Он может быть оформлен в виде бумажного или электронного документа. Помимо непосредственно указания самой рыночной стоимости объекта, в отчете обязательно должны быть такие данные:

— дата проведения оценки;

— стандарты оценки, которые были использованы;

— цели и задачи проведения оценки;

— другие сведения точно толкующие результат.

В случае несогласия с результатом, вы можете обратиться за проведением экспертизы отчета об оценке. Для этого нужно обратиться в СРО оценщиков. Также вы можете оспорить отчет в суде.

Застройщики могут рассчитывать на льготную ставку по кредиту в размере не более 15 % годовых. Кредит смогут получить организации осуществляющие строительство жилых домов и объектов инфраструктуры. Займ при этом должен быть оформлен не позднее 31 декабря 2023 года.

Банкам, которые выдают такие кредиты, будут предоставлены субсидии в размере 7,5 %. В целях возмещения недополученных доходов.

Постановление Правительства РФ от 30.04.2020 N 629.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.12.2022 N 2485 с 6 января этого года продлена программа льготной ипотеки. Срок ее действия до 1 июля 2024 года включительно. Ставка при использовании данной льготы составляет 8 процентов годовых. Создана данная мера в целях поддержки жилищного строительства.

Предельную ставку применяют к части кредита не выше:

— 12 миллионов – Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Ленинградская область;

— 6 миллионов – в остальных регионах.