Передача арендованного имущества обратно арендодателю — заключительный, но зачастую наиболее конфликтный этап арендных отношений. Правильное оформление возврата позволяет сторонам избежать длительных споров о сохранности имущества, размере ущерба и судьбе обеспечительного платежа. В данной статье подробно разберем основные аспекты процедуры возврата: в какие сроки она должна производиться, как ее нужно оформить и что делать с депозитом.
Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко
Содержание
- Срок возврата по договору аренды
- Акт возврата по договору аренды
- Возврат обеспечительного платежа по договору аренды
Срок возврата по договору аренды
Арендные отношения в силу своих особенностей изначально предполагают, что взятое на время имущество будет возвращено владельцу. О том, что арендатор должен обязательно вернуть предмет договора, сказано в ст. 622 ГК РФ. По смыслу данной статьи это нужно сделать при прекращении договора. Указано также, что имущество должно находиться в надлежащем состоянии, за вычетом нормального износа.
Таким образом, срок возврата любого арендованного имущества (автомобиля, недвижимости, земельного участка) является важным условием этой процедуры и напрямую связывает прекращение права владения и пользования арендатора с его обязательством вернуть объект.
Срок, на который заключено соответствующее соглашение, чаще всего определен в нем самом.
Моментом окончания срока аренды и, соответственно, датой, к которой имущество должно быть возвращено, является последний день действия договора. Однако в каждом случае конкретику нужно искать в договоре.
Законом допускаются различные варианты. Иногда стороны указывают, что имущество подлежит возврату не по истечении срока аренды, а в течение определенного количества календарных или рабочих дней после его окончания. Это тоже допустимо. Такая запись дает арендатору время, чтобы подготовить объект к передаче арендодателю. К примеру, если возвращается недвижимость, может потребоваться вывезти из нее имущество, освободить помещения и т.д.
Если в договоре аренды отсутствует условие о сроке его действия, такая сделка считается заключенной на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора по истечении одного месяца после предупреждения контрагента об этом. Если же речь идет о недвижимом имуществе, предупредить о расторжении договора аренды нужно за три месяца.
Законом или договором этот общий срок может быть изменен. Следовательно, и возврат имущества должен быть осуществлен по истечении указанного срока предупреждения.
Досрочное прекращение действия договора и, соответственно, возврат его предмета возможен:
1) по обоюдному желанию сторон. В этом случае конкретные сроки нужно прописать в соглашении;
2) по инициативе одной из них при наличии оснований, предусмотренных законом или договором. Чаще всего речь идет о существенном нарушении условий договора одной из сторон (ст. 619, 620 ГК РФ). В случае одностороннего отказа арендатора от договора (если такое право ему предоставлено договором) возврат производится в срок, указанный в уведомлении;
3) по решению суда.
О последствиях нарушения срока возврата сообщается в статье 622 ГК РФ. Если арендатор не вернул имущество в установленный срок или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Более того, если этой платы недостаточно для покрытия убытков, арендодатель может дополнительно потребовать их возмещения. Если договором предусмотрена неустойка за просрочку возврата, убытки можно взыскать сверх неустойки (полное возмещение), если договором не установлено иное.
Если по истечении срока аренды арендатор продолжает использовать имущество, а арендодатель не возражает, договор считается автоматически продленным на неопределенный срок на прежних условиях (ст. 621 ГК РФ). В этом случае для расторжения договора и возврата имущества заинтересованная сторона должна направить контрагенту уведомление, как мы описывали это выше.
Акт возврата по договору аренды
Передача имущества по договору аренды производится по акту. Такой документ составляется дважды:
1) когда предмет договора переходит от арендодателя в пользование арендатора;
2) предмет возвращается арендодателю.
В первом случае в составлении акта больше заинтересован арендодатель, поскольку данный документ подтверждает, что он исполнил свою основную обязанность по договору — передал имущество в пользование контрагенту.
Во втором случае акт защищает права арендатора, поскольку возврат объекта аренды — это его обязанность.
Акт приема-передачи имущества, составленный при его возврате, — это главный документ, фиксирующий исполнение арендатором обязательства по возвращению имущества собственнику. Кроме того, такой документ подтверждает фактическое состояние объекта на момент передачи.
Так, подписанный обеими сторонами акт является бесспорным доказательством того, что арендатор действительно вернул имущество, а арендодатель его принял. С этого момента риск случайной гибели или повреждения имущества переходит к арендодателю (ст. 211 ГК РФ). Если арендодатель уклоняется от подписания акта, арендатор должен зафиксировать данный факт. Для этого он может составить его самостоятельно (хорошо, если при этом будут присутствовать незаинтересованные свидетели) и направить по почте. В дальнейшем это послужит доказательством добросовестности действий арендатора.
Акт должен составляться максимально подробно и объективно. Четких установок относительно того, что именно должно быть в этом документе, законодатель не дает. Рекомендуется включать в него следующие данные:
— дата, место составления;
— реквизиты сторон (арендодателя и арендатора);
— основание (ссылка на договор аренды, его номер и дата);
— указание на то, что акт составлен о возврате имущества по окончании срока аренды;
— подробное описание возвращаемого имущества. Для описания неизменяемых признаков можно сделать отсылку к первоначальному акту приема-передачи. Помимо этого, нужно обязательно описать текущее состояние объекта аренды. Для этого стоит тщательно осмотреть имущество и зафиксировать все его недостатки, повреждения, степень износа. При этом следует избегать общих формулировок типа «имущество возвращено в удовлетворительном состоянии». Если имеются неисправности, их нужно подробно описать: «на стене в комнате № 3 имеется три отверстия от крепления полки такого-то диаметра», «оконный механизм в кабинете директора не работает», «на линолеуме в коридоре присутствуют потертости такой-то площади»;
— отметка об отсутствии претензий сторон друг к другу (либо, наоборот, о наличии конкретных претензий, которые вносятся в акт);
— подписи и печати сторон.
В большинстве случаев целесообразно проводить фото- и видеофиксацию состояния объекта аренды – квартиры, транспортного средства, оборудования и любого другого объекта. Причем делать это нужно дважды: сначала при передаче арендатору, а потом – при возврате арендодателю. Эти материалы могут быть указаны в акте как его неотъемлемые приложения.
Если арендодатель при осмотре выявляет повреждения, которые, по его мнению, требуют ремонта и влекут удержание суммы из обеспечительного платежа, эти повреждения должны быть внесены в акт. В противном случае при последующем предъявлении претензий суд может встать на сторону арендатора, указав, что арендодатель принял имущество без замечаний.
Аналогично: если арендатор не согласен с отметками о причинении вреда имуществу в акте, он должен об этом сразу заявить, иначе у арендодателя появятся основания для взыскания убытков.
Приведем пример из судебной практики.
ИП арендовал у ООО нежилое помещение. После расторжения договора и возврата помещения возникли взаимные финансовые претензии. В составленном акте были зафиксированы повреждения объекта аренды, причиненные арендатором. Из-за этого арендодатель отказался возвращать обеспечительный платеж. Стороны встретились в суде. ИП требовал вернуть ему обеспечительный платеж, а ООО предъявило встречный иск о взыскании с предпринимателя убытков за повреждение арендованного нежилого помещения.
Суд первой инстанции удовлетворил иск ИП полностью, а во встречном иске ООО отказал. Однако позже апелляционный суд пересмотрел решение. Он согласился с необходимостью возврата обеспечительного платежа ИП, но удовлетворил встречные требования ООО. Суд установил, что при возврате помещение было повреждено (что зафиксировано в акте), а арендатор не опроверг размер убытков, заявленных арендодателем.
Поскольку суммы встречных требований превысили первоначальные, в конечном итоге с ИП в пользу ООО было взыскано 17 880 рублей убытков. Таким образом, суд пришел к выводу о том, что обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору после расторжения договора и возврата имущества, если нет задолженности. Однако арендатор обязан вернуть имущество в надлежащем состоянии. Если возвращено поврежденное имущество, а арендатор не доказывает иное, требования арендодателя о возмещении убытков подлежат удовлетворению.
Подписанный сторонами акт возврата помещения с фиксацией повреждений стал основным доказательством для удовлетворения встречного иска. Бремя опровержения размера убытков лежало на ответчике (арендаторе), который этого не сделал. Кассация с такими выводами согласилась (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.11.2022 № Ф05-29089/22)
Возврат обеспечительного платежа по договору аренды
Обеспечительный платеж (депозит, гарантийная сумма) — это сумма, которую при заключении договора и получении имущества в пользование арендатор передает арендодателю в качестве обеспечения исполнения своих обязательств прежде всего по внесению арендной платы и возмещению возможного ущерба. Порядок его возврата нередко становится источником разногласий.
Обеспечительный платеж регулируется статьей 381.1 ГК РФ. Его ключевая особенность состоит в том, что он служит обеспечением сразу нескольких возможных будущих требований арендодателя. После исполнения арендатором своих обязательств (возврата имущества в надлежащем состоянии, оплаты всех коммунальных услуг и т.д.) обеспечительный платеж подлежит возврату.
Арендодатель вправе удержать всю сумму или ее часть в следующих случаях:
1) для погашения задолженности по арендной плате и иным периодическим платежам (коммунальные услуги, эксплуатационные расходы);
2) для возмещения ущерба, причиненного арендованному имуществу. Это самый спорный момент. Ущерб должен быть доказан (актом, экспертизой, сметой на ремонт), а его размер — обоснован. Арендодатель не может удержать средства за естественный износ имущества, который происходит в процессе нормальной эксплуатации;
3) на иные цели, прямо предусмотренные договором (к примеру, штраф за несвоевременный возврат).
Условия о сроке возврата депозита после окончания аренды должны быть четко прописаны в договоре. Этот период необходим арендодателю для проверки состояния имущества, получения окончательных счетов за коммунальные услуги, составления расчета подлежащих удержанию сумм.
Алгоритм действий, как правило, следующий:
1) стороны подписывают акт возврата имущества;
2) арендодатель в течение согласованного срока проводит окончательные расчеты;
3) собственник имущества направляет арендатору итоговый расчет (акт сверки), в котором указывает:
— первоначальную сумму депозита;
— суммы, удержанные в счет погашения задолженности (с приложением копий счетов, актов о выявленных повреждениях, смет на ремонт);
— оставшуюся к возврату сумму;
4) на основании указанного расчета осуществляется возврат неизрасходованного остатка обеспечительного платежа на расчетный счет арендатора.
Если арендодатель безосновательно удерживает всю сумму или затягивает ее возврат, арендатор вправе потребовать возврата денег с уплатой процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ.
Обеспечительный платеж или депозит иногда называют задатком. Однако согласно статьям 380, 381 ГК РФ задаток выполняет совершенно иную функцию — он обеспечивает заключение или исполнение договора. При неисполнении сделки сторона, ответственная за это, его теряет. Это идеальная схема для арендных отношений, где требуется покрытие возможных будущих убытков.
Вы можете оставить первый комментарий