Землеустроительная экспертиза

Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко

Экспертиза в области землеустройства — это отдельный вид исследования, которое может быть проведено в отношении земельного участка. В статье рассмотрим, в каких случаях может понадобиться такая экспертиза, кто ее вправе проводить и каким образом.

Содержание

1. Землеустроительная экспертиза земельного участка
2. Землеустроительная экспертиза для суда
3. На какие вопросы отвечает землеустроительная экспертиза
4. Назначение землеустроительной экспертизы
5. Проведение судебной землеустроительной экспертизы
6. Заключение землеустроительной экспертизы
7. Рецензия на землеустроительную экспертизу

Землеустроительная экспертиза земельного участка

Землеустроительная экспертиза — это важное исследование, которое проводится специалистами в сфере геодезических работ, кадастра и землеустройства. Оно позволяет:

1) определить характеристики и особенности земельного участка;
2) уточнить его площадь, границы и стоимость;
3) установить его правовой статус и принадлежность земель той или иной категории;
4) выяснить, соответствуют ли реальные характеристики участка документальным данным.

Возможность проведения землеустроительной экспертизы предусмотрена ст. 6 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» (далее — закон № 78-ФЗ). Такое исследование может потребоваться в разных ситуациях:

— при возникновении споров о границах земельных участков;
— для раздела одного земельного участка на несколько (к примеру, при переходе земли нескольким наследникам или при разделе общей совместной собственности бывшими супругами);
— при обнаружении явных ошибок в реестровых записях и необходимости уточнения реальных характеристик участка;
— с целью определения порядка пользования землей;
— для установления сервитута;
— для проверки соблюдения градостроительных норм при возведении на участке жилых и нежилых объектов;
— для совершения сделки по отчуждению земельного участка (цель — определить цену земли, а также подтвердить законность и правовую обоснованность будущего договора купли-продажи);
— для наиболее эффективного использования участка с учетом его экологических и экономических особенностей;
— для исчисления размера компенсации в случае изъятия участка для нужд государства или муниципального образования.

Землеустроительная экспертиза может проводиться по инициативе собственника земли и других заинтересованных лиц, а также ее может назначить суд.

Землеустроительная экспертиза для суда

Землеустройство затрагивает довольно сложные вопросы, в которых хорошо ориентируются только специалисты.

Если в ходе судебного рассмотрения дела выясняется, что принять обоснованное решение можно, лишь  ответив на сложные вопросы, касающиеся землеустройства, суд назначает землеустроительное исследование.

В качестве объектов экспертизы землеустройства могут выступать:

— спорные земельные участки и их отдельные части;
— границы и площади земельных участков;
— координаты участков, а также объектов строительства или природных объектов, которые на них расположены;
— любые документы, касающиеся земельных участков (правоудостоверяющие и правоустанавливающие).

Чтобы было понятнее, какие именно обстоятельства можно установить с помощью землеустроительной экспертизы, приведем примеры конкретных судебных дел, в ходе которых назначалось такое исследование:

1) при рассмотрении иска прокурора к гражданину о признании права на земельный участок отсутствующим суд привлек к работе экспертов, поставив перед ними задачу установить реальные границы спорного участка земли (Определение Верховного Суда РФ от 10.12.2024 № 18-КГ24-328-К4). По окончании экспертных работ специалисты пришли к выводу о невозможности определить фактические границы участка и его площадь, поскольку выяснили, что данный отрезок земли не обнесен каким-либо ограждением;

2) в другом деле (Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.11.2024 по делу № А63-2160/2023) землеустроительная экспертиза помогла установить факт самовольного занятия земель, государственная собственность на которые не разграничена, объектами, принадлежащими ответчику на праве собственности;

3) в Решении от 11.11.2024 по делу № А19-20150/2022 Арбитражный суд Иркутской области сослался на выводы из экспертного заключения, согласно которым подтвердился факт наложения границ различных земельных участков друг на друга.

На какие вопросы отвечает землеустроительная экспертиза

Заказ землеустроительной экспертизы подразумевает обозначение круга вопросов, на которые предстоит ответить экспертам. Список вопросов составляет заказчик, но эксперты тоже могут вносить предложения по этой части или добавлять то, что они сочтут нужным, в итоговое заключение.

Если экспертизу назначает суд (по своей инициативе или по чьему-либо ходатайству), примерный перечень вопросов предлагается представить каждому из участников. Но в окончательном виде список утверждается судом.

Приведем примеры возможных вопросов из реальных судебных дел.

1. Арбитражный суд Тюменской области при рассмотрении дела № А70-11269/2023 о признании наличия реестровой ошибки поставил перед экспертами-землеустроителями следующие вопросы:

— определить, имеется ли наложение на конструктивные элементы (дорожное полотно, обочина, откос) автомобильной дороги;
— если наложения будут выявлены, указать, являются ли они следствием того, что в реестре содержатся неверные сведения о земельных участках и их границах.

2. Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в рамках рассмотрения дела № А81-7883/2023 об установлении местоположения границ земельного участка назначил землеустроительную экспертизу, желая получить ответы на такие вопросы:

— достаточно ли размера спорного земельного участка для обслуживания и эксплуатации расположенного на нем здания;
— какой размер участка необходим для использования этого здания;
— представляет ли собой спорная площадка объект капитального строительства;
— участок какой площади необходим для размещения такой площадки.

В целом суд и участники разбирательства вольны задавать любые вопросы, главное —  чтобы они имели значение для правильного разрешения дела.

Назначение землеустроительной экспертизы

Согласно статье 79 ГПК РФ статье 82 АПК РФ экспертиза в рамках судебного процесса может быть назначена, если для установления существенных для рассмотрения дела фактов нужны специальные знания. Вот этими статьями и руководствуются судьи, прибегая к помощи экспертов, в том числе в области землеустройства.

Инициировать проведение экспертного исследования вправе и стороны, участвующие в деле. Если они считают, что можно получить информацию, подтверждающую их позицию, они вправе заявить ходатайство о назначении экспертизы.

Ходатайство составляется в письменном виде.

Рассмотрев его и придя к выводу, что экспертиза действительно необходима, суд выносит определение, в котором предлагает сторонам предложить экспертные компании, которым можно будет поручить проведение исследования, а также определить список вопросов для консультантов.

Экспертная компания и конкретные специалисты, которые проводят работу по составлению землеустроительного заключения, должны соответствовать требованиям ст. 13 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее — закон № 73-ФЗ).

Проведение землеустроительных экспертиз обычно поручают кадастровым инженерам, чьи познания в нужной отрасли подтверждены документами об образовании и сведениями об аттестации. Если вопросы, которые планируется поставить перед экспертом, больше из области геодезии, исследование может быть доверено компании, получившей в установленном порядке лицензию на проведение геодезических работ.

Окончательный выбор конкретной экспертной компании, а также утверждение перечня вопросов остается за судом.

При рассмотрении предложенных вариантов обычно учитывают такие факторы, как стоимость услуг (выбирают тех, кто предлагает более низкие цены), а также обещанную продолжительность исследования (при прочих равных условиях суд, конечно, предпочтет кандидата, предлагающего провести работы в более короткие сроки).

Перед назначением экспертизы сторонам, ходатайствовавшим о ее проведении, нужно внести денежную сумму, соответствующую ее стоимости, на депозит суда. Если ходатайство заявляли обе стороны, они делят эту плату пополам. В случае непоступления денег на депозитный счет суд вправе отказать в назначении экспертизы. Основание — ст. 108 АПК РФ, ст. 96 ГПК РФ.

Если все условия выполнены, суд выносит определение о назначении экспертизы. Одновременно этим же определением приостанавливается производство по делу. Пока идет исследование, судебные заседания не назначаются, дело не рассматривается.

Проведение судебной землеустроительной экспертизы

После вынесения определения о назначении экспертизы и приостановлении разбирательства суд направляет материалы дела в выбранную экспертную компанию. Специалисты приступают к землеустроительному исследованию.

В своей работе они используют различные подходы, применяют следующие методы:

1) геодезический, подразумевающий выезд на местность и проведение различных исследований в полевых условиях, к примеру, осуществление замеров с помощью специальных приборов. Помимо этого, геодезический метод предполагает составление планов с использованием спецпрограмм на компьютере;
2) документальный. Означает изучение документов, имеющих отношение к объекту исследования.

Экспертная работа делится на этапы.

Предварительный этап характеризуется первичным изучением документов, уяснением поставленных задач, продумыванием методологии и способов осуществления предстоящей работы.

Исследовательский этап включает в себя работу на местности и проводится в основном посредством применения геодезического метода.
Камеральный этап предполагает изучение собранных материалов, подведение итогов и составление заключения.

Заключение землеустроительной экспертизы

По окончании проведения экспертных работ выдается заключение, в котором специалисты отвечают на поставленные перед ними вопросы, подводят итоги всего исследования.

Заключение состоит из нескольких частей:

1) вводной части, в которой определяется цель проведения экспертизы, круг вопросов, а также указывается, какие методы использовали эксперты в работе;
2) описательной части, где подробно указывают характеристики изучаемого земельного участка — его границы, площадь, категорию, находящиеся на нем природные и искусственно возведенные объекты;
3) оценочной, в которой определяют экологические и экономические возможности земельного участка, описывают выявленные проблемы его использования. Кроме того, дается оценка правового статуса земли, проводится проверка наличия необходимой документации и ее соответствия установленным требованиям закона;
4) итоговой, в которой излагают основные выводы экспертов и дают ответы на поставленные вопросы;
5) пятую часть обычно составляют приложения к заключению в виде схем, таблиц, фотографий и прочих документов, подтверждающих выводы экспертов.

Готовое экспертное заключение подписывают специалисты на каждом листе, ставится печать организации. Оформляется оно в двух экземплярах (один из них остается в компании, которая проводила исследование, а второй передается заказчику или направляется в суд).

Если до начала рассмотрения дела судом кто-то из участников уже заказывал по собственной инициативе проведение экспертизы, ее результаты могут быть приобщены к материалам дела. Однако это не значит, что суд безоговорочно примет их к сведению и положит в основу решения. Если специалист, экспертная компания или выданное ими заключение не соответствуют требованиям закона, изложенные экспертами выводы суд в качестве доказательства рассматривать не станет. Но он может самостоятельно или на основании ходатайства участников назначить новую экспертизу, если усмотрит в ней необходимость.

Впрочем, стоит отметить, что и проведение экспертизы в рамках судебного процесса не гарантирует, что составленное экспертами заключение будет признано надлежащим доказательством. Любой подобный документ суды обязаны оценивать критически. Приведем пример. Из Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2024 по делу № А41-48345/2021 следует, что судом первой инстанции землеустроительная экспертиза назначалась дважды. Дело в том, что в заключении, представленном в материалах дела по итогам проведения первого исследования, суд обнаружил противоречия. В связи с этим судья пришел к выводу о необходимости назначения повторной экспертизы. Второе экспертное заключение было признано надлежащим доказательством, его приняли во внимание при вынесении решения по делу.

Рецензия на землеустроительную экспертизу

Рецензия на землеустроительную экспертизу — это, по сути, новое заключение, которое выдается по итогам исследования ранее составленного экспертного заключения.

Такая рецензия преследует своей целью:

1) оценить результаты экспертизы на предмет их соответствия установленным требованиям, предъявляемым к такого рода документам;
2) определить, соблюдены ли специалистами положения нормативно-правовых актов, предусматривающих порядок проведения экспертизы;
3) установить, не допущены ли нарушения методических рекомендаций;
4) выявить возможную необъективность или недостаточную компетентность экспертов.

К составлению рецензии нередко прибегают участники судебных дел, пытаясь опровергнуть доводы другой стороны. К примеру, истец в подтверждение своих требований приобщил к материалам дела заключение экспертов по землеустройству спорного участка. А ответчик нанял других специалистов, которые изучили заключение, представленное истцом, и указали в рецензии, соответствует ли оно установленным требованиям или нет.

Рецензию должны составлять специалисты в той же области, что и основной эксперт. Применительно к землеустроительной экспертизе — это знатоки кадастрового, геодезического и непосредственно землеустроительного дела. Их опыт и квалификация должны быть подтверждены так же, как и у экспертов, составивших заключение.

Для суда рецензия не имеет обязательного значения. Она подлежит оценке аналогично другим доказательствам. Однако наличие такой рецензии может заставить суд усомниться в результатах уже имеющейся экспертизы и сподвигнуть его на назначение дополнительного исследования.