АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2026 г. по делу N А27-25155/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2026 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2026 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Полосина А.Л.,
Щанкиной А.В.,
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, — комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478), администрация Мысковского городского округа (ОГРН 1024201429086, ИНН 4215003337), Толстокорова Татьяна Сергеевна, прокуратура Кемеровской области-Кузбасса (ОГРН 1024200685178, ИНН 4207012433).
Посредством системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) в судебном заседании приняли участие представители комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа — Зверева В.В. по доверенности от 29.12.2025, диплом об образовании (до перерыва); общества с ограниченной ответственностью «Разрез Кийзасский» — Табанайнен В.Ю. по доверенности от 11.12.2025, диплом об образовании.
Суд
установил:
комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (далее — истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Разрез Кийзасский» (далее — ответчик, общество, общество «Разрез Кийзасский») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 134 464 руб. 27 коп., пени в размере 34 058 руб. 44 коп.
Общество «Разрез Кийзасский» обратилось со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), к комитету о признании недействительными расчетов (уведомлений) о внесении арендной платы за земельный участок по договору от 28.08.2023 N 33-23 за расчетный период с 01.01.2023 по 21.12.2023 в части, превышающей 186 703 руб. 92 коп., за расчетный период с 01.01.2024 по 31.12.2024 в части, превышающей 186 703 руб. 92 коп.
Решением от 04.02.2026 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 05.05.2026 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены частично.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.
В кассационной жалобе заявитель указывает, что судами необоснованно отказано в проведении повторной судебной экспертизы; в заключении эксперта от 06.10.2025 N 3С/2025 приведен некорректный выбор аналогов, выраженный в использовании сайта государственного казенного учреждения «Фонд имущества Кузбасса», в котором отсутствуют аналоги для спорного земельного участка; экспертом использовались данные за 2019 год без применения коэффициента инфляции; судами не мотивирован вывод об ухудшении экономической ситуации в угольной отрасли, что не могло не сказаться на спросе на земельные участки под железнодорожную инфраструктуру для перевозки угля; ненадлежащее определение размера рыночной стоимости арендной платы повлекло для комитета неполное поступление в бюджет денежных средств в виде арендной платы.
В отзыве на кассационную жалобу общество отклоняет ее доводы, просит оставить жалобу без удовлетворения.
Определением от 14.07.2026 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании объявлен перерыв до 21.07.2026.
До начала судебного заседания в материалы дела от сторон поступили письменные объяснения.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве, ответил на вопросы суда.
Учитывая надлежащее извещение комитета, прокуратуры Кемеровской области-Кузбасса, комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса, администрации Мысковского городского округа, Толстокоровой Татьяны Сергеевны о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.
Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как установлено судами и следует из материалов дела, общество владеет лицензией на право пользования недрами КЕМ 15355 ТЭ от 12.04.2012 с целевым назначением: разведка и добыча каменного угля на участке Урегольский Урегольского каменноугольного месторождения.
Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) 28.08.2023 заключен договор аренды N 33-23 земельного участка (далее — договор), по условиям которого арендодатель предоставляет из земель категории — земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения, космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:09:2202005:137, площадью 81 091 кв. м, расположенный по адресу: Кемеровская область — Кузбасс, Мысковский городской округ, г. Мыски, примерно в 440 м северо-восточнее земельного участка с кадастровым номером 42:09:2202002:63. Вид разрешенного использования: железнодорожный транспорт.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет 26.05.2016, в его пределах расположены объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 42:00:0000000:3983, 42:00:0000000:33082.
Земельный участок используется под размещение железнодорожного тупика (станция Углепогрузочная), склада и разгрузочно-погрузочной площадки для перевозки угля. Уголь поступает на площадку с разреза автотранспортом, вывозится для реализации автотранспортом и железнодорожным транспортом.
Срок аренды участка установлен до 28.08.2033 (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы устанавливается ежегодно согласно расчету арендной платы за землю, указанному в протоколе определения величины арендной платы.
Согласно одностороннему расчету (уведомлению) комитета на расчетный период с 01.01.2023 по 31.12.2023 размер арендной платы установлен со ссылкой на отчет независимого оценщика в размере 2 448 000 руб.
На основании одностороннего расчета (уведомления) комитета на расчетный период с 01.01.2024 по 31.12.2024 размер арендной платы установлен со ссылкой на отчет независимого оценщика в размере 4 671 653 руб.
Полагая, что уведомления об изменении арендной платы являются недействительными, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Комитет, со своей стороны, обратился с иском в суд, полагая, что у общества имеется задолженность по арендной плате.
Земельный участок находится на территории Мысковского городского округа и относится к категории участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Полномочиями по распоряжению им в силу статей 3, 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» наделен комитет.
В ходе рассмотрения дела судами установлен факт нахождения земельного участка на территории Мысковского городского округа, вне границы населенного пункта — города Мыски, что подтверждается письмом администрации Мысковского городского округа от 10.06.2025 N 267 и участвующими в деле лицами не оспаривается.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 31.01.2025 кадастровая стоимость земельного участка 42:09:2202005:138 составляет 9 335 195 руб. 92 коп.
Комитетом в адрес общества направлена претензия от 18.11.2024 N 2878 с требованием оплаты суммы задолженности, неудовлетворение которой послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Определением от 15.09.2025 Арбитражного суда Кемеровской области по делу назначена судебная экспертиза с целью установления величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за спорный земельный участок. По результатам экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 06.10.2025 N 3С/2025.
Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьями 6, 25.1 Закона Российской Федерации от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах», пунктами 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление N 73), пунктами 74, 75, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление N 25), пунктами 1, 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее — Информационное письмо N 92), пунктами 2.1, 2.5 постановления коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты» (далее — Постановление N 47), исходили из того, что между сторонами заключен договор аренды спорного земельного участка, который используется в целях хранения и отгрузки добытого угля потребителям, коэффициент вида разрешенного использования для данного участка исключен из Постановления N 47, ввиду чего размер арендной платы подлежит установлению на основании отчета о рыночной стоимости такого земельного участка; льготный порядок определения арендной платы на основании подпункта «у» пункта 2.2 Постановления N 47 не распространяется; годичный срок исковой давности по уведомлению об установлении арендной платы на 2023 год не истек; установив размер арендной платы на основании заключения эксперта от 06.10.2025 N 3С/2025 с учетом произведенных обществом платежей, суды констатировали отсутствие задолженности на стороне ответчика за спорные периоды, в связи с чем пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований общества и отсутствии таковых для требований комитета.
Суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права лишь частично.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьей 65 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли в Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее — Постановление N 582).
Положениями пункта 2 Постановления N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков.
К числу таких принципов относятся, в том числе:
— принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (абзац 1);
— принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости (абзац 3);
— принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться (абзац 6).
Постановление N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.
Системное толкование положений пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.
Из положений статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7, пункта 7 статьи 39.16 ЗК РФ, правовой позиции, выраженной в пунктах 16, 19 Постановления N 73, следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
С 21.02.2023 вступили в силу изменения в Постановление N 582, внесенные Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 N 191 «О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее — Постановление N 191), согласно которым размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, расположенные на территории Российской Федерации и предоставляемые без торгов, теперь определяется только на основании кадастровой стоимости земельных участков; норма об определении данного размера по отчету о рыночной стоимости исключена.
Пунктом 2 Постановления N 191 определено, что арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу изменений, внесенных названным постановлением, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления.
В соответствии с абзацем 8 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закона об оценочной деятельности) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
В рассматриваемом случае спорный земельный участок используется не для добычи, а для хранения и отгрузки потребителям уже добытого угля, что исключает, как правомерно указано судами, предоставление земельного участка с целью пользования недрами.
По смыслу приведенных в пунктах 16, 19 Постановления N 73 разъяснений к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
Если стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09). Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности, и не вправе применять другой ее размер, независимо от воли на то сторон договора аренды и внесения в его текст соответствующих изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).
Размер арендной платы на территории Кемеровской области — Кузбасса подлежит исчислению на основании формул и коэффициентов, утвержденных Постановлением администрации.
Согласно пункту 2.1 Постановления N 47 размер арендной платы при использовании земельных участков в расчете на год определяется органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение земельными участками, одним из следующих способов: — на основании кадастровой стоимости земельных участков; — на основании рыночной стоимости размера арендной платы земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно правовой позиции, изложенной в апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 9-АПГ17-25, не допускается различный порядок расчета размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых или предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставляемых по одним и тем же основаниям, в зависимости от каких-либо обстоятельств.
Следовательно, по общему правилу, положения Постановления N 47, предусматривающие одновременное действие различных методик определения регулируемой арендной платы за публичные земли, приводящие к установлению различного размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, в зависимости от наличия либо отсутствия волеизъявления уполномоченных органов публично-правового образования на проведение оценки рыночной стоимости, свидетельствуют о создании дискриминационных условий и нарушают принцип запрета необоснованных предпочтений, что недопустимо в силу статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» и Постановления N 582.
Однако в рассматриваемом случае суды пришли к правильному выводу, что расчет арендной платы должен производиться на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка.
Так, согласно пункту 2.5 Постановления N 47 размер годовой арендной платы за земельный участок определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x Кп x Кпр, где: А — размер арендной платы; КС — кадастровая стоимость земельного участка; Кв — коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку — коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка; Кк — коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов; Ки — произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Правительства Кемеровской области — Кузбасса на каждый год. Определяется по формуле: Ки = КИ2024 x КИ2025 x КИ2026… x КИ N, при определении размера годовой арендной платы за земельные участки на 2023 год коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, не применяются. Кп — коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Кп = 0,97; Кпр — коэффициент перехода, используемый в случаях, предусмотренных пунктом 2.9 Порядка.
Коэффициенты для Мысковского городского округа предусмотрены Приложением N 9 к Постановлению N 47.
Пунктом 13.2 Приложении N 9 определены коэффициенты вида использования для земельных участков, относящихся к категории земель «земли населенных пунктов», в то время как для категории «земель промышленности» коэффициенты Кв в спорном периоде не установлены. К моменту заключения договора аренды (28.08.2023) они исключены из Приложения N 9 постановлением Правительства Кемеровской области — Кузбасса от 16.02.2023 N 90 «О внесении изменений в постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47…» (исключены подпункты 13.1, 13.1.1 — 13.1.3, 16.1, 16.1.1 — 16.1.3, 16.2, 16.2.1 — 16.2.3).
В рассматриваемом случае оснований для применения в расчете на 2023 год коэффициентов Ку, Кк, Ки, Кп и Кпр общество не имело, вследствие чего их значения признаются равными 1. В результате неустановления коэффициента вида разрешенного использования (Кв) его значение также должно приниматься в размере равном 1.
Проанализировав содержание нормативного правового акта в части отсутствия коэффициентов Кв в целом для всех земель промышленности на территории муниципального образования, суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствие данного коэффициента может быть связано с издержками правотворческой техники, но не свидетельствует об устранении всякого правового регулирования порядка определения арендной платы за соответствующие публичные земли, так как способ определения по отчету о рыночной стоимости сохранен и с 01.03.2023 остался для них единственным.
Соглашаясь с данным выводом суда, суд кассационной инстанции исходит из того, что в отсутствие понижающего коэффициента, характеризующего вид разрешенного использования земельного участка, а также иных коэффициентов, на применение которых ответчик не имеет права исходя из характера своей деятельности, размер арендной платы по установленной формуле становится равным кадастровой стоимости земельного участка, что противоречит как основным принципам экономической обоснованности, предсказуемости и предельно допустимой простоты расчета арендной платы, так и существу правового регулирования арендных правоотношений, в которых собственник при определении размера арендной платы не может рассчитывать на ежемесячное получение всей стоимости переданного в аренду имущества.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов о том, что для земель промышленности, расположенных на территории Мысковского городского округа, методика расчета арендной платы фактически не установлена, ввиду чего расчет арендной платы на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка является единственно возможным способом определения регулируемой арендной платы за землю.
Для установления достоверной величины рыночной стоимости арендной платы судом первой инстанции по ходатайству общества была назначена судебная экспертиза определением от 15.09.2025, согласно заключению которой от 03.10.2025 N 3С/2025 размер арендной платы за земельный участок ответчика составил в 2023 году 1 454 773 руб., а в 2024 году — 1 391 522 руб.
Получив от эксперта дополнительные пояснения относительно обстоятельств, положенных в основу оценки рыночной стоимости, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, пришел к выводу, что расчет арендной платы должен производиться исходя из установленных судебной экспертизой размеров.
Между тем судами не учтено следующее.
Абзацем шесть пункта 1 Информационного письма N 92 разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Таким образом, при рассмотрении конкретного спора по поводу сделки, возможно рассмотрение вопроса о достоверности величины стоимости объекта оценки, из чего следует, что в предмет доказывания по иску входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 2 Информационного письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 — 87 АПК РФ).
Судами не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных статьями 82, 83 АПК РФ, с учетом официальных разъяснений, изложенных в Постановлении N 23.
Вместе с тем при проведении оценки судебной экспертизы судами не было учтено, что признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.
В связи с этим пунктом 14 главы III Приложения N 1 к Приказу Министерства экономического развития от 14.04.2022 N 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» «Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)» закреплена возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.
Аналогичные положения содержались в ранее действовавших на момент подготовки отчета об оценке комитетом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО N 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, N 255 и N 254.
Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).
Критерии оценки имущества в настоящее время закреплены в Федеральных стандартах оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200.
При этом согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности достоверной должна признаваться любая величина рыночной стоимости, которая определена в установленном порядке.
Согласно пункту 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» (Приложение N 6 к приказу Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200) отчет об оценке объекта оценки представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В свою очередь, заключение эксперта также является одним из доказательств по делу (статья 64 АПК РФ), оно в силу положений частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 содержится правовая позиция о том, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Как следует из материалов дела, размер арендной платы на 2023 и 2024 годы определен истцом на основании отчетов об оценке рыночной стоимости, изготовленных частнопрактикующим оценщиком Толстокоровой Татьяной Сергеевной, согласно которым за расчетный период с 01.01.2023 по 31.12.2023 размер арендной платы составил 2 448 000 руб., с 01.01.2024 по 31.12.2024 — 4 671 653 рублей.
Между тем суд первой инстанции оценку представленных в материалы дела доказательств провел лишь посредством опроса судебного эксперта и сопоставления определенного оценщиками размера арендной платы, однако достоверность отчета об оценке величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы, которая была использована истцом для расчета арендной платы, суд не проверил с точки зрения его достоверности и соблюдения порядка проведения оценки.
Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность проведения экспертизы отчета, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
В суде первой инстанции истец, заявляя ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, указывал на нарушение судебным экспертом порядка проведения экспертизы, заявлял об отсутствии осмотра объекта оценки при наличии такой возможности, недостаточное обоснование выбора только сравнительного подхода, отсутствие расчета корректировок при использовании сравнительного подхода, противоречия в описании объекта оценки (разные кадастровые номера в разных частях заключения), отсутствие корректировки на инфляционные процессы и другое.
При оценке доводов комитета о недостоверности подготовленного судебным экспертом отчета, в том числе на 2024 год, в котором, рыночная стоимость арендной платы снизилась в сравнении с 2023 годом, без учета инфляционных процессов, судом первой инстанции приняты во внимание дополнительные пояснения эксперта, сославшегося на ухудшение экономического положения в угольной отрасли в 2025 году, что непосредственно повлияло на размер арендной платы.
Однако судами не учтено, что период оценки составлял 2023 — 2024 годы, ввиду чего отсутствует обоснование взаимосвязи экономических трудностей 2025 года и рассматриваемого предшествующего периода.
При разрешении спора по существу судом первой инстанции вопрос о соответствии отчетов об оценке от 03.03.2023 N 102.51/2022 и от 19.01.2024 N 31/2023 федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки не рассмотрен, на разрешение судебных экспертов наряду с вопросом о величине рыночной стоимости арендованного земельного участка, вопрос о соответствии отчетов от 03.03.2023 N 102.51/2022 и от 19.01.2024 N 31/2023 законодательству об оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки не поставлен.
Таким образом, заключения оценщика от 03.03.2023 N 102.51/2022 и от 19.01.2024 N 31/2023 судами не опорочены, не установлено, был ли соблюден надлежащий процесс оценки, который гарантирует получение достоверного результата в отношении объекта оценки. Данные отчеты не были оценены судами в соответствии со статьями 68, 71 АПК РФ наряду с иными доказательствами, выводы судов о рыночной стоимости имущества основывались лишь на судебной экспертизе.
Между тем отчеты от 03.03.2023 N 102.51/2022 и от 19.01.2024 N 31/2023 являются такими же доказательствами, как и заключение судебной экспертизы при оценке рыночной стоимости объекта, пока они не признаны не соответствующими требованиям действующих норм и стандартов.
При таких обстоятельствах вывод судов о размере арендной платы, определенной по результатам судебной экспертизы, сделан при неустановлении существенных для дела обстоятельств, в силу чего признается преждевременным.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства судами должным образом не установлены и не исследованы.
Поскольку для разрешения спора необходимо установить новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса.
При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное в настоящем постановлении в соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ, установить рыночную стоимость арендной платы на земельный участок, при необходимости поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении повторной судебной экспертизы с целью исключения разногласий относительно размера арендной платы; по результатам рассмотрения спора принять законный и обоснованный судебный акт, распределить расходы по уплате государственной пошлины, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 04.02.2026 Арбитражного суда Кемеровской области делу и постановление от 05.05.2026 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-25155/2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.Л.ПОЛОСИН
А.В.ЩАНКИНА
——————————————————————
