Ответ подготовлен
Службой правового консалтинга компании РУНА
Ответ:
Доходы физлица без статуса ИП от аренды облагаются НДФЛ по ставкам 13, 15, 18, 20 и 22 процентов (ст. 216, п. 1 ст. 224 НК РФ).
В общем случае доходы, полученные физическими лицами, не являющимися ИП, облагаются только налогом на доходы физических лиц. Когда арендатором является физлицо (не ИП), обязанность по исчислению и уплате НДФЛ возлагается непосредственно на арендодателя-физлицо (п. 1 ст. 228 НК).
Гражданин должен подать декларацию 3-НДФЛ по итогам года не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен соответствующий доход (ст. 216, пп. 1 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Перечислить налог нужно не позднее 15 июля (п. 1 ст. 11.3, п. 1 ст. 58, ст. 216, п. 4 ст. 228 НК РФ).
При этом необходимо оценивать риски признания такой деятельности предпринимательской, с возможным доначислением НДС и уплатой штрафов. Если сдается несколько объектов, такие возрастают, но об этом речь пойдет ниже.
Если гражданин имеет статус «самозанятого» (плательщика налога на профессиональный доход, далее — НПД), то в рамках этого режима он может сдавать в аренду только жилые помещения (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, далее — Закона № 422-ФЗ). При этом не имеет значения, зарегистрирован ли он в качестве ИП (ч. 1 ст. 2 Закона № 422-ФЗ). Его доход будет облагаться по ставкам:
— 4%, если арендатор является физлицом без статуса ИП;
— 6%, если жилое помещение сдается компании или предпринимателю.
Согласно мнению Минфина, если арендатор компенсирует стоимость коммунальных услуг по счетчикам, то платить НПД нужно только с арендной платы (письмо от 10.11.2020 № 03-11-11/98001).
Отметим, что ИП не может совмещать НПД с другими режимами налогообложения (п. 7 ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ), а размер дохода за календарный год не должен превышать 2,4 млн руб. (п. 8 ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ, отметим, что сейчас в Госдуме обсуждается вопрос повышения лимита). Если гражданин выйдет за пределы этого порога и не перейдет на применение иного режима налогообложения, то его доходы будут облагаться НДФЛ на общих основаниях.
Также следует учитывать, что отсутствие регистрации физлица в качестве ИП не означает отсутствия фактической предпринимательской деятельности. Согласно разъяснениям КС РФ, изложенным в Постановлении от 27.12.2012 № 34-П, отсутствие государственной регистрации не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.
Это влечет риски такой квалификации налоговым органом с наложением штрафов и доначислением налогов, как при применении общей системы налогообложения.
Некоторые ориентиры для определения деятельности в качестве предпринимательской дают официальные органы в своих разъяснениях (письма Минфина РФ от 16.08.2010 № 03-04-05/3-462 и ФНС РФ от 07.05.2019 № СА-4-7/8614, от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@). О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
ИП, не перешедший на спецрежим, признается плательщиком НДС. Поэтому гражданину, деятельность которого будет расценена как предпринимательская, может грозить штраф:
— за неуплату НДС — 20 процентов от неуплаченной суммы, а если он не уплачен умышленно, то 40% (п. п. 1, 3 ст. 122 НК);
— за непредставление деклараций по НДС — 5 процентов от не уплаченной в срок суммы на основе соответствующей декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 тыс. рублей.
В случае с нежилым помещением риски квалификации такой деятельности в качестве предпринимательской еще выше. По мнению Минфина РФ, доходы, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (письма от 29.08.2022 № 03-02-07/84032, от 22.07.2016 № 03-11-12/43108, от 24.06.2016 № 03-11-11/37017). Доказать, что нежилое помещение может использоваться гражданином в личных целях, будет довольно сложно, особенно в совокупности с иными обстоятельствами или ярко выраженным коммерческим назначением нежилой недвижимости.
В качестве дополнительного ориентира при оценке рисков можно использовать размер выручки. Так, в соответствии с п. 1 ст. 145 НК РФ освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС можно получить, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности 2 млн рублей.
Физическое лицо, чья деятельность признана предпринимательской, не лишено права на использование освобождения от обязанностей плательщика НДС на основании ст. 145 НК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2008 № А75-5120/2007). Вместе с тем не исключена возможность принятия арбитражным судом решения не в пользу налогоплательщика, если данное лицо не обращалось в налоговый орган с соответствующим заявлением с целью получения права на льготу (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.07.2014 № А26-5025/2013).
Таким образом, доходы от сдачи в аренду нежилых помещений должны квалифицироваться как прибыль от фактической предпринимательской деятельности. Последствием ведения деятельности без регистрации в качестве ИП будет доначисление НДС, пеней, штрафы. Причем осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя образует состав административного правонарушения (п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).
Судебная практика в данном вопросе на стороне контролирующих органов, такой подход просматривается в п. 10 Обзора судебной практики, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 25.03.2026 № 4А/2026, определениях ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17, от 08.04.2015 № 59-КГ15-2, постановлениях АС Московского округа от 07.09.2020 № Ф05-12556/2020, Поволжского округа от 01.10.2018 № Ф06-36675/2018, от 26.06.2017 № Ф06-21241/2017, Западно-Сибирского округа от 24.04.2018 № Ф04-582/2018, Уральского округа от 27.12.2017 № Ф09-8236/17.
