Все новости законодательства
у вас на почте

Подпишитесь на рассылки

Все новости законодательства в вашей электронной почте

Подпишитесь на наши рассылки

Можно ли уменьшить доходы от продажи недвижимости на расходы по ее приобретению, произведенные до перехода на УСН 15 процентов («доходы минус расходы»)

Вопрос:

Физлицо приобрело нежилое помещение, затем зарегистрировалось в качестве ИП на УСН 6 процентов («доходы») и стало сдавать в аренду это нежилое помещение. Со следующего года ИП планирует перейти на УСН 15 процентов и продать помещение.
Сможет ли ИП при продаже помещения учесть расходы на его приобретение?

Ответ:

Нет, не сможет.

Для того чтобы доходы, полученные от продажи недвижимости, можно было уменьшить на расходы, затраченные на ее приобретение, необходимо, чтобы приобреталась недвижимость также в период применения УСН 15 процентов («доходы минус расходы»).

В письме Минфина РФ от 19.12.2014 № 03-11-11/65754 разъясняется, что поскольку в момент приобретения объекта основных средств физическое лицо не являлось налогоплательщиком, осуществляющим предпринимательскую деятельность, расходы на приобретение основного средства при применении индивидуальным предпринимателем УСН учитываться не должны.

А в еще более раннем письме, от 27.03.2012 № 03-11-11/103, Минфин обращает внимание на то, что ст. 346.16 НК РФ вообще не предусмотрена возможность учета расходов на приобретение основного средства в момент его реализации, такая возможность есть только для товара.

Исходя из вышеизложенного, индивидуальный предприниматель на УСН не может учесть в расходах стоимость недвижимого имущества как при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, так и в момент его реализации.

Если бы индивидуальный предприниматель приобрел помещение даже после того, как зарегистрировался в качестве ИП с выбором налогообложения УСН 6 процентов, то перейдя на УСН 15 процентов, при продаже этого помещения он все равно не смог бы уменьшить доход на сумму расходов на покупку. Такое правило прямо установлено нормой п. 4 ст. 346.17 кодекса.

И Минфин из года в год в многочисленных письмах поясняет, ссылаясь на этот пункт, что такую продажу придется полностью учитывать в доходах. А в расходах можно учесть только те затраты, которые связаны с транспортировкой товара, его предпродажной подготовкой и тому подобными расходами (письма Минфина РФ от 02.03.2020 № 03-11-06/2/15228, от 30.12.2019 № 03-11-11/103503, от 11.12.2019 № 03-11-11/96917, от 26.04.2019 № 03-11-11/30819).

Таким образом, целесообразнее продать нежилое помещение в текущем году, тогда придется уплатить налог со всей суммы продажи, но всего 6 процентов, а не 15 процентов — в следующем году, после перехода на доходно-расходную систему «упрощенки».