Два ИП заключили договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендатор должен был предупредить арендодателя о расторжении договора за два месяца. За невыполнение этого требования предусматривалась штрафная неустойка в размере 200 тыс. рублей.
После истечения срока действия арендного договора ИП с согласия арендодателя помещения не освободил, в связи с чем договор трансформировался в заключенный на неопределенный срок.
Через некоторое время предприниматель решил выехать из помещений, оповестив об этом арендодателя за месяц, а не за два. Последний составил досудебную претензию о выплате ему неустойки и, не получив на нее ответа, обратился в суд.
Первая инстанция его требования удовлетворила, поскольку условие о предупреждении за два месяца было прописано в договоре. Апелляция и кассация с этим решением не согласились. Вышестоящие суды пояснили, что договор пролонгировался автоматически. Условие о предупреждении за два месяца действовало только для первого договора. После автопродления действует общеустановленное правило, по которому стороны могут отказаться от договора, когда захотят (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Однако Верховный Суд (Определение от 05.11.2020 № 310-ЭС20-12742) эти решения отменил и передал дело на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ. Суд учел довод арендодателя о том, что стороны добровольно согласовали в первоначальном договоре двухмесячный срок предупреждения. При этом в силу пункта 2 ст. 621 ГК РФ при автоматической пролонгации договоры считаются продленными на тех же условиях, которые стороны оговорили первоначально.
