КС РФ: если сделку о покупке квартиры у банкрота отменили, гражданин вправе жить в ней, пока с торгов не вернут уплаченные деньги

Гражданин обратился в КС РФ с просьбой признать противоречащими основному закона страны п. 1 ст. 612 и другие положения закона о несостоятельности, в силу которых сделка, осуществленная должником в течение года до принятия заявления о признании банкротом, может быть признана недействительной, если полученное от другой стороны встречное исполнение обязательства неравноценно.

Заявитель пояснил, что его сделку по купле-продаже квартиры у банкротящегося банка признали недействительной. Он приобрел квартиру за 10,9 млн рублей, в то время как среднерыночная цена составляла 35,6 млн рублей. В результате мужчину обязали возвратить недвижимость банку, а банк – вернуть сумму полученной оплаты. Однако в связи с процедурой несостоятельности возможность немедленно получить денежные средства отсутствовала. Требование о возврате денег включили в реестр требований кредиторов. Не получив поддержки в судах, мужчина обратился в КС РФ, указав, что нормы Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ, позволяющие изъять у него единственное жилье, нарушают ст. 40 и 46 Конституции РФ.

КС РФ поддержал заявителя. В Постановлении от 03.02.2022 № 5-П разъяснено, что у должника недостаточно имущества. При таких обстоятельствах возможность реального получения денег от банка не только невелика, но и отложена по времени. Это может привести к неоплачиваемому изъятию единственной квартиры для включения ее в конкурсную массу.

Оспариваемые нормы не дают гарантии реального возврата уплаченных по недействительной сделке сумм лицу, у которого нет другого жилья. Из-за отсутствия в законе механизма, гарантирующего в рамках банкротных процедур действительное и быстрое получение денег по оспоренной сделке покупателем с единственным жильем, гражданин может оказаться в сложных жизненных обстоятельствах.

В связи с этим КС РФ постановил, что п. 1 ст. 612 и п. 11 статьи 189.40 Закона № 127-ФЗ не отвечают требованиями ст. 40 и 55 основного закона в части, не гарантирующей действительного получения лицом ранее уплаченных по недействительному договору денег.

До принятия необходимых законодательных изменений при реализации с торгов по банкротству единственной квартиры, деньги в сумме, уплаченной по недействительному договору, не должны поступать в конкурсную массу. Они сначала передаются гражданину, а остальная часть средств, если она есть, включается в конкурсную массу. До получения денег и в течение некоторого срока после их получения гражданин вправе пользоваться квартирой.