Альтернативная сделка с недвижимостью: что это

При оформлении сделок с недвижимостью может оказаться недостаточным заключить только один договор купли-продажи. Чтобы каждый участник сделки смог добиться своей цели, потребуется целая цепочка взаимосвязанных операций. К примеру, семья хочет приобрести квартиру в центре города, но не имеет возможности сначала купить новое жилье, а потом продать старое, расположенное на окраине. Прийти к конечной цели этой семье поможет участие в нескольких сделках, включающих продажу старой квартиры и покупку новой. Именно для таких случаев используют альтернативные сделки с недвижимостью, которые позволяют решить одномоментно сразу несколько задач. Рассмотрим, как работает этот механизм при купле-продаже недвижимости. Поговорим о том, в каких ситуациях совершаются такие сделки и какие при этом возможны риски.

Над статьей работали:
Автор: Волчкова Людмила; редактор: Шкембри Евгения

Содержание

1. Что такое альтернативная сделка с недвижимостью
2. Альтернативные сделки купли-продажи квартиры
3. Как проходят альтернативные сделки
4. Риски альтернативной сделки

Что такое альтернативная сделка с недвижимостью

Понятие «альтернативная сделка» в российском законодательстве отсутствует. Однако этот термин широко используется при заключении сделок с недвижимостью.

Обычно в альтернативной сделке хотя бы одна из сторон выступает одновременно и покупателем, и продавцом объекта недвижимости. Этот механизм чаще всего используют, когда хотят приобрести квартиру или дом, но не располагают нужным количеством средств, имея при этом другое жилье, которое можно продать.

В таком процессе всегда принимают участие больше двух сторон, среди которых:

• прямые продавцы – лица, которые только продают недвижимость;
• прямые покупатели — лица, которые только покупают недвижимость;
• продавцы-покупатели — лица, которые и продают, и покупают недвижимость.

Купля-продажа объектов по такой схеме происходит в обычном порядке и регулируется общими нормами гражданского законодательства о купле-продаже недвижимости. Однако альтернативная сделка требует больше времени на проведение и имеет определенные особенности в порядке расчетов.

Рассматриваемый механизм представляет собой сложную цепочку взаимосвязанных операций, в которой:

• принимают участие сразу несколько продавцов и покупателей;
• осуществляется параллельное оформление документов по разным объектам недвижимости;
• происходит одновременная регистрация прав на эти объекты;
• необходимы согласованные действия всех участников сделки.

При этом каждый отдельный договор купли-продажи (ДКП) в такой цепочке оформляется как самостоятельная операция, подчиняясь всем требованиям закона. Поэтому хотя рассматриваемый термин и не закреплен в законе, такие сделки легальны, а права и интересы сторон по ним защищены действующим законодательством. Права на недвижимость по заключенным таким образом ДКП регистрируют в Росреестре по общим правилам.

В то же время в рассматриваемом механизме существуют и определенные риски. Они могут быть связаны, к примеру, с возможностью приостановления или отказа в госрегистрации на один из объектов, участвующих в такой сделке.

Альтернативные сделки купли-продажи квартиры

В данном случае речь, как правило, идет об одновременной продаже собственной квартиры и покупке другой. При этом средства от продажи старой квартиры направляются на покупку нового жилья. Особой популярностью такие сделки пользуются на рынке вторичной недвижимости.

Представим себе ситуацию, в которой участниками сделки по купле-продаже квартиры «А» выступают:

• семья Алексеевых, которая отчуждает из своей собственности квартиру «А»;
• семья Борисовых, которая продает квартиру «Б» и одновременно покупает квартиру «А»;
• семья Викторовых, которая покупает квартиру «Б».

Все перечисленные лица участвуют в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Чаще всего в них фигурирует именно цепочка из трех сторон: продавец-покупатель, покупатель его квартиры и продавец нового жилья. Однако участников может быть и больше.

Основное отличие альтернативной сделки от оформления прямого ДКП квартиры заключается в одновременности процессов и взаимосвязанности всех этапов сделки. Это может отсрочить конечный результат, но в то же время позволяет одномоментно решить все задачи.

Как проходят альтернативные сделки

Действия, которые потребуется совершить при заключении альтернативной сделки, в основном те же самые, как и при заключении обычного ДКП недвижимости. Нужно собрать и проверить документы, касающиеся прав продавца на объект, наличия обременений, а затем согласовать в договоре порядок передачи недвижимости, расчетов сторон и другие условия. Заключительным этапом будет регистрация оформленного и подписанного сторонами ДКП в Росреестре.

Нужно иметь в виду, что в рамках альтернативной сделки продают и покупают несколько объектов недвижимости. Поэтому потребуется потратить больше времени на подготовку и проверку документов по всем объектам недвижимости, согласовать условия сделки между всеми участниками альтернативной сделки и выполнить их.

Чтобы заключить сделку, потребуются документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя. Для граждан нашей страны – это паспорт российского гражданина, а для иностранных граждан — паспорт иностранного гражданина. Военнослужащие представляют удостоверение личности (ч. 8 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ч. 1 ст. 9 Закона от 28.04.2023 № 138-ФЗ, ч. 1 ст. 10 Закона от 25.07.2002 № 115-ФЗ, п. 1 положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12.02.2003 № 91).

Среди документов, необходимых для заключения сделки, особое место занимают правоустанавливающие и правоподтверждающие. Их должен предоставить продавец. Это (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4 ст. 18, ч. 1, 2 ст. 69 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ):

• ДКП, договор дарения, мены, приватизации, на основании которого была приобретена в собственность недвижимость;
• вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;
• свидетельство о госрегистрации права собственности на объект, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющая госрегистрацию права собственности на недвижимость. Если право собственности возникло до 31.01.1998 или в силу закона и не зарегистрировано в ЕГРН, указанный документ может отсутствовать.

Отчуждение квартиры или другой недвижимости и регистрация перехода права собственности на нее на основании ДКП возможна, только если в ЕГРН зарегистрировано право собственности на объект у продавца. Такой порядок действует и если право собственности на квартиру возникло до 31.01.1998 или на основании свидетельства о праве на наследство. Правда, в этом случае право собственности продавца считается юридически действительным даже при отсутствии госрегистрации. Просто одновременно подаются два заявления: о регистрации права собственности продавца и о переходе права собственности к покупателю. Заявления может подать и нотариус при нотариальном удостоверении ДКП (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, ч. 4 ст. 1, ч. 1—3 ст. 69 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Кроме того, если недвижимость приобреталась в период брака и является совместной собственностью супругов, для заключения ДКП необходимо нотариальное согласие мужа или жены на продажу (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если же объект был получен во время брака безвозмездно по наследству, в порядке дарения или приватизации, получать согласие супруга на его продажу не нужно (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Чтобы покупатель перед заключением сделки мог убедиться, что квартира действительно находится в собственности продавца и в отношении нее нет никаких ограничений или обременений, желательно заказать и получить свежую выписку из ЕГРН (ч. 1, 7, пп. 1, 2 ч. 13 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Обычно это делает продавец недвижимости.

Получить выписку из ЕГРН можно несколькими способами (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 3.1, ч. 4, 9, 14 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• через Роскадастр;
• МФЦ;
• через нотариуса, при оформлении сделки у него. При этом, как правило, выписка формируется автоматически в электронной форме.

Однако покупатель может самостоятельно запросить выписку из ЕГРН. При этом нужно учитывать, что сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя недвижимости будут отражены в такой выписке лишь при наличии в ЕГРН записи о возможности предоставления его персональных данных третьим лицам (ч. 1 ст. 36.3, ч. 1, 1.3, 7.1 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Выписку, которую продавец предоставит покупателю, можно проверить с помощью официального сайта Росреестра на предмет ее действительности. Результат проведенной проверки будет иметь уникальный идентификационный номер (ч. 8.1 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Продавец может получить и предоставить покупателю и другие документы, которые не является обязательными, однако помогут убедиться в отсутствии неузаконенных перепланировок, лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, задолженности по оплате коммунальных услуг. Речь идет о следующих документах (ч. 5 ст. 19, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, ст. 19 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, п. 5 ст. 2 Закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ):

• экспликация, поэтажный план и другие документы технического учета;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии задолженности, единый жилищный документ, копия финансового лицевого счета.

После сбора правоустанавливающих документов, получения согласия супруга и проверки юридической чистоты объекта условия сделки нужно согласовать между всеми участниками альтернативной сделки. Согласованные условия закрепляют в отдельных ДКП.

Каждый такой договор должен содержать данные, с помощью которых можно определенно установить продаваемую недвижимость. Нужно включить следующие сведения о таком объекте (п. 1 ст. 432, ст. 554, 555 ГК РФ, ч. 1 ст. 21 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• название недвижимого имущества;
• точный адрес;
• кадастровый номер;
• фактическую площадь согласно документам;
• назначение;
• цену имущества.

Закон не запрещает продажу жилья с зарегистрированными в нем людьми. Однако в ДКП должны быть перечислены все лица, которые сохраняют право пользования данным объектом, в частности, зарегистрированы в нем (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Договор составляют в простой письменной форме, стороны подписывают его. Обязательного нотариального удостоверения при этом не требуется, кроме ряда установленных законом исключительных случаев (п. 2 ст. 163 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Однако право собственности на недвижимость возникнет у покупателя только с момента госрегистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Как правило, стороны сделки представляют документы на регистрацию самостоятельно. Если же договор был удостоверен нотариально, то заявление о госрегистрации прав и прилагаемые к нему документы может представить в Росреестр нотариус.

Заявление и необходимые документы допустимо представить в Роскадастр или через специалистов МФЦ (ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). При этом придется оплатить госпошлину. Так, размер госпошлины за госрегистрацию права собственности на квартиру составит 4 тыс. рублей, если кадастровая стоимость квартиры не определена или не больше 20 млн рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Риски альтернативной сделки

В случае заключения альтернативной сделки возможны определенные риски. Связаны они с тем, что в цепочке операций могут возникнуть непредвиденные сложности. Так, регистрация перехода права собственности в отношении какого-либо из объектов недвижимости может быть приостановлена. Тогда процесс исполнения обязательств по сделке значительно затянется. Если не устранить причины приостановления регистрации, возникнет риск отказа в регистрации перехода права собственности на какой-либо из объектов недвижимости. Это и вовсе может разрушить всю цепочку намеченных альтернативных операций (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ст. 26, ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 30 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Другой риск альтернативной сделки связан с расчетами. Прямой продавец по факту должен получить основную часть денег за отчуждаемую им недвижимость от прямого покупателя. Однако он с ним не связан договорными обязательствами. Чтобы уменьшить риск неполучения денег при альтернативной сделке, расчеты проводят особым образом:

• через ячейку в банке, куда закладывают наличные деньги;
• с помощью аккредитива, то есть безналичной формы расчета, при которой банк выступает посредником между покупателем и продавцом. Покупатель переводит деньги на специальный счет, а банк блокирует их до выполнения всех условий сделки;
• через специальный банковский счет-эскроу. При этом заключается трехсторонний договор между банком, продавцом и покупателем. Банк здесь выступает не посредником, а полноценным участником сделки и контролирует выполнение ее условий.

Обычно в отдельном соглашении прописывают, что продавец получает доступ к денежным средствам только в случае предъявления выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 860.7, п. 1 ст. 867, пп. 1—3 ст. 922 ГК РФ, ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Особая сложность в оформлении и более существенные риски альтернативных сделок могут быть связаны с ипотекой. Продать находящуюся в ипотеке квартиру можно при наличии уведомления о согласии на такую сделку от банка (п. 1 ст. 37, пп. 1 п. 4 ст. 37.1 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). При этом банки могут устанавливать дополнительные требования к участникам сделки и условиям кредитования. Также существует риск отказа в согласовании сделки на финальном этапе, что может привести к срыву всей цепочки альтернативных операций.