Альтернативные сделки

Помните, как Кот Матроскин в популярном мультфильме рассуждал о приобретении коровы? Он говорил: «Чтобы купить что-нибудь нужное, надо сначала продать что-нибудь ненужное». Указанная фраза отражает суть альтернативных сделок, которые в реальной жизни очень распространены на рынке недвижимости. Что это значит, разъяснено в статье.

Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко

Содержание

1. Понятие альтернативной сделки
2. Договор купли-продажи при альтернативной сделке
3. Проведение альтернативной сделки
4. Риски в альтернативных сделках

Понятие альтернативной сделки

Предположим, Матроскину корова не нужна. Он разочаровался в сельской жизни и решил приобрести трехкомнатную квартиру в городе. Свободных денег у него нет. Имеется лишь деревенский дом в собственности, продавать который заранее предприимчивый кот опасается. В случае изменения обстоятельств (цены на квартиры в городе резко подскочат) герой и его компания останутся с деньгами от продажи дома, но без нового жилья. Приемлемым вариантом является совершение двух сделок одновременно. Подразумевается принцип «покупаю новое, если продам свое старое». Указанная ситуация охватывается понятием «альтернативная сделка» (АС).

В законе указанный термин отсутствует. Встречается в обиходе риелторов и упоминается в текстах судебных актов.

К примеру, в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2024 № 09АП-25234/2024 альтернативная сделка описана как ситуация, «когда за счет денежных средств (части денежных средств) от продажи одного объекта недвижимости одновременно приобретается другой объект, в том числе с заключением договора купли-продажи с иным субъектным составом».

Вариаций АС существует несколько:

1. Фактический обмен. Матроскин покупает квартиру в городе за цену продажи дома в деревне.
2. Покупка с доплатой. Квартира будет стоить дороже. К вырученной от продажи дома сумме нужно будет добавить собственные (кредитные) средства.
3. Размен (размен с доплатой). Матроскин и Шарик являются сособственниками. Они хотят продать усадьбу в Простоквашине и купить сразу две квартиры в городе.
4. Обратная ситуация. Матроскин и Печкин решили продать свои дома и сразу купить общую квартиру в городе.

Договор купли-продажи при альтернативной сделке

АС фактически состоит из нескольких сделок в зависимости от количества объектов недвижимости. Для наглядности отвлечемся от Матроскина и приведем другой пример.

В собственности Кормильцева имеется однокомнатная квартира. В связи с рождением тройняшек он планирует расширяться через заключение АС. Ему понравилась трешка Попова. Чтобы ее приобрести, нужно продать свою однушку. Маленькая квартира приглянулась Одинцову. Это значит, что будет заключено два договора купли-продажи:

Кормильцев в АС будет выступать и на стороне продавца, и на стороне покупателя. Заключаться (подписываться) договоры должны одновременно.

Требования к договорам общие:

— письменная форма и нотариальное удостоверение в случаях, установленных законом;
— договор должен содержать описание объекта. Объем информации должен позволять определенно установить недвижимое имущество (вид, адрес, площадь, кадастровый номер, связь с земельным участком);
— в договоре должна быть указана цена и порядок расчетов.

Проведение альтернативной сделки

Как правило, АС не обходятся без участия риелтора. Недвижимость – имущество дорогое, покупать и продавать его надежнее при участии профессиональных посредников.

Многие граждане дабы избежать неблагоприятных последствий, дополнительно прибегают к услугам нотариуса. Напомним, что участие нотариуса требуется для некоторых категорий сделок, прямо указанных в законе. К примеру, обязательному нотариальному удостоверению подлежат договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности и договор дарения недвижимости, заключенный между гражданами. Сделка одного супруга по распоряжению общим имуществом, нажитым в период брака, требует нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

В иных (не предусмотренных законом) случаях обращение к нотариусу является делом добровольным.

Указанный субъект может произвести весь комплекс мероприятий по сопровождению АС: составить тексты договоров купли-продажи, проверить законность сделок и удостоверить их, а также подать документы на регистрацию в Росреестр. Стоить это будет, конечно, немало. С другой стороны, в случае признания судом одной или нескольких сделок незаконными, часть убытков можно будет возместить за счет нотариуса. Некоторые участники гражданского оборота выбирают указанный способ как гарантию собственного спокойствия.
Поговорим о том, сколько этапов проходят АС на нашем примере с многодетным отцом Кормильцевым.

I. Подготовка документы для продажи.

Прежде всего надо убедиться в наличии правоустанавливающих документов (при утрате копии можно запросить в Росреестре). Обратите внимание, что свидетельство о государственной регистрации права собственности (ранее выдавалось на розовом бланке) и выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) к таким документам не относятся. Эти документы лишь удостоверяют факт проведенной государственной регистрации права. Они действительны на момент выдачи (ч. 7 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

К правоустанавливающим относятся документы, на основании которых право собственности зарегистрировано (договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство).

Кормильцеву нужно быть готовым, что потенциальные покупатели могут попросить предоставить актуальные сведения:

1) из Единого государственного реестра недвижимости в виде выписки об объекте. Беспрепятственно ее может получить правообладатель и прямо названные в законе лица (в частности, нотариус. Ранее указанные сведения могло получить любое лицо (в том числе потенциальные покупатели для проверки чистоты сделки). Сейчас указанные сведения, как правило, закрыты для посторонних. Исключения составляют ситуации, когда собственник согласился на предоставление своих данных в выписке иным лицам;
2) из домовой книги для подтверждения списка приписанных в квартире лиц;
3) технических документов, чтобы убедиться в наличии (отсутствии) перепланировки.

II. Поиск подходящего жилья и выставление своей однушки на продажу. С потенциальным покупателем своей однушки и продавцом новой приглянувшейся недвижимости рационально оговорить все детали сделки, предупредить о намерении осуществить АС. Почему это важно? Альтернативные сделки часто более длительные по времени. Нужно, чтобы все стороны понимали это и были готовы подождать при необходимости.

III. Проверка документов продавца понравившейся новой квартиры (в нашем примере, это гражданин Попов). Росреестр, безусловно, не зарегистрирует переход права при наличии препятствий (иной правообладатель, наличие арестов). Но зачем нервничать понапрасну? Лучше выяснять все обстоятельства, что называется на берегу.

IV. Достижение договоренностей о порядке расчетов. Сейчас востребован такой способ, как расчеты с использованием аккредитива. Смысл аккредитива заключается в следующем: банк перечислит деньги продавцу только после предоставления документов, подтверждающих выполнение условий аккредитива. Если условия аккредитива не выполнены, банк вернет деньги покупателю.

В нашем примере это будет выглядеть следующим образом. Покупатель однокомнатной квартиры (Одинцов) откроет аккредитив в пользу продавца трешки Попова. Аккредитив раскроется после предъявления в банк выписок из ЕГРН о переходе права собственности всех объектов недвижимости к покупателям.

V. Подписание соглашений о задатке. В указанных документах целесообразно четко прописывать условия выхода на сделку. К примеру, можно согласовать условия для возврата задатка при невозможности покупателя продать свою квартиру.

VI. Выход на сделку всех участников и одновременное подписание договоров купли-продажи в отношении всех объектов недвижимости, участвующих в сделке. Если сделка по каким-либо причинам затягивается, целесообразно своевременно уведомлять об этом иных участников. Способ должен позволять установить факт такого уведомления и реакцию на него. Это может помочь в разрешении возникших недоразумений (в том числе в суде).

VII. Представление документов на государственную регистрацию в Росреестр.

Риски в альтернативных сделках

Самый распространенный риск – это срыв сделки по инициативе одного из участников. Большее количество участников по сравнению с обычной куплей-продажей влечет трудности с достижением договоренностей.

Со срывом договоренностей могут столкнуться все участники сделки.

Попов может отказаться продавать свою трехкомнатную квартиру по оговоренной цене. Подумает: «Лучше задаток верну в двойном размере, а квартиру продам потом подороже». Тогда Кормильцев окажется в неприятной ситуации с покупателем своей однушки. Ему придется экстренно искать иной подходящий для себя вариант или отменять договоренности с Одинцовым.

Недобросовестные действия могут иметь место и со стороны Одинцова. Откажется покупать квартиру у Кормильцева, и многодетный отец останется без денег на покупку новой квартиры.

Да и сам Кормильцев может передумать. С разочарованием тогда придется столкнуться его контрагентам.

Как правило, участники АС стараются закрепить свои договоренности о порядке выхода на сделку в письменной форме во избежание недоразумений в будущем (в соглашении о задатке (предварительном договоре).

Срыв АС по инициативе одного из участников нередко становится предметом судебных разбирательств по искам о взыскании убытков с виновной стороны.

Второй риск – нарушение порядка расчетов. Для того чтобы его избежать, стороны могут договориться об использовании аккредитива.
Относительно новой формой является аккредитив с трансферацией. Как он работает?

1. Покупатель однокомнатной квартиры Одинцов открывает безотзывный аккредитив в пользу Кормильцева. В качестве основания для раскрытия аккредитива указывает предоставление выписок из ЕГРН о переходе права собственности и на однушку, и на трешку.
2. Кормильцев представляет заявление на трансферацию. В документе указывает сумму, которую нужно перевести в пользу Попова (продавца трешки). Условия те же – переход права собственности на все объекты.