Будущие вещи в гражданском праве

В гражданском праве возможны сделки не только с имуществом, которое есть в наличии у контрагента, но и с вещами, которые только предстоит приобрести или создать. Речь идет о будущих вещах. Их особенность в том, что на момент заключения сделки они еще не существуют физически либо не находятся в собственности отчуждателя. Тем не менее, они могут выступать предметом договоров купли-продажи, аренды, дарения и иных соглашений. Несмотря на широкое применение, такие сделки связаны с дополнительными рисками и требуют четкого соблюдения законодательных требований. В статье разберем, что считается будущей вещью, какие договоры с ней можно заключить и на что обратить внимание контрагентам, чтобы избежать правовых споров.

Над статьей работали:
Автор: Чистякова Людмила; редактор: Александр Чепенко

Содержание

1. Предварительный ДКП и ДКП будущей вещи (в том числе недвижимой)
2. Приобретение объекта незавершенного строительства
3. Договор подряда и ДКП будущей вещи
4. Аренда будущей вещи
5. Дарение будущей вещи

Предварительный ДКП и ДКП будущей вещи (в том числе недвижимой)

Будущая вещь — это объект, который на момент заключения договора еще не существует или не принадлежит продавцу, но будет создан или приобретен им в будущем.

Отдельная конструкция совершения сделок с таким имуществом в ГК не урегулирована.

Общее правило заключения договора в отношении будущей вещи прямо предусмотрено п. 2 ст. 455 ГК.

Он предусматривает, что будущая вещь:

а) становится предметом отчуждения по договору купли-продажи (ДКП);
б) как предмет ДКП на момент заключения договора не существует либо продавец еще не является ее собственником.

Исходя из того, что стороны заключают договор в отношении имущества или товаров, которые будут созданы уже после его заключения, ДКП будущей вещи нередко путают с предварительным договором.

В то же время это не одно и тоже.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Существенным отличием предварительного договора и договора купли-продажи будущей вещи является то, что из предварительного договора возникает обязательство по заключению основного договора, а ДКП будущей вещи самодостаточен и порождает соответствующие обязательства продавца и покупателя по передаче товара и его оплате (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.06.2020 № Ф04-1719/2020).

То есть, в отличие от ДКП из предварительного соглашения не могут возникать никакие обязательства, в том числе по передаче предварительно оплаченного товара, кроме обязательств по заключению основного договора.

В связи с этим ДКП будущей вещи является основным, а не предварительным.

По общему правилу договоренности контрагентов приобретают силу, если стороны сделки согласовали все ее существенные условия.

К существенным условиям обычного ДКП, позволяющим считать его заключенным, закон относит:

а) наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК);
б) и согласованную цену (ст. 424 ГК, ст. 454 ГК, п. 54 постановления Пленума Верховного суда и Пленума ВАС от 01.07.1996 № 6/8).

Условия о предмете и цене также являются существенными для ДКП будущей вещи.

Однако, при приобретении будущего имущества условия сделки осложняются необходимостью идентификации предмета сделки. В связи с отсутствием имущества у продавца у сторон возникает потребность более подробной детализации предмета будущей покупки.

Разновидностью договора купли-продажи будущего имущества является ДКП будущей недвижимости. При его заключении в судах особое значение придают порядку идентификации приобретаемого объекта.

Согласно положениям ст. 554 ГК для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей вещи при отсутствии у объекта кадастрового номера может осуществляться путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К примеру, путем указания местонахождения возводимой недвижимости, ориентировочной площади будущего здания или помещения, иных характеристик, свойств недвижимости, которые следуют, в частности, из проектной документации.

Формальная индивидуализация недвижимой вещи путем указания, помимо кадастрового номера, иных технических характеристик объекта недвижимого имущества (местоположение, площадь, этажность и т.п.) необходима для целей исключения разногласий сторон договора относительно конечного результата строительства, в том числе недопустимости смешения с аналогичными либо тождественными недвижимыми вещами, а также объема взаимных предоставлений сторон по окончании строительства.

В то же время при отсутствии таковых разногласий оценка индивидуализации предмета договора купли-продажи будущей вещи осуществляется судом исходя из общей действительной воли сторон договора при его заключении и исполнении, а толкование условий договора, определяющих существенные условия договора, осуществляется в пользу сохранения, а не аннулирования договорных отношений (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.11.2019 N Ф09-7257/19).

Суды признают ДКП будущей недвижимости заключенным, если участники сделки согласовали следующие ее существенные условия — предмет, индивидуализированный соответствующими характеристиками, цену объекта недвижимости (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2023 № 05АП-4622/2023).

В случае если в тексте ДКП недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, к примеру, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не становится несуществующим (п. 2 постановлении Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54, далее — постановление ВАС № 54).

Нередко ДКП недвижимости путают с договором инвестирования. Неопределенность в вопросе его квалификации связана с тем, что ГК не содержит понятия «договор инвестирования».

Между тем, правильная квалификация оформленных договоренностей будет иметь важное значение при определении налоговых последствий, в том числе, по НДС.

По общему правилу, в силу пп. 4 п. 3 ст. 39 НК передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признается реализацией товаров, работ, услуг.

Однако, налоговики настаивают на рассмотрении инвестиционной сделки в качестве ДКП будущей вещи, что влечет квалификацию:

а) договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления ВАС № 54);
б) внесенных взносов как предоплату в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 167 НК, с которой подлежит исчисление НДС.

К примеру, к такому выводу пришли налоговики в споре, который был рассмотрен в постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.09.2024 № Ф02-4051/2024.

Приобретение объекта незавершенного строительства

Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи (п. 7 информационного письма Президиума ВАС от 13.11.1997 № 21).

Объект незавершенного строительства (ОНС) — это здание, строение, сооружение, строительство которого продолжается, приостановлено или законсервировано, а также законченный строительством объект недвижимости, не введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Такой объект не поставлен на кадастровый или иной учет и не зарегистрирован в установленном порядке. Тем не менее он может фактически эксплуатироваться (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.10.2019 № Ф09-5675/19).

В определении Верховного суда от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 изложена правовая позиция, согласно которой по общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При этом, разрешая вопрос о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК).

Это Верховный суд подтвердил и позднее (определение Верховного Суда от 21.01.2025 № 11-КГ24-16-К6).

Следовательно, при наличии признаков незавершенного строительством объекта, госрегистрация права собственности не является обязательным условием для признания конструкции объектом незавершенного строительства.

Отсутствие у продавца права собственности на ОНС на момент заключения договора купли-продажи само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Такой договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (постановление АС Дальневосточного округа от 11.04.2024 № Ф03-6593/23).

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимости, нужно учитывать, что продавца в судебном порядке невозможно принудить к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

Исключение — обязательство по передаче недвижимости.

Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН (п. 5 постановления ВАС № 54).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, к примеру, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать:

а) возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3, 4 ст. 487 ГК);
б) возмещения причиненных ему убытков, в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

На это указал Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 17.02.2023 № Ф04-7463/2022.

Договор подряда и ДКП будущей вещи

Помимо неопределенности, связанной с квалификацией ДКП будущей вещи в качестве предварительных, а также инвестиционных соглашений, этот вид сделок нередко путают с подрядными.

Основанием соглашения о купле-продаже, как ближайшей целью договора, является передача права собственности на вещь, в то время как в договоре подряда в качестве таковой предстает достижение материально овеществленного результата путем изготовления, переработки или иного изменения вещи.

В случае с договором купли-продажи (поставки) будущей вещи таковая создается вне зависимости от заключения договора с конкретным покупателем. К примеру, при серийном производстве автомобилей, деталей, мебели и прочего, что согласуется с постановлением Президиума ВАС от 10.02.1998 № 5341/97.

В договоре подряда же обязанное лицо приступает к изготовлению, переработке или иному изменению вещи именно в связи с поступившим заказом от контрагента (ст. 5 ГК, п. 2 постановления Пленума Верховного Суда от 23.06.2015 № 25).

Если кратко, в купле-продаже вещь, как правило, изготавливается для рынка (обезличенного потенциального покупателя), в подряде — для конкретного заказчика.

В связи с этим предоставленная законодателем возможность установить в ДКП или поставки условие об изготовлении продавцом вещи в будущем сама по себе не является квалифицирующим признаком, влияющим на отнесение подобного договора к соглашению о купле-продаже. Поскольку процесс изготовления вещи продавцом не входит в предмет договора, оставаясь за его рамками.

Аренда будущей вещи

Несмотря на то, что базовое правило о сделках с будущими вещами содержится в п. 2 ст. 455 ГК, параграфе 1 ГК об общих положениях о купле-продаже, на практике суды признают возможность возникновения в отношении будущего имущества арендных правоотношений.

В качестве примера возникновения отношений по аренде будущего имущества можно назвать случай, когда арендодатель на момент заключения договора не обладает правом собственности на объект аренды. Несмотря на это обстоятельство, такую сделку не квалифицируют как недействительную (п. 10 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73).

Арендодатель должен обладать правом собственности не в момент заключения договора, а в момент передачи вещи арендатору.

По общему правилу, в случае неисполнения обязательства по передаче будущей вещи в аренду, в том числе в связи с тем, что вещь, указанная в предмете такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица, арендодатель возмещает арендатору убытки, причиненные нарушением договоренности.

Дарение будущей вещи

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности в будущем признается договором дарения.

Оно связывает обещавшего, если сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности (п. 2 ст. 572 ГК).

При этом обещание подарить вещь без указания на конкретный объект, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Если речь идет о будущем предоставлении имущества в дар, такая договоренность оформляется только в письменной форме (п. 2 ст. 574 ГК).

Особенность выражения волеизъявления об обещании сделать подарок — наличие у дарителя возможности отказаться от исполнения сделки, но только в отношении той, которая будет исполнена в будущем.

В случае, если предметом договора дарения является обещание передать вещь одаряемому в будущем, ГК допускается возможность отмены дарения (п. 1 ст. 577 ГК).

Односторонний отказ от исполнения договора дарителем возможен только при заключении договора дарения, исполнение по которому еще не последовало, то есть до передачи дара, что прямо вытекает из п. 1 ст. 577 ГК.

При этом отказ от исполнения должен быть обусловлен конкретными обстоятельствами, при которых даритель несет существенные необратимые потери, включая ухудшение финансово-экономического и семейного положения, состояния здоровья дарителя (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 19.07.2021 № 88-11135/2021).