Что нужно знать о покупке имущества у физического лица

В отличие от сделок между юридическими лицами при приобретении имущества у физлица стороны находятся с точки зрения налогового законодательства в неравном положении. Это порождает специфические обязательства. Чтобы оформить такую покупку, нужно собрать необходимые документы, заплатить предусмотренные законом налоги и правильно отразить её в бухгалтерском учёте. О том, как это сделать, и пойдёт речь в настоящей статье.

Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко

Содержание

1. Покупка ИП или компанией имущества у физического лица
2. Документы при покупке имущества у физического лица
3. Чек при покупке имущества у физического лица
4. НДС при покупке имущества у физического лица
5. Пример учета покупки товара у физического лица
6. Пример учета покупки оборудования у физического лица

Покупка ИП или компанией имущества у физического лица

Покупка имущества у физлиц — обычная хозяйственная операция. Продавцом может быть посторонний гражданин или лицо, связанное с покупателем трудовыми или иными отношениями: учредитель, руководитель или штатный сотрудник. Специфика сделки обусловлена особым статусом продавца.

Чаще всего при покупке у физического лица составляется двусторонний договор купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), в котором стороны подробно описывают все существенные условия:

— предмет сделки, т. е. что именно продаётся;
— его индивидуальные характеристики;
— количественные и качественные показатели;
— окончательную цену;
— порядок и сроки расчётов, возможность предоставления рассрочки, наличие ипотеки и другие условия.

Однако наличие одного лишь договора не является достаточным для целей учёта. Для подтверждения передачи имущества нужен отдельный первичный документ. Поэтому к договору прилагают акт приёма-передачи. Он подтверждает, что продавец выполнил свои обязательства, и служит основанием оприходовать имущество на баланс покупателя (ООО или ИП).

Иногда вместо договора купли-продажи составляется так называемый закупочный акт. Данный документ выполняет двойную функцию: одновременно заменяет собой как договор купли-продажи, так и акт приёма-передачи. Закупочный акт составляют по унифицированной форме ОП-5 либо по собственной форме, разработанной с учётом требований к первичным документам. Какой вариант выбрать — решает организация и закрепляет в учётной политике. В любом случае документы должны позволять идентифицировать продавца, имущество и условия сделки.

Документы при покупке имущества у физического лица

Основные документы, которые необходимы для совершения покупки у физического лица, это, как мы уже упомянули, договор и передаточный акт. Однако для корректного документального сопровождения рассматриваемой операции, помимо указанного, требуется также составление дополнительных документов. Их конкретный состав напрямую зависит от избранного способа расчётов между сторонами:

1) расчёт напрямую с физлицом. В ситуации, когда организация производит оплату непосредственно из собственной кассы, выдавая наличные денежные средства продавцу, обязательным является оформление расходного кассового ордера (п. 6 Указания Банка России от 11.03.2014 № 3210-У). Этот документ подтверждает факт выдачи денег и служит для продавца доказательством получения причитающейся ему суммы, о чем свидетельствует его собственноручная подпись в соответствующей графе ордера;
2) расчёт через посредника. В том случае, когда закупка имущества осуществляется через подотчётное лицо, то есть сотрудника организации, которому выданы наличные деньги для выполнения поручения руководителя, оформление происходит немного иначе. Поскольку непосредственный расчёт с продавцом производит подотчётный сотрудник, а не кассир организации, оформление расходного кассового ордера производят не при расчетах с продавцом, а при выдаче денег подотчетному лицу. Продавец же обязан написать расписку о получении денежных средств. Данная расписка может быть оформлена:

— как самостоятельный документ;
— в виде соответствующей отметки в договоре или закупочном акте.

Если планируется составлять расписку именно таким образом, при разработке собственной формы договора или закупочного акта организациям нужно заранее предусмотреть в ней отдельный блок, содержащий поля для указания:

— суммы полученных денег;
— даты расчёта;
— подписи продавца.

Этот способ немного упрощает процедуру оформления и минимизирует риск утраты отдельного документа.

Стоит также отдельно упомянуть ситуацию, когда контрагент не является налоговым резидентом Российской Федерации. При таких обстоятельствах расчёты производятся в безналичной форме через банковский счёт организации, за исключением торговли в розницу (абз. 3 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ).

Для некоторых сделок могут потребоваться дополнительные документы. К примеру, при покупке квартиры или её доли нужно обязательно зарегистрировать вновь приобретённое право в уполномоченном органе и получить соответствующее свидетельство.

Чек при покупке имущества у физического лица

По общему правилу, описанному в п. 1 ст. 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ, ККТ применяется в обязательном порядке при осуществлении расчётов, а под расчётами в силу статьи 1.1 Закона № 54-ФЗ понимается приём и выплата денежных средств за товары, работы, услуги.

Если имущество покупают у физлица для перепродажи, кассовый аппарат применять обязательно. В частности, чек необходимо выдавать при:

— покупке товаров (в частности, недвижимости, транспорта, техники, металлолома, запчастей, сельхозпродукции и пр.) для перепродажи;
— закупке сырья и материалов, которые после переработки, ремонта или использования в работах/услугах подлежат реализации;
— приобретении имущества для передачи в аренду (лизинг) с последующей продажей арендатору (письмо Минфина России от 07.04.2022 № 30-01-15/29411);
— получении имущества от физического лица в счёт погашения долга с последующим заключением договора купли-продажи и реализацией этого имущества.

Способ расчёта на обязанность применения ККТ не влияет, чек требуется во всех перечисленных случаях.

Освобождение от применения ККТ допускается, если имущество приобретается для собственных нужд организации или ИП, не связанных с предпринимательской деятельностью (например, покупка автомобиля у физического лица для использования в качестве основного средства в административных целях). Также чек не требуется, если на момент приобретения отсутствовало намерение перепродавать товар, даже если в дальнейшем такая цель возникнет (письма ФНС от 13.04.2020 № АБ-4-20/6201@, от 14.08.2018 № АС-4-20/15707, Минфина от 07.09.2021 № 30-01-15/72134).

За нарушение порядка применения ККТ (т. е. за неприменение или применение с нарушением требований) предусмотрена административная ответственность по ст. 14.5 КоАП РФ.

Если товар приобретается у самозанятого, то именно он, а не покупатель должен сформировать чек на сумму покупки (ст. 14 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

НДС при покупке имущества у физического лица

Согласно п. 1 ст. 143 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица не являются плательщиками налога на добавленную стоимость. Следовательно, при реализации имущества такой продавец не обязан исчислять и платить НДС в бюджет. Для покупателя это принципиально: при покупке товаров или ОС у гражданина нет ни права на вычет НДС, ни обязанности налогового агента по этому налогу.

Порядок уплаты НДС при перепродаже имущества, купленного у физлица, зависит от того, что это за имущество и как организация планирует его использовать. Можно выделить несколько наиболее распространённых ситуаций:

1) реализация товаров, приобретённых для перепродажи. Если имущество изначально приобреталось с целью последующей перепродажи, применяется особый порядок определения налоговой базы:

— при приобретении и последующей реализации машины или других товаров по перечню, утвержденному постановлением Правительства РФ от 13.09.2021 г. № 1544, налоговая база по НДС исчисляется как разница между ценой реализации, в которую включен налог, и ценой приобретения товара (п. 5.1 ст. 154 НК РФ);
— если реализуется сельхозпродукция, прежде закупленная у физлица, перечисленная в перечне Постановления Правительства РФ от 16.05.2001 № 383, то налоговая база должна быть определена как разница между ценой, которая устанавливается в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учётом налога и ценой, по которой она закупалась. При этом НДС начисляется по расчетной ставке 22/122 или 10/110.

2) реализация основных средств, использованных в деятельности. В случае если приобретённое у физического лица имущество не было предназначено для перепродажи, а использовалось в деятельности организации и учитывалось в качестве основного средства, особый порядок исчисления НДС не применяется. В этой ситуации налоговая база определяется в общем порядке, предусмотренном п. 1 ст. 154 НК РФ, то есть как полная стоимость реализуемого имущества без включения налога. При этом применяется налоговая ставка в размере 22%.

Добавим пару слов про НДФЛ. По общему правилу, организация, выступающая покупателем по договору купли-продажи, не признается налоговым агентом по отношению к продавцу-гражданину (ст. 228 НК РФ). Это значит, что на неё не возлагается обязанность по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ с суммы, выплаченной за приобретённое имущество. Данное правило действует независимо от суммы сделки и статуса физического лица. Обязанность задекларировать полученный доход и уплатить с него налог полностью возлагается на самого гражданина, который должен представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ в установленный законом срок.

Но есть и исключения. Так, если компания или предприниматель покупают у физлица акции, то в соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ они становятся налоговыми агентами по НДФЛ и должны уплатить этот налог.

Пример учета покупки товара у физического лица

Предположим, что организация на ОСНО, осуществляющая торговую деятельность, принимает решение о закупке товара для их последующей реализации. Поскольку товар предназначен для перепродажи, расчёты с продавцом-гражданином должны производиться с обязательным применением контрольно-кассовой техники и оформлением чека с признаком «расход». Для совершения операции руководитель организации принимает решение направить для закупки товаров сотрудника.

Первоначальным действием в данной ситуации является оформление выдачи денег подотчётному лицу. Данная операция отражается проводкой:

Дт 71 «Расчёты с подотчётными лицами» — Кт 50 «Касса» (денежные средства покинули кассу организации и находятся у сотрудника, ответственного за их использование).

После того как сотрудник производит закупку, он представляет в бухгалтерию авансовый отчёт, к которому прилагает все необходимые подтверждающие документы:

— закупочный акт или договор купли-продажи;
— акт приёма-передачи;
— кассовый чек;
— расписку продавца о получении денежных средств, если она предусмотрена формой документооборота.

На основании утверждённого руководителем авансового отчёта производится оприходование приобретённых товаров:

Дт 41 «Товары» — Кт 60 «Расчёты с подотчётными лицами» (или 76 счет).

При этом стоимость товаров формируется с учётом всех фактических затрат на их приобретение, включая сумму, уплаченную продавцу.

Если сотрудник израсходовал не всю выданную подотчётную сумму, остаток денег должен быть возвращён в кассу организации:

Дт 50 «Касса» — Кт 71.

В том случае, когда расчёты с продавцом производятся непосредственно из кассы организации без участия подотчётного лица, вместо проводки с использованием счета 71 применяется прямая корреспонденция счетов:

Дт 41 «Товары» — Кт 50 «Касса» (через счета 60 или 76).

Пример учета покупки оборудования у физического лица

Рассмотрим ситуацию приобретения организацией у физического лица объекта основных средств для использования его в производственной деятельности. Допустим, покупается промышленное оборудование, которое ранее находилось в эксплуатации у продавца. Такую сделку учитывают также, как и приобретение нового ОС у юридического лица, за исключением особенностей, связанных с определением срока полезного использования.

Отметим, что лимит расчетов наличными между юридическим лицом (ИП) и продавцом-физическим лицом не установлен.

Поскольку объект ещё не введён в эксплуатацию, все связанные с его покупкой расходы аккумулируются на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы»:

Дт 08 «Вложения во внеоборотные активы» — Кт 60 «Расчёты с поставщиками и подрядчиками» (или 76 счет). Одновременно с этим производится запись по кредиту счетов учёта денежных средств.

После того как оборудование получено от продавца и все расчёты произведены, наступает момент ввода объекта в эксплуатацию. Данная операция оформляется так:

Дт 01 «Основные средства» — Кт 08 «Вложения во внеоборотные активы».

С этой даты объект принимается к бухгалтерскому учёту в составе основных средств, и на него начинает начисляться амортизация в соответствии с установленным сроком полезного использования. При этом важно учитывать срок полезного использования для целей как бухгалтерского, так и налогового учёта. Согласно письму Минфина РФ от 27.10.2020 года № 03-03-07/93315, организация не вправе уменьшать срок полезного использования приобретённого у физического лица объекта на период его фактической эксплуатации предыдущим собственником. Срок полезного использования должен определяться в общем порядке, установленном для нового основного средства, на основании классификации основных средств, включаемой в амортизационные группы, как если бы данное имущество не имело истории эксплуатации. Даже если продавец оформит и предоставит документальные подтверждения даты приобретения оборудования и его фактического износа, организация-покупатель не вправе уменьшить амортизационный период.