Добросовестный приобретатель

Право собственности гарантируется основополагающим законом нашей страны – Конституцией РФ. Но является ли указанное право безусловным, и всегда ли собственник может истребовать свое имущество из чужого владения? В статье рассмотрим, кто признается добросовестным приобретателем и какие права и гарантии в отношении указанного лица предусмотрены законодательством.

Над статьей работали:
Автор: Лилия Новикова; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. Кто такой добросовестный приобретатель
2. Права добросовестного приобретателя
3. Признание приобретателя добросовестным
4. Компенсация добросовестному приобретателю
5. Судебная практика

Кто такой добросовестный приобретатель

В соответствии с законодательством добросовестным является покупатель, который в момент заключения сделки не знал, а главное — не мог знать, что продавец не имел законных полномочий на отчуждение вещи (имущества) (ч. 6 ст. 8.1, ч. 3, 4 ст. 147.1, ч. 1 ст. 149.3, ч. 2, 3 ст. 223, ч. 1 ст. 302 ГК РФ).

Права добросовестного приобретателя

В результате присвоения покупателю статуса добросовестного бывший собственник будет ограничен в своем праве на возврат переданного по сделке объекта. Так, он сможет истребовать имущество, в том числе и недвижимость, только в том случае, если объект сделки выбыл из его законного владения (владения лица, которому имущество было передано) помимо его воли. Поэтому прежний владелец должен доказать, что предмет спора был утрачен им вследствие неправомерных действий продавца (ч. 1 ст. 302 ГК РФ, пп. 13, 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22).

Важно, что добросовестным приобретатель может быть признан только по возмездной сделке. Если встречного исполнения не было, собственник вправе истребовать вещь в любом случае. При этом будет считаться, что передача вещи была произведена безвозмездно и в том случае, когда встречное предоставление было передано не в полном объеме (ч. 2 ст. 302 ГК РФ, п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленум ВАС РФ от 29.04.2010 № 22).

Кроме этого, в некоторых случаях добросовестный приобретатель может претендовать на получение компенсации от государства.
В отношении имущества, переданного по сделке добропорядочному приобретателю, обременения и ограничения в виде ареста и залога будут сняты (п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, п. 96 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Если имущество все-таки изъяли из владения покупателя, но в то же время он был признан добропорядочным, это дает ему право:
• подать иск против продавца, который не имел права отчуждать вещь, и потребовать компенсации причиненного ущерба (Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 01.10.2021 по делу № 33-1776/2021);
• требовать возмещения затрат, произведенных в связи с улучшением имущества. К слову, указанное право закреплено и за недобросовестным приобретателем (ст. 303 ГК РФ);
• оставить за собой произведенные улучшения, если их можно отделить от спорного объекта без причинения ущерба. В случае когда это не представляется возможным, покупатель может претендовать на возмещение произведенных им затрат, но в пределах увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).

Признание приобретателя добросовестным

Рассматриваемый статус может быть присвоен покупателю исключительно в судебном порядке. Установление факта добросовестности имеет значение для разрешения спора об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Поэтому суд должен разрешить этот вопрос независимо от того, был ли он поставлен сторонами спора (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).

Однако указанное выше положение не исключает права ответчика по виндикационному иску заявить о своей добропорядочности при совершении сделки. Для этого лицо должно представить арбитру доказательства ее правомерности, а именно, что им были приняты все меры должной осмотрительности, которые не позволили выявить отсутствие правомочия продавца на отчуждение спорного имущества (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.01.2024 № 60-КГ23-3-К9, Апелляционное определение Иркутского областного суда от 20.11.2019 № 33-9668/2019).

По спорам о недвижимом имуществе установлены иные правила. Так, покупатель, который при заключении договора полагался на официальные сведения из государственного реестра, по умолчанию будет считаться добросовестным, пока не будет доказано иное. То есть обосновать противоправность его поведения должен будет уже истец (ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Для установления факта добросовестности важно, чтобы сделка отвечала признакам действительности (абз. 3 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленум ВАС РФ от 29.04.2010 № 22  Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 16.08.2016 по делу № 33-8180/2016).

Доказательством того, что покупатель со всей ответственностью подошел к сделке и проявил должную осмотрительность, могут служить, например, следующие документы:

• выписка из ЕГРН (п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 № 35-П);
• информация из картотеки судебных дел, полученная посредством официального сайта суда (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 № 15293/10 по делу № А65-26510/2009-СГ3-12);
• выписка из реестра уведомлений о залоге (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.05.2018 № Ф06-33107/2018 по делу № А06-6288/2017).

При этом важно, что возмездность сделки не является доказательством добропорядочного поведения приобретателя (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленум ВАС РФ от 29.04.2010 № 22).

Не будет добропорядочным покупатель, если на момент заключения спорного договора имущество было зарегистрировано не на продавца или в едином реестре имелась информация о наличии спора по указанному объекту (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленум ВАС РФ от 29.04.2010 № 22).

В то же время если в публичном пространстве в свободном доступе находится информация о наличии спора в отношении имущества и о принятых обеспечительных мерах, это не будет основанием для установления факта недобросовестного поведения покупателя, при условии, что указанные сведения отсутствовали в государственном реестре (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.04.2021 № 16-КГ21-2-К4, 2-90/2019, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.11.2024 № Ф01-5173/2024 по делу № А79-9490/2022).

Не может быть самостоятельным основанием для признания поведения покупателя недобросовестным и признание сделки недействительной (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.01.2024 № 41-КГ23-65-К4).

Судами определены признаки недобросовестности покупателя. Так, об этом может свидетельствовать (пп. 8, 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.05.2022 № Ф04-653/2018 по делу № А45-32301/2017, Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2024 № 305-ЭС24-2006 по делу № А40-85435/2021):

• наличие родственных и иных связей между покупателем и продавцом;
• быстрая перепродажа объекта недвижимого имущества в течение короткого промежутка времени;
• явно заниженная цена сделки.

Компенсация добросовестному приобретателю

Механизм компенсации предусмотрен законодательством как защита добросовестного приобретателя – физического лица на случай изъятия у него в судебном порядке жилого помещения (ч. 1 ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Указанная сумма выплачивается за счет государства после вступления в силу решения суда об изъятии помещения.

Получить компенсацию можно только в судебном порядке, подав соответствующий иск при наличии следующих обстоятельств (ч. 2 ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30.07.2025 № 88-17769/2025, Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13.06.2024 № 88-10448/2024):
• приобретатель ранее был признан добросовестным;
• вступившее в силу решение суда о возмещении указанному лицу убытков, причиненных изъятием недвижимости;
• по независящим от покупателя причинам взыскание по исполнительному документу произведено не в полном объеме или не производилось вовсе в течение 6 месяцев после предъявления его к исполнению.

Вместе с тем невозможность установить лицо, вследствие противоправных действий которого у покупателя было изъято имущество и возникли убытки, не является основанием для отказа в получении им компенсации (Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 25.06.2024 № 88-5969/2024 по делу № 2-555/2024).

Размер компенсации определяется судом и может составлять (ч. 3 ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• сумму реального ущерба;
• кадастровую стоимость жилого помещения, которая была определена на дату вступления в силу судебного акта об изъятии имущества (если указанное требование было заявлено покупателем).

Если лицу были возмещены убытки, то указанная сумма будет зачтена при расчете размера компенсации (ч. 4 ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 14.11.2024 № 88-9383/2024).

Судебная практика

Рассмотрим наиболее интересные примеры из практики.

1. Имущество не будет истребовано у добросовестного покупателя, если прежний собственник в рамках другого спора уже получил компенсацию его стоимости. В противном случае это приведет к двойному возмещению ущерба, что не допускается законодательством (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.01.2023 по делу № 88-2932/2023, Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.06.2022 № 88-12597/2022 по делу № 2-3903/2021).

2. Суд не признает покупателя добросовестным, если из обстоятельств дела следует, что он не проявил осмотрительность при заключении сделки. В частности, при приобретении недвижимости не только не были изучены документы на нее, но также не произведен осмотр помещения. Так, после оформления сделки в квартире был обнаружен труп прежнего законного владельца. Его состояние говорило о том, что смерть наступила задолго до заключения договора купли-продажи, и покупатель просто не мог его не обнаружить при предварительном осмотре (Решение Ленинского районного суда города Перми от 24.02.2015 по делу № 2-542/2015).

3. Бывший супруг не сможет истребовать совместно нажитое имущество, проданное без получения его нотариального согласия, если покупатель при заключении договора полагался на сведения из ЕГРН, где закреплено единоличное право собственности второго из супругов. Кроме этого, продавец заверил приобретателя в том, что имущество свободно от притязаний третьих лиц. Суд указал на то, что истец не воспользовался своевременно предоставленным ему законным правом и не оформил право собственности на долю в спорном объекте (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 05.03.2024 по делу № 33-3891/2024(2-2102/2023).

4. Если продавец в момент заключения договора купли-продажи не понимал значение своих действий, это будет безусловным основанием для признания его недействительным. Кроме того, отчуждение в таком случае происходит в отсутствие воли собственника, поэтому имущество должно быть истребовано даже у добросовестного покупателя (определения Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.10.2023 № 88-26983/2023, от 15.07.2025 № 88-11292/2025).

5. Если лицо, которому собственник передал имущество для реализации, после осуществления сделки не передает ему вырученные средства, это не является свидетельством того, что предмет спора выбыл из законного владения помимо воли лица (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 05.08.2025 № 88-12771/2025).