Продажа и покупка недвижимости сопряжена со значительными финансовыми рисками. Если не знать определённых нюансов таких сделок, можно свести ожидаемую выгоду к нулю, а то и вовсе потерять и квартиру, и деньги. В этой статье расскажем, что важно учесть сторонам подобных сделок при их заключении, а также предложим к использованию образцы необходимых документов — самого договора и акта передачи помещения.
Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко
Содержание
- Как обезопасить себя при продаже квартиры
- Как обезопасить себя при покупке квартиры
- Предварительный и основной договор купли-продажи квартиры
- Скачать бланк и образец договора купли-продажи квартиры
- Договор купли-продажи квартиры в ипотеке
- Регистрация договора купли-продажи квартиры
- Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи
- Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Как обезопасить себя при продаже квартиры
Стоимость отчуждаемой квартиры чаще всего представляет большую ценность для продавца, поэтому ему важно тщательно продумать порядок своих действий при совершении сделки, проверить контрагента, подготовить необходимые документы. Перечислим, что конкретно он должен сделать:
1. устранить обременения и проверить контрагента:
— до подписания договора купли-продажи следует запросить в УК или МФЦ справку об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг, а также зафиксировать показания приборов учёта. Для предотвращения споров о том, кто обязан оплачивать коммунальные ресурсы за переходный период, показания счётчиков целесообразно отразить в акте приёма-передачи или в приложении к нему;
— снять с регистрационного учёта. Вопрос выписки продавца и членов его семьи решается по соглашению сторон. Договором купли-продажи может быть предусмотрено как снятие с учёта до сделки, так и обязанность выписаться в течение определённого срока после регистрации перехода права собственности. Согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Для детей, не являющихся собственниками, целесообразно завершить процедуру выписки до сделки. Для отчуждения имущества, полностью или частично принадлежащего детям, для совершения сделки необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Указанный орган обязан выдать разрешение или отказ в срок не более 15 дней с даты подачи заявления. При этом органы опеки проверяют, чтобы жилищные условия ребёнка не ухудшились, что подтверждается документами на приобретаемое взамен жилье;
— проверить покупателя. В первую очередь следует убедиться в платёжеспособности покупателя и реальности происхождения средств, запросив справку из банка об одобрении кредита или выписку о наличии денежных средств на счёте.
Дополнительно рекомендуется проверить, не находится ли покупатель в процедуре банкротства. Соответствующие сведения содержатся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ст. 28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Если покупатель действует по доверенности, её подлинность проверяется через сервис Федеральной нотариальной палаты. Полномочия представителя должны соответствовать требованиям ст. 185–189 ГК РФ;
2. составить договор купли-продажи.
Соглашение о купле-продаже квартиры является основным документом, фиксирующим условия перехода прав и обязанностей. Правовое регулирование договора продажи недвижимости осуществляется ст. 549–558 Гражданского кодекса РФ. В документе должно быть отражено следующее:
— точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат. Согласно пункту 1 статьи 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Отсутствие этих данных позволяет признать договор незаключенным;
— цена и порядок расчётов. Стоимость должна быть выражена в рублях и чётко согласована сторонами. В силу статьи 555 ГК РФ цена является существенным условием договора продажи недвижимости. Её отсутствие влечёт признание договора незаключенным;
— перечень лиц, сохраняющих право пользования. В договоре необходимо указать, кто из зарегистрированных лиц остаётся проживать в квартире после её продажи (если такие условия предусмотрены соглашением сторон). Это требование соответствует п. 1 ст. 558 ГК РФ;
3. определить способ передачи денежных средств.
Наиболее надёжными признаны следующие способы:
— аккредитив (ст. 867–873 ГК РФ). Покупатель размещает средства на счёте в банке. Продавец получает доступ к ним только после предоставления документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя покупателя;
— банковская ячейка. Расчёты осуществляются через депозитарий банка на условиях договора хранения (гл. 47 ГК РФ). Доступ продавца к ячейке предоставляется после предъявления выписки из ЕГРН о регистрации перехода права собственности,
— эскроу-счёт (ст. 860.7–860.10 ГК РФ). Денежные средства блокируются на специальном счёте и перечисляются продавцу только после выполнения определённых условий.
Можно передать и наличные. В этом случае должна быть составлена расписка в получении денег. Но такой способ считается довольно рискованным.
4. зарегистрировать переход права и передача квартиры.
Юридическое завершение сделки наступает с момента государственной регистрации перехода права собственности. Порядок регистрации регламентирован ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно статье 1 указанного закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Подробнее об этом расскажем в соответствующем разделе статьи;
5. зафиксировать факт передачи имущества. Фактическая передача квартиры оформляется актом приёма-передачи;
6. заплатить налоги.
Полученный доход от реализации квартиры облагается НДФЛ (гл. 23 Налогового кодекса РФ). Ставка налога согласно ст. 224 НК РФ составляет 13% (при сумме дохода до 2,4 млн рублей) и 15% (с суммы свыше 2,4 млн рублей).
Обязанность по декларированию и уплате налога возникает, если квартира находилась в собственности менее минимального предельного срока владения. В силу статьи 217.1 НК РФ такой срок составляет:
— 5 лет в общем случае;
— 3 года в исключительных ситуациях (наследование, дарение от близкого родственника, приватизация, передача по договору пожизненной ренты, продажа единственного жилья).
Для снижения налоговой нагрузки продавец вправе применить имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ).
Сроки представления налоговой декларации и уплаты налога установлены ст. 229 и 228 НК РФ соответственно: декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а сам налог уплачивается до 15 июля. Если налоги не заплатить, могут выписать штраф.
Как обезопасить себя при покупке квартиры
Чтобы обезопасить себя и свои финансы, покупателю (и физическому лицу, и компании) тоже необходимо произвести ряд действий. Документы, представленные продавцом, не могут служить основанием для принятия окончательного решения о покупке. Важно проверить их достоверность.
Перечислим, что именно сделать покупателю перед сделкой:
1. проверить правоспособность и полномочия продавца.
При покупке у физического лица необходимо удостовериться в дееспособности продавца. Сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным или ограниченно дееспособным в порядке, установленном статьями 29–30 ГК РФ, могут быть признаны недействительными. Если продавец состоит в браке, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу недвижимости, что вытекает из смысла ст. 35 Семейного кодекса РФ. Отсутствие такого согласия создаёт основания для оспаривания сделки в судебном порядке. При наличии брачного договора необходимо ознакомиться с его условиями, определяющими режим имущества супругов;
При покупке у юридического лица (к примеру, если квартира продаётся застройщиком) следует проверить полномочия лица, подписывающего договор: действует ли оно на основании устава или по доверенности. Актуальные сведения о юридическом лице содержатся в выписке из ЕГРЮЛ, порядок ведения которого регламентирован ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ;
Независимо от статуса контрагента, покупателю необходимо проверить, не находится ли продавец в процедуре банкротства. Соответствующие сведения размещаются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ст. 28 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ). Кроме того, целесообразно проверить наличие судебных споров с участием продавца в картотеках судов общей юрисдикции и арбитражных судов;
2. проверить юридическую историю объекта недвижимости.
При покупке квартиры важно установить, кто зарегистрирован в жилом помещении на момент сделки. Особого внимания требуют случаи регистрации несовершеннолетних или недееспособных лиц. Выписка таких граждан возможна только с согласия органов опеки и попечительства, порядок получения которого установлен ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Сделка, совершенная без соответствующего разрешения, может быть признана недействительной;
Также важно проверить, не числится ли за прежним владельцем каких-либо долгов по оплате коммунальных услуг. Хотя долги за содержание жилья остаются обязательством предыдущего собственника (ст. 210 ГК РФ), на практике управляющие организации нередко предъявляют требования новым владельцам. Стоит попросить контрагента предоставить справку из управляющей компании или МФЦ об отсутствии долгов;
3. проанализировать условия договора купли-продажи.
Особенности договора купли-продажи недвижимости регулируются статьями 549–558 ГК РФ. В таком соглашении должны быть отражены следующие моменты:
— предмет договора. В соответствии с п. 1 ст. 554 ГК РФ необходимо детально описать объект: адрес, кадастровый номер, этаж, общую и жилую площадь. Отсутствие идентифицирующих характеристик влечёт признание договора незаключенным;
— заверения продавца. Рекомендуется включить условие о том, что продавец передаёт объект свободным от прав третьих лиц, арестов, запретов и иных обременений, не указанных в договоре. Правовое значение таких заверений установлено ст. 431.2 ГК РФ;
— ответственность сторон. Стороны вправе предусмотреть штрафные санкции за односторонний отказ от сделки или обнаружение обременений, о которых продавец умолчал. Такие условия стимулируют добросовестное поведение контрагента;
— организация расчётов. Подробно об этом можно прочитать в предыдущем разделе статьи.
Кроме того, покупателю следует:
— побеспокоиться о нотариальном удостоверении сделки. В силу статьи 163 ГК РФ нотариальная форма сделки не всегда обязательна, однако стороны вправе прибегнуть к ней по собственной инициативе. Нотариус в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате проверяет законность сделки, дееспособность сторон, отсутствие обременений и самостоятельно подаёт документы на регистрацию. Срок регистрации при подаче нотариусом в электронном виде составляет 1 рабочий день;
— задуматься о налоговых последствиях. Приобретение недвижимости предоставляет покупателю право на имущественный налоговый вычет, установленный статьёй 220 НК РФ.
Право на вычет возникает с момента государственной регистрации права собственности и подтверждается налоговой декларацией по форме 3-НДФЛ либо через работодателя.
Предварительный и основной договор купли-продажи квартиры
В соответствии с гражданским законодательством предварительный договор купли-продажи и основной договор — это самостоятельные документы, влекущие за собой различные правовые последствия.
Предварительный договор предусмотрен ст. 429 ГК РФ. Это соглашение, в силу которого стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем основной договор на условиях, оговорённых в этом соглашении. Юридическая значимость такого документа заключается в фиксации намерений сторон, однако он не порождает последствий, присущих основному договору. Переход права собственности на объект недвижимости не происходит, а обязательство по уплате цены имущества не возникает.
Закон предъявляет особые требования к форме такого соглашения: оно должно быть заключено в письменной форме, аналогичной форме основного договора. Несоблюдение данного требования влечёт ничтожность документа. В предварительном договоре обязательно определение срока, в который стороны обязуются подписать итоговый документ. Если срок не указан, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного. Стороны могут предварительно согласовать и другие условия (к примеру, о подтверждении намерений задатком, об уплате части средств материнским капиталом).
Если сторона уклоняется от заключения основного договора в срок, установленный предварительным соглашением, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Основной договор купли-продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ) подписывается сторонами при наличии полной готовности к исполнению всех принятых обязательств. В отличие от предварительного, данный документ должен содержать все существенные условия, установленные законом для данного вида сделок, в частности, точные данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (предмет), а также цену.
С момента подписания основного договора у контрагентов возникают полноценные права и обязанности. В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по такому договору подлежит обязательной государственной регистрации.
Скачать бланк и образец договора купли-продажи квартиры
Для составления договора купли-продажи квартиры можно воспользоваться готовым бланком или образцом подобного документа, доработав его в соответствии с конкретными обстоятельствами. Скачать их можно по ссылкам:
Договор купли-продажи квартиры в ипотеке
Особый случай — когда по договору купли-продажи передаётся квартира, находящаяся в ипотеке. Имеется в виду ситуация, когда продавец приобрёл квартиру с помощью ипотечного кредитования, но потом, до того, как расплатился по кредиту, решил её продать.
Нужно отметить, что до момента окончательного погашения кредита жильё находится под обременением в пользу банка, что подтверждается записью в ЕГРН. Наличие такой отметки служит препятствием для отчуждения объекта, поскольку регистрирующий орган не сможет оформить переход права собственности на нового владельца.
Но есть два выхода:
1. Погашение обременения до оформления перехода права. Владелец досрочно исполняет кредитные обязательства, после чего банк выдаёт документы для снятия обременения либо самостоятельно направляет сведения в Росреестр. По итогу запись об ипотеке аннулируется.
При этом владелец может погасить долг лично или же договориться об этом с покупателем. В последнем случае передачу денег целесообразно оформлять как часть оплаты по договору купли-продажи с обязательным указанием, что объект на момент подписания находится в залоге у банка.
В тексте соглашения стороны вправе закрепить обязанность продавца погасить кредит и снять обременение в установленный срок.
После исполнения продавцом кредитных обязательств и устранения залога договор вместе с необходимыми документами передаётся в Росреестр для оформления права собственности на покупателя.
Окончательный расчёт между сторонами производится после регистрации перехода права в порядке и сроки, согласованные сторонами и зафиксированные в договоре.
2. Получение разрешения банка на реализацию. В данном случае сделка совершается с сохранением обременения, но только при наличии официального согласия кредитора.
Вот примерный бланк договора купли-продажи ипотечной квартиры.
Регистрация договора купли-продажи квартиры
Процедура государственной регистрации подразумевает внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о новом правообладателе (ст. 1, ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
В соответствии со ст. 14 и ст. 18 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ для проведения государственной регистрации заявители обязаны представить в государственный орган, занимающийся данными вопросами (Росреестр), следующий комплект документов:
1. договор купли-продажи, выступающий основанием для возникновения права (ст. 551 ГК РФ);
2. документы, удостоверяющие личности участников сделки (паспорта граждан РФ; для несовершеннолетних собственников в возрасте до 14 лет — свидетельства о рождении);
3. заявление о государственной регистрации перехода права (форма утверждена Приказом Росреестра от 21.01.2026 № П/0007/26);
4. документ об уплате госпошлины. В соответствии со статьёй 333.33 НК РФ для физических лиц госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру по договору купли-продажи составляет 4 000 рублей (при кадастровой стоимости объекта до 20 млн рублей) и от 0,02 цены сделки до 500 000 руб. в остальных случаях;
5. нотариально удостоверенная доверенность в случае, если интересы стороны представляет третье лицо (ст. 185, 185.1 ГК РФ);
6. разрешение органа опеки и попечительства — обязательное условие для совершения сделок с недвижимостью, в которой проживают несовершеннолетние граждане или лица, признанные недееспособными (ст. 21, 37 ГК РФ, ст. 54.1 СК РФ);
7. нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на совершение сделки. Данное требование действует в отношении имущества, нажитого в браке, в силу презумпции режима совместной собственности (ст. 34, 35 СК РФ).
Подать документы на регистрацию можно несколькими способами:
— лично в ППК «Роскадастр» (кроме г. Москвы);
— через «Госуслуги» или многофункциональный центр (МФЦ) (ст. 18 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
— через нотариуса (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи
Как уже упоминалось, передача квартиры оформляется специальным документом — актом приёма-передачи. В нем необходимо зафиксировать:
— дату передачи;
— состояние объекта и инженерных коммуникаций;
— показания всех приборов учёта;
— наличие или отсутствие задолженностей по платежам;
— перечень имущества, остающегося в квартире (мебель, техника) с конкретными наименованиями, исключая общие формулировки.
Важным элементом акта является фраза об отсутствии взаимных претензий и исполнении обязательств в полном объёме. Это позволит избежать последующих судебных споров о недостатках переданного имущества или неисполненных обязательствах.
Вот так выглядит бланк акта приёма-передачи недвижимости (в данном случае — квартиры).
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Действующее гражданское законодательство предусматривает три способа расторжения договора купли-продажи квартиры:
1) по взаимному волеизъявлению сторон. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ стороны вправе в любое время до момента полного исполнения обязательств договориться о прекращении сделки. Такое соглашение совершается в той же письменной форме, что и основной договор, и влечёт аннулирование юридических последствий сделки.
В соглашении о расторжении нужно отразить следующие существенные условия:
— реквизиты расторгаемого договора (дата, номер) и индивидуализирующие признаки объекта недвижимости;
— момент, с которого обязательства сторон считаются прекращёнными (ст. 453 ГК РФ);
— условие об отсутствии взаимных претензий (отказ от права требования);
— порядок реституции, т. е. механизм возврата денежных средств, уплаченных покупателем, и процедура передачи квартиры обратно продавцу;
— сроки освобождения жилого помещения;
— штрафные санкции за нарушение сроков возврата имущества или денег;
— порядок государственной регистрации обратного перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ, ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
2) в судебном порядке. Если одна из сторон уклоняется от подписания соглашения, спор о расторжении разрешается в судебном порядке. Основанием для обращения в суд является существенное нарушение договорных условий другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Под существенным нарушением понимается несоблюдение оговорённых условий, влекущее для пострадавшей стороны такой ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
3) путём одностороннего отказа от исполнения договора, если такое право предусмотрено законом или условиями соглашения (ст. 450, 450.1 ГК РФ).
Если соответствующее положение в соглашении имеется, заинтересованной стороне достаточно направить контрагенту письменное уведомление об отказе от договора. Если иное не установлено соглашением, договор считается расторгнутым с момента получения уведомления адресатом. В случае возникновения спора о наличии оснований для одностороннего отказа, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд.
