Одними из самых распространенных в повседневной жизни сделок являются сделки по купле-продаже квартиры. В то же время операции с жильем весьма рискованны, ведь на рынке недвижимости немало мошенников. Продавцы и покупатели рискуют остаться и без квартиры, и без денег. Обычно эти сделки сопровождают риелторы или юристы. Однако не всегда у сторон есть возможность нанять квалифицированных специалистов. В такой ситуации поможет наша инструкция по составлению договора купли-продажи (ДКП) квартиры. Вы также сможете скачать образцы договоров купли-продажи и учесть возможные риски
Над статьей работали:
Автор: Сухочев Сергей
Содержание
- Нормативное регулирование договора купли-продажи
- Необходимые документы для договора купли-продажи квартиры
- Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры 2024 года
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры 2024 года
- Как зарегистрировать договор купли-продажи квартиры
- Как зарегистрировать договор купли-продажи квартиры
- Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Нормативное регулирование договора купли-продажи
В гражданском праве есть понятие «существенные условия договора», без которых он считается незаключенным. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости — это (п. 1 ст. 432 ГК РФ):
1. Предмет договора. Чтобы его согласовать, укажите, какие недвижимые объекты продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату. Обязательно приведите данные, которые позволят определить эти объекты, в том числе их расположение на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ч. 1 ст. 554 ГК РФ).
Проще всего указать кадастровый номер объекта (при его наличии). Обычно этого достаточно, чтобы определить имущество. Но не будет лишним, если вы также включите и другие сведения о недвижимости: адрес, площадь, этажность и др. Взять эти сведения можно взять из выписки из ЕГРН.
Если кадастрового номера еще нет (например, вы заключаете договор купли-продажи будущего недвижимого объекта), укажите известные вам сведения, которые позволят его установить. Это может быть, например, его местонахождение и ориентировочная площадь (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).
2. Цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Обычно указывают стоимость всего объекта или одного квадратного метра.
3. Существенные условия по закону или иным правовым актам.
Закон или иные правовые акты могут устанавливать дополнительные существенные условия. Например, если покупатель приобретает недвижимость в кредит и планирует платить в рассрочку, то в договоре также нужно указать порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
4. Существенные условия, которые становятся таковыми по заявлению стороны договора.
Если вы не согласовали с контрагентом существенные условия, суд может признать договор незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Переход права нужно зарегистрировать. В этом случае право собственности перейдет от собственника недвижимости к ее приобретателю в момент внесения в ЕГРН записи о его праве. Это следует, в частности, из п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ. В этом случае прежний собственник обращается за регистрацией перехода права, а новый — за регистрацией своего права. Без правильного оформления договора и регистрации перехода права в Росреестре договор не считается заключенным.
Необходимые документы для договора купли-продажи квартиры
Говоря о документах, необходимых для продажи (покупки) квартиры, следует разделять те, которые обязательно должны быть предоставлены в регистрирующем органе, и документы, которые необязательны, но нужны для проверки юридической чистоты сделки. Росреестр для регистрации обязательно потребует следующие документы (п. 59 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2017 № 278):
1) документ, удостоверяющий личность, а для представителя физического лица необходима также нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия;
2) заявление на регистрацию перехода права собственности продавца и регистрацию права собственности покупателя;
3) договор купли-продажи квартиры (если продается вся квартира, а не доли в ней, то нотариальное удостоверение не нужно);
4) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению их общим имуществом необходимо нотариальное согласие другого супруга.
Документ об оплате госпошлины необязателен, главное — оплатить госпошлину, иначе Росреестр не рассмотрит заявку.
Однако это лишь минимальный набор документов. Намного шире список документации, которые покупатель может запросить для заключения договора купли-продажи. Рекомендуем приобретателю недвижимости проверить следующие документы перед заключением сделки:
• выписку из ЕГРН по квартире;
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения и т.д);
• паспорт продавца (проверить его действительность);
• документы БТИ (экспликацию и поэтажный план);
• выписку из домовой книги (можно получить в МФЦ);
• документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам (справку об отсутствии задолженности, единый жилищный документ, копию финансового лицевого счета);
• справку об остатке средств материнского капитала (о том, что при покупке квартиры не был использован материнский капитал);
• документы о приватизации (если квартира была приватизирована).
Также не помешает проверить продавца в госреестрах: в базе исполнительных производств, реестре сообщений о банкротстве, в архиве судов. Если продавец продаст квартиру, находясь в предбанкротном состоянии, то существует риск оспаривания сделки кредиторами или арбитражным управляющим. Будьте особенно внимательны с жильем, полученным по наследству или через приватизацию. Чаще всего из-за него возникают споры.
Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры
ДКП квартиры оформляется только в печатном формате. Договоры в иной форме считаются недействительными (ст. 550 ГК РФ). При этом необязательно заверять у нотаруса контракт, за исключением некоторых, предусмотренных законом случаев, в частности, продажу квартиры лицом младше 18 или с проблемной дееспособностью (ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).
В договоре укажите:
1. Паспортные реквизиты, контакты сторон.
2. Подробнейшую характеристику объекта сделки.
3. Стоимость, которую можно указать только в российской валюте.
4. Сохраняется ли за кем-то право проживания в жилище.
5. Порядок оплаты и сроки (ипотека, аккредитив, ячейка, наличные).
6. Возникает ли у продавца право залога до даты передачи средств (пп. 1, 5 ст. 488, пп. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, пп. 1, 2 ст. 1 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
7. Реквизиты документов о собственности на квартиру. Желательно также указать реквизиты правоустанавливающих документов (договор купли-продажи).
8. Условие о гарантии отсутствия в отношении квартиры ограничений и обременений, в частности, ареста или залога.
9. Максимальную дату освобождения квартиры, а также условия акта о приеме-передаче жилья (ст. 556 ГК РФ, ч. 1 ст. 80 Закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ, ст. 37–39 закона № 102-ФЗ).
10. Условия форс-мажорных обстоятельств.
11. Ответственность сторон и порядок разрешения споров (подсудность споров).
На договоре должны стоять дата и подпись каждой стороны.
Скачать образец договора купли-продажи квартиры 2024 года
Чтобы было проще заполнить договор, скачайте заполненный образец договора между физическими лицами: Образец договора купли-продажи квартиры 2023 года.
Скачать бланк договора купли-продажи квартиры 2024 года
Бланк договора доступен по ссылке: Бланк договора купли-продажи квартиры 2024 года.
Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке
Покупка квартиры в кредит имеет своим нюансы. Скачайте договор с условием об ипотеке по ссылке: Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке.
Как зарегистрировать договор купли-продажи квартиры
В 2024 году нужно регистрировать не сам договор, а сделку купли-продажи квартиры (ч. 1, 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ).
Есть несколько способов регистрации договора купли-продажи квартиры. Заявление о регистрации и документы вы можете представить одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3.1, ч. 1, 2 ст. 18 закона № 218-ФЗ, пп. 1–3 приложения № 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 № П/0509, п. 2 Приложения к Приказу Росреестра № П/0327):
1) лично (либо через представителя по доверенности) в ФГБУ «ФКП Росреестра»;
2) в МФЦ независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра;
3) при выездном приеме;
4) посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении согласно перечню подразделений, размещенному на сайте Росреестра;
5) в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра;
6) у нотариуса или через банки, которые оказывают такие услуги;
Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав (9 рабочих дней — при подаче документов через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — один рабочий день, при обращении через МФЦ — 5 рабочих дней (пп. 1, 2, 9, 10 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 закона № 218-ФЗ).
На определенных основаниях регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности и последующем отказе в ней, о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. В случае несогласия решение может быть обжаловано в судебном порядке (ст. 26, 27, ч. 5, 6, 12 ст. 29 закона № 218-ФЗ).
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, в частности (пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ):
1) по соглашению сторон;
2) по решению суда согласно требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора, из-за которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Проще всего расторгнуть договор по письменному соглашению сторон и предоставить его в регистрирующий орган. Значительно сложнее расторгнуть в судебном порядке: это возможно лишь в исключительных обстоятельствах. В частности, продавец вправе расторгнуть договор, если он не получил деньги в оговоренный срок. Такой способ расторжения требует временных и финансовых затрат.
Так, в 2017 году в суд с иском о расторжении договора обратился мужчина, который продал квартиру, но не получил за нее деньги. Дело было в том, что покупатель умер, не успев зарегистрировать переход права собственности и заплатить продавцу. Согласно договору если стороны не смогли зарегистрировать переход права собственности, то он расторгается. Суд первой инстанции отказал истцу. Однако Мосгорсуд признал право продавца нарушенным и расторгнул договор (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.07.2019 по делу № 33-29127/2019).
Учтите, что общий срок давности составляет всего три года. Если в течение трех лет после сделки не обратиться в суд, то подать иск и восстановить сроки будет крайне затруднительно. Суд допускает это редко и только по уважительным причинам. Именно поэтому специалисты по недвижимости не рекомендуют приобретать квартиры, которые находятся в собственности менее трех лет: по ним может обратиться в суд предыдущий продавец и возникнет риск потери недвижимости.
