Обременительный договор аренды может быть расторгнут досрочно слабой стороной сделки

Предпринимательница приобрела салон красоты, находящийся в арендованном помещении торгового центра. Аренда была оплачена на месяц вперед предыдущим арендатором. Предполагалось, что ИП арендует у общества павильон с залом обслуживания на срок 11 месяцев.

Ознакомившись с условиями договора аренды, предпринимательница подписала его и акт приема-передачи с протоколом разногласий. Она предлагала срок действия договора ограничить одним месяцем. А также исключить из договора пункт, предусматривающий внесение арендатором эксплуатационного сбора ввиду отсутствия сметы расходов и их обоснования, и пункт, предполагающий уплату арендатором штрафа в размере 10 процентов месячной арендной платы за каждый день неисполнения или ненадлежащего исполнения ряда обязательств и другие пункты.

Общество протокол разногласий отклонило и подписало договор в первоначальной редакции. Оно выставило ИП счета со всеми предусмотренными договором надбавками и потребовало оплаты за два месяца с учетом обеспечительного платежа.

Предпринимательница была вынуждена их оплатить, чтобы иметь возможность демонтировать и вывезти оборудование. Такая стоимость аренды была убыточной для ее бизнеса.

На предложение о расторжении договора общество не ответило. Тогда ИП обратилась в суд с требованием расторгнуть договор аренды, обязать ответчика подписать акт приема-передачи имущества с даты расторжения договора, взыскать с общества неосновательное обогащение в сумме дополнительных платежей и обязать его возвратить обеспечительный платеж.

Суды двух инстанций отказали истцу в удовлетворении требований. Они указали, что:

• договор аренды не является договором присоединения, и на него не распространяются предусмотренные ГК РФ для такого договора основания для расторжения;
• так как нет оснований расторгнуть договор, отсутствует и возможность взыскать с ответчика неосновательное обогащение и вернуть обеспечительный платеж.

Кассация с этим не согласилась, отменила решения судов и направила дело на новое рассмотрение. Она руководствовалась следующими обстоятельствами:

• суды должны были учесть неравенство переговорных позиций, на которое ссылается истица, и на то, что она была вынуждена заключить договор на кабальных условиях;
• ИП была слабой стороной договора. Она была вынуждена демонтировать и вывезти дорогостоящее оборудование, так как ее попытки согласовать разумные и приемлемые условия не увенчались успехом;
• в такой ситуации можно требовать расторжения договора, даже если он не является договором присоединения.