Договор на ремонт квартиры между физическими лицами: как заключить, на что обратить внимание, образец

Договор на ремонт квартиры – это не формальность, а документ, который поможет подстраховаться, избежать лишних расходов и не даст ремонту выйти из-под контроля. В статье расскажем, какой договор и как заключить, а также на что обратить внимание, если работник – физлицо (ИП или самозанятый).

Над статьей работали:
Автор: Бабаева Ирина; редактор: Чапис Елена

Содержание

1. Какой договор заключить на ремонт квартиры
2. Ремонт без договора: риски и последствия для сторон
3. Ремонтные работы: нормативное регулирование
4. Обязательные условия договора на ремонт квартиры
5. Как составить договор на ремонт квартиры
6. На что обратить внимание заказчику работ
7. На что обратить внимание исполнителю работ
8. Особенности при найме самозанятого для выполнения ремонтных работ
9. Расторжение договора на ремонт квартиры: при каких условиях возможно
10. Способы оплаты и риски сторон
11. Подтверждение окончания работ
12. Порядок предъявления претензий по договору на ремонт квартиры
13. Ответственность за некачественное выполнение ремонтных работ
14. Договор на ремонт квартиры: скачать бланк (форму)
15. Договор на ремонт квартиры: скачать образец

Какой договор заключить на ремонт квартиры

Для ремонта квартиры заключают договор подряда, а именно бытовой подряд (ст. 730–739 ГК РФ). Это самый распространенный вариант, поскольку ремонт жилья — это услуга для личных нужд, а не для предпринимательской деятельности.

Если речь идет о серьезных ремонтно-строительных работах всего объекта в целом (например, капремонт многоквартирных домов) – применяется строительный подряд (ст. 740–756 ГК РФ).

По договору бытового подряда (далее — ДБП) подрядчик (исполнитель) обязуется выполнить работу для гражданина, а заказчик — оплатить результат. В контексте ремонта квартиры это может включать:
— косметический ремонт;
— капитальный ремонт под ключ;
— демонтаж;
— отделку;
— монтаж инженерных систем (электрика, сантехника).

Главная особенность бытового подряда: ремонт выполняется в интересах потребителя, закон предоставляет дополнительные гарантии защиты его прав.

Ремонт без договора: риски и последствия для сторон

ДБП при ремонте квартиры помогает сторонам избежать неопределенности, контролировать сроки, стоимость и качество, а также решать спорные вопросы при их возникновении.

Подряд без ДБП создает риски для обеих сторон.

Для потребителя:
• нет гарантий качества;
• сложно доказать объем;
• невозможно требовать устранения недостатков;
• риск увеличения стоимости в процессе.

Для исполнителя:
• могут не оплатить ДБП;
• сложно доказать объем фактически произведенных действий;
• претензии могут быть необоснованно расширены.

Ремонтные работы: нормативное регулирование

Основное регулирование ДБП содержится в ГК РФ. Так, применяются общие нормы подряда (глfdf 37) и положения о бытовом подряде (ст. 730 — 739 ГК РФ).

Помимо ГК РФ применяются:
• Строительные нормы и правила (СНиП, СП), в том числе:
СП 70.13330.2012 — несущие конструкции;
СП 71.13330.2017 — защита от шума;
СП 73.13330.2016 — внутренние инженерные системы;
СП 54.13330.2022 — здания жилые многоквартирные.

• Жилищное законодательство
ЖК РФ, особенно нормы о перепланировке (ст. 25–29 ЖК РФ).
Если ДБП предусматривает перепланировку помещения, требуется определенная процедура с получением согласований и разрешений на работы.

• Закон о защите прав потребителей (Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1)
Применяется, если заказчик является физлицом.
Он позволяет требовать:
— бесплатного устранения недостатков,
— снижения цены,
— возврата части денег,
— возмещения убытков.

• Локальные городские нормы или правила
Устанавливают ограничения по времени проведения ремонта, правила перепланировки. Например, Постановление правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах».

Обязательные условия договора на ремонт квартиры

К обязательным условиям ДБП можно отнести:

— предмет (что конкретно и как ремонтируется);
— стоимость (сколько стоят);
— сроки (даты начала и окончания);
— материалы (кто закупает и предоставляет);
— права и обязанности сторон ДБП;
— конкретные требования к результату (отделка, качество);
— порядок приемки (итоговый акт выполненных работ);
— ответственность (штрафы, неустойки, устранение дефектов).

Как составить договор на ремонт квартиры

Форма соглашения законодательно не утверждена. Составьте его в простой письменной форме. Для ДБП важно четко прописать все условия. Рассмотрим их подробнее.

1. Сведения о сторонах
Укажите:
• полные Ф.И.О.;
• паспортные данные;
• адрес регистрации и проживания;
• контактный номер телефона.
Если исполнитель — самозанятый, обязательно отражается его статус и ИНН (по которому можно проверить наличие статуса в приложении «Мой налог»).

2. Предмет ДБП
Укажите предмет максимально конкретно (виды, объем, технология выполнения).

3. Сроки выполнения
Зафиксируйте дату начала, окончания, поэтапные сроки, если ремонт сложный. Также укажите, что считать просрочкой и ответственность за задержку.

4. Стоимость и порядок оплаты
Цена может быть:
• фиксированной;
• поэтапной (если ДБП предусматривает этапы).
Обязательно укажите аванс (если предусмотрен), график платежей, форму оплаты (наличные, перевод), подтверждение платежей (чеки, расписка, чек самозанятого).

5. Права и обязанности сторон
Обязанности заказчика:
• обеспечить доступ в квартиру;
• передать материалы (если он их закупает);
• своевременно производить оплату.

Обязанности исполнителя:
• выполнить ремонт;
• соблюдать технологии и нормы;
• предоставлять гарантию на результат;
• предупреждать о дополнительных работах или дефектах.

6. Порядок приемки
ДБП считается закрытым при выполнении двух условий:
1. Подписание акта приемки-передачи.
В акте фиксируется, что ДБП реализован качественно, без замечаний или с перечислением замечаний.
2. Либо письменный отказ от подписания акта.
Если заказчик уклоняется от приемки, подрядчик вправе составить односторонний акт, сделать фотоподтверждение и пригласить свидетелей.

На что обратить внимание заказчику работ

Заказчик – сторона ДБП, которая больше рискует. Это связано с тем, что он оплачивает оказание услуг, передает доступ в свое жилье и рассчитывает на определенное качество. Поэтому ему важно подробно зафиксировать условия будущего ремонта и проверить статус подрядчика заранее, до заключения договора.

При составлении ДБП обратите внимание на следующие моменты:

1. Четкое описание предмета ДБП
Предмет — фундамент договора. Прописывайте конкретный перечень работ, объем, технологию и сроки. Это соответствует принципам ст. 702 ГК РФ. Не стоит соглашаться на размытые формулировки.

2. Строительные материалы
Здесь есть важные юридические особенности.
• если материалы предоставляет заказчик, он отвечает за их качество (ст. 716 ГК РФ), но подрядчик обязан предупредить, если они непригодны;
• если материалы закупает подрядчик, он отвечает за их качество и надлежащее использование.
Важно требовать от исполнителя чеки на материалы.

3. Условия найма исполнителя и его ответственность
В ДБП надо указать:
• штрафы за нарушение сроков;
• право нанять третьих лиц за счет подрядчика при обнаружении недостатков (ст. 723 ГК РФ);
• гарантийный срок (не меньше 1 года).
Также нужно прописать право заказчика в одностороннем порядке отказаться от ДБП, как позволяет ст. 717 ГК РФ, с оплатой фактически выполненной работы.

На что обратить внимание исполнителю работ

Со своей стороны подрядчик также рискует при заключении ДБП. Чтобы избежать невыплат, претензий и споров, ему тоже важно правильно оформить договор. Рекомендуем ему так же, как и потребителю обращать внимание на вышеуказанные моменты.

Помимо этого:

1. Обязательно указывать порядок оплаты
Исполнитель может включить:
• право приостановить исполнение ДБП при задержке платежей;
• обязанность заказчика возместить фактически понесенные расходы.

2. Включить условие о доступе к объекту
Важный момент, который часто упускают: если заказчик задерживает доступ в помещение, исполнитель вправе:
• продлить сроки;
• требовать компенсацию расходов;
• при длительном нарушении — расторгнуть договор по ст. 719 ГК РФ.

Особенности при найме самозанятого для выполнения ремонтных работ

Самозанятый — это физлицо, уплачивающее налог на профессиональный доход. Он имеет право выполнять ремонт, но с ограничениями.

Самозанятый не может нанимать в трудовой штат сотрудников. Это запрещено Федеральным законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Таким образом, он может реализовывать ДБП только лично без бригады.

Если подряд не может быть выполнен одним человеком (например, большой ремонт), правильный вариант — самозанятый отказывается от ДБП, либо указывает ограниченный перечень работ, либо заключает договор субподряда (также допускается ГК РФ).

Самозанятый обязан выдавать чек через приложение «Мой налог», который является доказательством получения дохода и документом, подтверждающим оплату.

Расторжение договора на ремонт квартиры: при каких условиях возможно

Гражданский кодекс РФ (ст. 717) предусматривает право заказчика в любое время отказаться от договора подряда, если он:
• оплатит фактически выполненный ремонт;
• возместит подрядчику расходы.

Заказчик может расторгнуть ДБП, если выявлены следующие обстоятельства:
• задержки в выполнении;
• работы выполнены некачественно;
• выявлены недостатки, которые невозможно устранить;

Исполнитель может расторгнуть ДБП, если:
• заказчик препятствует ремонту;
• не предоставляет материалы (ст. 719 ГК РФ);
• нарушает сроки оплаты;
• создает угрозу порчи материалов или инструментов.

Расторжение оформите письменно. Направьте второй стороне уведомление лично или по электронной почте. Срок уведомления — обычно 3 — 7 дней, но может быть любым по соглашению сторон.

Способы оплаты и риски сторон

ГК РФ допускает любые способы оплаты ДБП, если они не нарушают закон и прямо согласованы сторонами.

Возможные варианты:
1. Полная оплата после завершения подряда. Когда заказчик оплачивает всю сумму после завершения работ и подписания акта приемки.

Плюсы:
— минимальные риски потери денег;
— возможность платить только за фактически выполненный результат;

Минусы:
— риск невыплаты полностью или частично;
— заказчик может затягивать приемку или предъявлять дополнительные требования.

2. Аванс (частичная предоплата).
Размер аванса, как правило, 10 — 50 процентов, зависит от специфики работ и стоимости материалов.

Минусы:

— риск, что исполнитель не выполнит работу или сделает ее некачественно;
— заказчик может начать требовать дополнительные работы без доплаты.

3. Поэтапная оплата. Вся сумма разбивается на несколько платежей, которые вносятся по завершении определенных этапов.

Плюсы:
— оплата производится только за уже выполненный объем;
— есть время проверить качество этапов;
— можно остановить деятельность, если исполнитель нарушает условия.

Минусы:
— заказчик может задерживать промежуточные платежи.

Подтверждение окончания работ

Акт выполненных работ – это итоговый документ, подтверждающий, что:
— ремонт выполнен в полном объеме;
— стороны осмотрели результат;
— отсутствуют замечания либо они перечислены в документе;
— исполнитель передал результат, а заказчик принял его.

В суде акт является одним из самых значимых доказательств, поскольку он подписан обеими сторонами и отражает юридически значимые факты.

Многие частные исполнители не составляют акт и ограничиваются устными сообщениями. Однако это явный риск как для одной, так и другой стороны. Суды требуют письменных доказательств. Отсутствие акта делает позицию любой из сторон уязвимой, даже если фактически работа выполнена или принята.

Шаблон акта законом не утвержден, составьте его в свободной форме, включив в него следующие сведения:
— дата и место составления акта;
— реквизиты сторон (Ф.И.О., паспортные данные, адрес);
— основание (номер и дата договора подряда);
— описание проведенных работ;
— отметка о качестве работ;
— стоимость выполненных работ;
— подписи сторон

Акт оформляют после исполнения ДБП в целом или после каждого этапа (в зависимости от положений договора).

Порядок предъявления претензий по договору на ремонт квартиры

Шаг 1. Зафиксируйте недостатки. Используйте фото и видео, показания свидетелей, акты осмотра. Если исполнитель отказывается признать недостатки, проводится строительно-техническая экспертиза (частная или судебная).

Шаг 2. Направьте письменную претензию Форма претензии законом не регламентирована. Опишите в ней выявленные недостатки, изложите свои требования, сроки для их удовлетворения. Вручите подрядчику претензию лично или направьте заказным письмом.

Шаг 3. Выберите требование по статье 723 ГК РФ:
1. Безвозмездное устранение недостатков.
2. Соразмерное уменьшение цены.
3. Возмещение расходов на устранение недостатков третьими лицами.
4. Отказ от ДБП и возврата уплаченных средств.

Шаг 5. Проведите независимую экспертизу (если необходимо). Экспертиза подтверждает качество работ, причины дефектов, стоимость исправления. Если спор дойдет до суда, расходы на экспертизу часто взыскиваются с подрядчика (ст. 15, 393 ГК РФ).

Шаг 6. Обратитесь в суд. Направьте заявление в суд, если подрядчик не отвечает на претензию, не устраняет недостатки или возникший спор о качестве или объеме работ остается неразрешимым.

Ответственность за некачественное выполнение ремонтных работ

Права заказчика по ст. 723 ГК РФ. Если обнаружены недостатки, заказчик вправе выбрать одно из требований:

1. Безвозмездное устранение недостатков. Исполнитель обязан исправить работу в разумный срок. Отказ устранить недостатки — это нарушение договора и основание для дальнейших требований.

2. Соразмерное уменьшение цены. Если заказчик готов принять результат, но качество ниже, чем было обещано.

3. Возмещение расходов на устранение недостатков третьими лицами. Потребитель может нанять других мастеров, а подрядчик обязан компенсировать расходы. При этом он должен предварительно дать исполнителю возможность устранить недостатки самостоятельно.

4. Отказ от ДБП и возврат денег. Возможен, если:
— недостатки существенные;
— квартира непригодна к обычному использованию;
— выявлены скрытые дефекты, которые невозможно устранить без значительных переделок.

Гарантия качества (ст. 722–724 ГК РФ) Если установлен гарантийный срок:
— потребитель вправе предъявлять претензии в течение этого срока;
— подрядчик обязан доказать отсутствие своей вины.
Если недостатки скрытые, срок предъявления претензии исчисляется с момента обнаружения.

Ответственность за причинение ущерба имуществу (ст. 15 и 393 ГК РФ).
Подрядчик отвечает не только за качество, но и за весь ущерб, который он причинил, например, поврежден паркет или мебель. Все убытки подлежат возмещению в полном объеме, включая стоимость материалов и восстановительных работ

Также в соответствии со статьей 739 ГК РФ заказчик может воспользоваться правами, предоставленными покупателю ст. 503–505 ГК РФ.

Договор на ремонт квартиры: скачать бланк (форму)

Типовой договор (бланк для заполнения) можете скачать по ссылке.

Договор на ремонт квартиры: скачать образец

С заполненным образцом ДБП можете ознакомиться здесь.