Договор ренты

Алена помогает иногда своей пожилой соседке, одинокой и пожилой Марье Ивановне. Бабушка предложила Алене свою квартиру в обмен на регулярную помощь с ее стороны в виде продуктов, лекарств и оплаты коммунальных услуг. Алена знает, что подобное «сотрудничество» может быть оформлено договором ренты. Но в тонкостях она не разбирается и сделку с бабушкой заключать опасается. В нашей статье расскажем, что такое договор ренты, как его оформить и расторгнуть.

Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. Суть договора ренты
2. Содержание договора ренты
3. Условия договора ренты
4. Плюсы договора ренты
5. Минусы договора ренты
6. Заключение договора ренты
7. Расторжение договора ренты
8. Сколько стоит договор ренты

Суть договора ренты

В общем виде «рента» означает «доход». Это могут быть как денежные средства, так и иное содержание. В нашем примере получать его будет Марья Ивановна. А платить (предоставлять) – Алена. За это бабушка должна передать Алене какое-либо имущество. Это необязательно должна быть недвижимость, как в нашем примере. Имущество может быть любым (с учетом вида договора ренты). При этом передать его допускается как безвозмездно, так и за плату (в зависимости от достигнутых договоренностей). Во втором случае Алена будет не только платить бабушке ренту, но еще внесет некоторую фиксированную сумму за переданное имущество.

Существенно в этих отношениях то, что приобретение права собственности на имущество у плательщика ренты связан с заключением договора.

Рента, как правило, строится на доверительных отношениях участников сделки. Но не всегда. Бывают случаи, когда соглашения заключаются в целях общей выгоды и между малознакомыми людьми. Рентное соглашение по законодательству может быть заключено как между посторонними гражданами, так и между родственниками.

Рента бывает постоянная (деньги вносятся без установления конкретного срока) или пожизненная (уплачивается на период жизни получателя). Отдельной разновидностью последней является пожизненное содержание с иждивением (назовем его кратко ПСсИ).

Правовое регулирование – глава 33 Гражданского кодекса РФ. Рента наиболее распространена среди одиноких пожилых людей. В бессрочном характере выплат, что характерно для постоянной ренты, они часто не заинтересованы. Поэтому выбирают пожизненную ренту, или ПСсИ, чтобы обеспечить себе поддержку в преклонные годы до своей смерти.

С сутью рентного соглашения мы определились. Переходим к нюансам, которые таят в себе отдельные виды договора ренты.

Содержание договора ренты

В данном разделе поговорим о правовом регулировании. О том, что ГК РФ вложил в каждую из форм ренты.

Изучив приведенные требования закона к содержанию отдельных форм ренты, Алена и Марья Ивановна могут подобрать приемлемый для себя вариант.

Условия договора ренты

Существенные условия:
1) предмет договора — описание передаваемого имущества и вид выплачиваемого возмещения;
2) срок выплат (содержания).

Если под выплату ренты передается недвижимость, как в нашем примере, она будет находиться в залоге у рентополучателя (Марьи Ивановны).

В случае когда сделка предусматривает переход права на движимое имущество, в договоре следует прописать обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение обязательства либо застраховать риск ответственности на ненадлежащее его исполнение (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

Конкретные условия сделки оговариваются сторонами в индивидуальном порядке, в зависимости от выбранного вида и с учетом названных выше требований закона.

Плюсы договора ренты

Такая форма взаимодействия, безусловно, может оказаться выгодной обеим сторонам сделки. Эти блага следуют из сути договора. Плательщик ренты может стать собственником недвижимости за цену, которая значительно меньше рыночной. А получатель ренты – вправе рассчитывать за это на дополнительную материальную поддержку на период жизни. А также (что зачастую более важно пожилым людям) – на внимание и уход.

Справедливости ради стоит отметить, что всю триаду полномочий (владение, пользование и распоряжение) без ограничений в отношении приобретенной недвижимости плательщик фактически может получить лишь после прекращения обязательств по выплате ренты. Для пожизненной ренты ПСсИ этот момент связан со смертью второго участника сделки. Именно этим и объясняются распространенные в обществе фразы: «Заключила договор ренты и вскоре умерла», «уморили бабушку» и прочие в этом роде.

Будем считать, что наша Алена намерена исполнять свои обязанности по отношению к Марье Ивановне в соответствии с достигнутыми договоренностями, а пенсионерка свой выбор в пользу ренты сделает осознанно и потом о нем не пожалеет.

Тогда и плюсы будут очевидны и неоспоримы для каждого участника рентного соглашения.

Минусы договора ренты

Минусы связаны с рисками, которые несут стороны сделки.

Для получателя ренты они обусловлены недобросовестным исполнением плательщиком взятых на себя обязательств. Получатель и имущества может лишиться, и должного уровня исполнения обязательств со стороны плательщика не получить.

Причины и отговорки у плательщика могут быть разными. Иногда они являются уважительными, и некоторая просрочка в исполнении обязательства негатива у получателя не вызовет. А вот систематические недобросовестные действия со стороны плательщика могут доставить много неприятностей получателю. Особенно, если он остро нуждается в выплатах (иной форме обеспечения).

Обратите внимание, что блокировка банковских карт, невозможность личной встречи не является оправданием для нарушения периодичности выплат. Суды в данном случае применяют п. 1 ст. 327 ГК РФ.

В силу названной нормы должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, когда обязательство не может быть исполнено в соответствии с достигнутыми договоренностями. Это могут быть случаи:
— отсутствие кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
— недееспособность кредитора и отсутствие у него представителя;
— уклонение кредитора от принятия исполнения.

Для плательщика минусы состоят в вероятности:
— злоупотребления правом со стороны получателя ренты;
— признания договора ренты недействительным в судебном порядке по искам родственников, иных заинтересованных лиц. Они могут быть заявлены как при жизни получателя ренты, так и после его смерти.

Наиболее распространенным поводом обращения в суд в таком случае является недееспособность рентополучателя на момент заключения договора.

Заключение договора ренты

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ). Иначе он будет являться ничтожным (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Поэтому для заключения сделки сторонам надо обратиться к нотариусу. При передаче недвижимости под выплату ренты – в любом нотариальном округе в рамках субъекта РФ по месту ее нахождения.

Нотариус может запросить:
— выписку из домой книги;
— единый жилищный документ;
— правоустанавливающие документы на имущество, которое отчуждается под выплату ренты;
— технические документы на недвижимость.

Нотариус проверит личности сторон, разъяснит сторонам суть договора и последствия его заключения. Он составит текст документа, предоставит сторонам для подписания и удостоверит его.

В рамках процедуры он должен установить дееспособность сторон. Вместе с тем надо учитывать, что нотариус это делает в пределах установленных полномочий. Это значит, что он проверяет:
— возраст сторон (полная дееспособность по общему правилу возникает с 18 лет);
— наличие судебных актов об ограничении или лишении дееспособности лиц, участвующих в сделке (никто не может быть ограничен в дееспособности, лишен ее иначе как по решению суда).

Этих мер достаточно для нотариуса. Специальными познаниями в области психиатрии нотариус не обладает. Почему это важно? Если впоследствии по результатам проведенных экспертиз (в том числе посмертных) будет установлена недееспособность получателя ренты на момент заключения договора (и как следствие — недействительность сделки), взыскать с нотариуса убытки может не получиться (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2025 № 33-26523/2025).

Поэтому Алене лучше побеспокоиться заранее о получении справки из диспансеров по месту жительства о том, что старушка-соседка не состоит на учете у нарколога и психиатра. Альтернативный вариант – получить заключение психиатра непосредственно перед сделкой.

Если под выплату ренты производится отчуждение недвижимости, переход права собственности к плательщику подлежит государственной регистрации в Росреестре. Обратиться за ее проведением может нотариус, если стороны не возражают против этого.

По результатам проведенной регистрации в Единый государственный реестр недвижимости будут внесены следующие записи:
— о праве собственности плательщика ренты (Алены в нашем примере);
— о государственной регистрации ограничения (обременения) – залога. В сведения о залогодержателе будут внесены данные о получателе ренты (Марье Ивановне). В сведения о залогодателе – о плательщике ренты. Эта информация будет отображаться в выписке из ЕГРН до тех пор, пока запись о залоге не будет погашена.

Рассмотрим некоторые ситуации, которые могут возникнуть после заключения договора ренты.

1. Пожилой мужчина заключил договор ренты с пожизненным содержанием. Плательщик ренты скоропостижно скончался.
Обязанность по содержанию перейдет к наследникам плательщика ренты вместе с правом собственности на недвижимое имущество (п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9).

2. Бабушка заключила договор ПСсИ. Плательщик ренты хочет продать квартиру, которую получил от пожилой женщины. Можно ли это сделать?
Это допускается, но только с согласия бабушки (ст. 604 ГК РФ). Запись о залоге при этом погашению не подлежит.

3. Женщина надлежащим образом исполняла свои обязанности по договору пожизненной ренты. Её «подопечная» скончалась после двух лет со дня заключения сделки. С мест лишения свободы вернулся сын старушки и заявил (как наследник) свои права на квартиру (на право получать ренту за бабушку). Мотивировал он это тем, что женщине квартира досталась «почти даром», ведь содержать его престарелую мать ей пришлось совсем недолго.

Если договор ренты не был признан недействительным в судебном порядке, женщине опасаться нечего: квартира принадлежит ей на праве собственности. Родственники бабушки прав на нее не имеют.

Не может потребовать сын и дальнейшего внесения рентных платежей в свой адрес. Стороны выбрали форму пожизненной ренты. Это значит, что обязанность выплачивать рентные платежи прекратилась со смертью их получателя. Требовать перевода платежей на наследников можно только в случае заключения договора постоянной ренты.

4. Получатель ренты по договору ПСиС умер. В выписке из ЕГРН на переданную квартиру фигурирует запись о залоге. Как ее исключить?

Плательщику следует обратиться в Росреестр с заявлением на погашение регистрационной записи об ипотеке. К заявлению потребуется приложить свидетельство о смерти. Указанный вывод следует из ст. 25 во взаимосвязи с разъяснениями, которые содержатся в письме Росреестра от 02.02.2023 № 14-0818-ТГ/23.

Расторжение договора ренты

Договор ренты (как и любая сделка) может быть расторгнут по соглашению сторон. С учетом того, что для ренты установлена нотариальная форма сделки, соглашение о расторжении также должно быть удостоверено у нотариуса (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если договор ренты предусматривал передачу недвижимого имущества, то обратный переход права к первоначальному владельцу при расторжении договора ренты также должен быть зарегистрирован в Росреестре. Заявления в ведомство направит нотариус, если участники сделки не возражают.

Это мирный способ подойти к взаимному прекращению обязательств. На практике, как правило, вопрос о расторжении договора ставится одной стороной по причине ненадлежащего исполнения обязательств другой. И нарушения такие возникают именно со стороны плательщика ренты. Получатель свою обязанность по договору исполнил, передал имущество в собственность плательщику. После этого он ожидает платежей или оговоренного уровня содержания. Действительность такие ожидания не оправдывает, долг копится. Претензии результата не приносят. И получателю ренты не остается ничего другого, как идти в суд с заявлением о расторжении договора.

При этом стоит учитывать следующее.
В силу норм ГК РФ об обязательствах и рентных отношениях суд примет решение о расторжении договора по заявлению рентополучателя только в ситуации, когда установит факт существенного нарушения договора со стороны иного участника. Это понятие является оценочным.

Стороны вправе оговорить в договоре критерии существенности нарушения. Это могут быть такие обстоятельства, как:
— самовольное решение о выплате денег вместо обещанного ухода;
— невнесение платежей на протяжении установленного периода;
— невыполнение условий об увеличении платы при повышении величины прожиточного минимума.

Однако независимо от достигнутых договоренностей суд в каждом случае определяет «существенность» нарушения, исходя из обстоятельств конкретного дела.

Иск в суд о расторжении договора может быть обусловлен тем, что плательщик не исполняет свою обязанность предоставить обеспечение или застраховать свою ответственность. Это применимо для передачи под выплату ренты движимого имущества. Когда передается недвижимость, дополнительное обеспечение со стороны плательщика не требуется, поскольку объект и так находится в залоге.

Совместно с ходатайством о расторжении сделки получатель ренты вправе потребовать возмещения убытков. При заключении договора ПСсИ получатель и вовсе может потребовать вернуть ему имущество. Независимо от того, как оно было передано (безвозмездно или за плату). При этом расходы на обеспечение, которые понес плательщик, возмещаться не будут (п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Помимо прекращения обязательств через расторжение договора для ренты предусмотрен и такой путь, как выкуп. Его порядок прописан в положениях ГК РФ о постоянной ренте (ст. 592–594 ГК РФ). Мы помним, что обязанность по внесению платежей при такой форме не зависит от периода жизни получателя. После его смерти ренту будут получать его наследники. Ну не может же это длиться бесконечно? На этот случай закон предусмотрел правило: плательщик ренты вправе ее выкупить.

Лишить плательщика ренты права на выкуп нельзя. Можно лишь предусмотреть запрет на выкуп на период жизни получателя ренты или на иной срок, если выкупить нельзя. Но он не может быть больше 30 лет.

Заявить о том, что плательщик намерен выкупить ренту можно в течение трех месяцев до прекращения выплаты ренты. Более длительный срок может быть предусмотрен в договоре.

Цена устанавливается сделкой. Если этого не сделано, выкупная цена будет равна сумме платежей за один год. А если имущество поступило в собственность плательщика безвозмездно, к этой сумме плюсуется стоимость имущества.

Если соответствующий уговор о выкупной цене имеется в договоре, указанное условие применяется независимо от времени, которое прошло с даты заключения договора. Это означает, что оно распространяется и на наследников, даже если они с таким условием не согласны (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21.02.2024 № 88-2998/2024).

Инициатива прекратить постоянную ренту путем выкупа может поступить и от получателя постоянной ренты. Но для этого нужны следующие основания:
— просрочка выплат более чем на один год;
— нарушение обязательства обеспечить выплату ренты (применимо для движимого имущества);
— плательщик признан неплатежеспособным;
— недвижимость, переданная под выплату ренты, поступила в общую собственность или разделена межу несколькими лицами.

Специальные основания могут быть предусмотрены в тексте договора.

Правила о выкупе, установленные для постоянной ренты, могут применяться и для иных ее форм — в качестве альтернативы расторжению договора и взысканию убытков (ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Сколько стоит договор ренты

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно определиться, на каких этапах сторонам потребуется потратиться.

1. Обращение к нотариусу за удостоверением сделки. Расходы будут зависеть от того, к какому нотариусу обратились участники.

Для определенных категорий граждан применяются льготы.

2. Государственная регистрация перехода права собственности к плательщику ренты на отчуждаемое имущество. Уплачивается государственная пошлина в соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Для граждан она составляет:
— 4 тыс. рублей — если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена или она не превышает 20 млн рублей;
— 0,02 процента кадастровой стоимости объекта недвижимости на дату обращения, но не менее 0,02 процента цены сделки, которая является основанием для перехода права собственности, и не более 500 тыс. рублей — если кадастровая стоимость объекта превышает 20 млн рублей.

Стороны могут прописать в договоре, кто будет нести обязанность по уплате государственной пошлины.