Все знакомые автора данной статьи продают и покупают недвижимость с риелтором. Они говорят: «Нам так спокойнее». При этом документально оформляют свое сотрудничество лишь единицы. По нашему мнению, договор с риелтором нужен. При возникновении споров он может «послужить добрую службу». Главное — внимательно отнестись к точности его формулировок. В этой статье разъясним, как составить правильный договор, рассмотрим нюансы, на которые стоит обратить внимание, если риелтор предложил готовый вариант соглашения.
Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко
Содержание
- Агентский договор на оказание риелторских услуг
- Предмет договора с риелтором
- Срок договора с риелтором
- Права и обязанности сторон
- Вознаграждение риелтора
- Расторжение договора с риелтором
Агентский договор на оказание риелторских услуг
Закон понятие «риелторские услуги» (РУ) не закрепляет. Традиционно под ними понимаются посреднические действия на рынке недвижимости. Считается, что риелтор хорошо ориентируется на рынке и разбирается в тонкостях документального сопровождения сделок.
| Операции, которые чаще всего сопровождает риелтор | Продажа, покупка, аренда недвижимости |
| Объекты недвижимости | Любые — квартиры и жилые дома, коммерческая недвижимость и земельные участки |
| Субъект, который вправе оказывать услуги | ИП, самозанятый или работник организации (агентства недвижимости) |
| Лицо, который может выступать заказчиком РУ | Граждане. Организации (в том числе застройщики) |
Правовой формой взаимоотношений риелтора (агентства недвижимости) и заказчика РУ является агентский договор (АД). Он заключается в письменной форме, но не всегда. В некоторых случаях стороны работают по устным договоренностям. Часто это имеет место в ситуациях, когда получателем и исполнителем РУ являются граждане (риелтора посоветовали знакомые). Несмотря на то что указанная форма сотрудничества законом не запрещена, мы рекомендуем все же побеспокоиться и оформить отношения документально.
Если исполнителем РУ является агентство недвижимости, договор составляется указанной организацией и предлагается для подписания заказчику. С ним необходимо внимательно знакомиться. Не подписывайте его бездумно. Документ может быть составлен в интересах агентства и включать в себя положения, невыгодные для клиента. При выявлении условий, которые ущемляют права получателя РУ, можно инициировать внесение в договор согласованных правок.
Итак, агентский договор (ст. 1005 ГК РФ). Это сделка, в которой:
| Одна сторона (клиент) | Вторая сторона (исполнитель) |
| Поручает другой стороне совершить оговоренные юридические и иные действия | Совершает указанные действия (от своего имени или от имени клиента) за счет клиента и в его интересах. Получает за это вознаграждение |
| Именуется принципалом | Именуется агентом |
Предмет договора с риелтором
Предмет сделки – это то, ради чего она заключается. В нашем случае это будут действия агента, которые он должен предпринять для удовлетворения конкретного интереса принципала (клиента). Предмет АД является его существенным условием. Если он не согласован, договор не может считаться заключенным. Риелтор в таком случае не сможет потребовать выплаты вознаграждения, а клиент – выполнения данного им поручения.
Применительно к АД Верховный Суд РФ дал следующие разъяснения.
| Предмет сделки может быть описан | |
| Посредством перечисления конкретных действий | Посредством общий формулировки (в момент заключения договора не всегда возможно определить конкретный характер действий) |
|
Пример: «- производить поиск и подбор контрагентов для заключения договора купли-продажи в соответствии с требованиями принципала; |
Пример: «Агент совершает фактические действия, способствующие заключению принципалом договоров купли-продажи движимого имущества» |
| (п. 6 Обзора судебной практики № 3, утвержденного Президиумом ВС РФ 15.11.2023). | |
Чем подробнее будут расписаны в договоре действия, которые составляют предмет АД, тем меньше спорных вопросов может возникнуть. Перечислить действия можно в тексте договора либо в приложении к нему.
Если договор заключен для продажи конкретного объекта недвижимости, в АД необходимо указать его характеристики (вид, назначение, наименование, кадастровый номер, адрес (местоположение), общая площадь).
По желанию сторон в договоре может быть прописана территория, на которой агент должен совершать порученные ему действия.
Обратите внимание! Если территория не оговорена, стороны не могут согласовать в договоре ограничения, предусмотренные п. 1 ст. 1007 ГК РФ, — обязательство заказчика не заключать аналогичных договоров с другими риелторами, а также воздержаться от осуществления самостоятельных действий по купле (продаже).
В условиях АД о предмете стороны также вправе согласовать стоимостный порог для продажи (приобретения) объекта.
Срок договора с риелтором
Срок действия АД может быть определен посредством указания:
— конкретной даты;
— периода («договор заключен на один год»);
— события («до исполнения сторонами своих обязательств»). В таком случае рационально оговорить способ, которым будет подтверждаться указанный факт. Пример: «Фактом выполнения обязательств со стороны агент является сдача документов на государственную регистрацию перехода права собственности (вариант – подписание предварительного/основного договора купли-продажи/получение принципалом полной оплаты от контрагента). Фактом исполнения обязательств принципала – выплата вознаграждения».
Допускается срок действия АД прямо не оговаривать (заключить сделку на неопределенный срок) (п. 3 ст. 1005 ГК РФ). Можно дополнительно прописать, когда договор вступает в силу («с момента подписания»).
Ситуация: стороны не оговорили дату начала действия договора. Означает ли это, что риелтор может приступить к выполнению поручения в любое время по своему разумению?
Применяем общее правило, предусмотренное п. 2 ст. 314 ГК РФ. Если обязательство не предусматривает срок его исполнения, агент должен приступить к выполнению поручения в течение 7 дней со дня предъявления требования принципала.
Права и обязанности сторон
Эта часть договора всегда требует детального подхода. Если вы составляете договор самостоятельно, опишите права и обязанности максимально подробно таким образом, чтобы избежать двусмысленного толкования. Если вам предлагают готовый (шаблонный) документ для подписания, изучите скрупулезно указанный блок.
Обратите внимание! Некоторые агентства недвижимости составляют усеченные варианты АД. Подробные условия закрепляют в отдельном документе (регламенте оказания риелторских услуг). В АД может содержаться лишь фраза: «Принципал подтверждает, что ознакомлен и согласен с Регламентом от (дата), утвержденном (когда и кем), который являются неотъемлемой частью договора».
Приведем перечень обязанностей, который может быть включен в договор.
| Со стороны агента (риелтора) | Со стороны принципала (клиента) |
|
Исполнение принятого на себя поручения на наиболее выгодных для принципала условиях добросовестно и разумно. Информирование принципала о ходе исполнения поручения. Предоставление отчета по письменному требованию (в течение … дней) (прописывается, как правило, если на стороне принципала выступает юридическое лицо или в сделке фигурирует много объектов недвижимости). Предоставление принципалу разъяснений по всем вопросам (правовым, организационным), имеющим отношение к предмету АД. Дополнительно может быть предусмотрено консультирование по поводу выработки оптимальной стоимости отчуждаемого объекта. Распространение и поддержка информации об объекте в печатных и электронных средствах массовой информации (базах данных объектов недвижимости) (cian.ru, domclick.ru). Поиск и отбор покупателя (если поручение дано на продажу). Анализ правоустанавливающих документов продавца и документов, подтверждающих отсутствие задолженности по коммунальным платежам (если поручение дано на покупку). Показ объекта недвижимости в дни и часы, согласованные с принципалом. Ведение переговоров с потенциальными покупателем (продавцом), арендатором (арендодателями). Обеспечение сохранности: — документов, полученных от принципала; Организация процесса предоставления документов в орган регистрации прав (предварительная запись на прием в МФЦ). Личное присутствие на этапах подписания документов, передачи денежных средств |
Оплатить работу агента в соответствии с достигнутыми договоренностями. Компенсировать расходы на выполнение поручения. В таком случае прописывают их перечень и документы, которыми ими подтверждаются. Фиксировать факты просмотра в листе просмотров (для случаев покупки). Предоставить правоустанавливающие и технические документы на объект недвижимости для ознакомления и изучения. Не совершать действий, препятствующих исполнению договора. Не обременять объект недвижимости правами третьих лиц, не указанных в договоре; не ухудшать его потребительских свойств и технического состояния. Гарантировать, что принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости никому другому не продан, не подарен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не обременен другими договорами |
В текст АД может включена обязанность клиента не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами на определенной территории (воздержаться от самостоятельных действий по купле (продаже) недвижимости (сдаче имущества в аренду).
Приведем пример ситуации, возникшей на практике.
Женщина заключила с риелтором — предпринимателем АД. Предмет – поиск покупателей на принадлежащий ей жилой дом. По условиям сотрудничества «продавец обязался не инициировать каких-либо переговоров с третьими лицами без участия исполнителя, а в случае возникновения подобных намерений у третьих лиц сообщать об этом исполнителю». Женщина нашла покупателей самостоятельно. От выплаты вознаграждения отказалась. Заявила, что готова оплатить риелтору фактический понесенные расходы при предоставлении ей отчета о проделанной работе. Риелтор обратился в суд с иском о выплате агентского вознаграждения. Обоснование – женщина нарушила требования об эксклюзивности договора.
Суд в иске отказал. Указал, что эксклюзивность АД предполагает запрет на заключение продавцом договоров на оказание услуг по продаже этого объекта с другими агентствами на весь период действия договора. В данной ситуации доказательства работы иного агентства не представлены, женщина нашла покупателя сама. Доводы риелтора, что женщина должна была обратиться с ним в агентство для оформления сделки, суд счел несостоятельными и указал на недопустимость злоупотребления правом (Решение Советского районного суда города Томска от 09.10.2018 по делу № 2-2695/2018).
Еще одна ситуация, связанная с процедурой подбора недвижимости для покупки.
Женщина посчитала, что риелтор пренебрежительно отнесся к поручению покупки дома с земельным участком. Он не предоставил сведения о недостатках подобранного варианта. Дом оказался построен близко к границе смежного земельного участка, что препятствовало проведению коммуникаций.
Клиентка обратилась в суд с иском о взыскании уплаченного агентского вознаграждения и морального вреда. Суд в иске отказал, руководствуясь условиями АД, который подписала женщина. Предметом сделки выступало оказание услуг по приобретению права собственности на объект недвижимости (выполнение обязанности по поиску, показам, переговорам и подготовке документов). Результат был достигнут. Дом приобретен женщиной в собственность. Услуга по проведению земельно-кадастровых работ, по итогам которых можно было бы выявить факт выявленного несоответствия месторасположения жилого дома, не входила в предмет сделки. В тексте договора прямо указывалось, что агент не несет ответственности за наличие каких-либо ограничений в использовании земельного участка (устоявшее в последующих инстанциях Решение Ирбитского районного суда Свердловской области от 21.08.2023 по делу № 2-1039/2023).
Вознаграждение риелтора
АД носит возмездный характер. За выполнение поручения риелтор получает вознаграждение. Стоимость работы оговаривается сторонами.
Способы выплаты могут быть различными:
— денежными средствами (в твердой сумме или в виде процента от цены сделки);
— путем встречного представления;
— в смешанной форме.
Во избежание споров в АД рационально прямо прописать:
— включает ли вознаграждение компенсацию затрат риелтора на рекламу, транспортные расходы, оплату связи;
— порядок и срок выплаты вознаграждения.
Уклонение клиента от выплаты положенного вознаграждения может привести клиента в суд. Если такие действия будут признаны необоснованными, к вознаграждению придется добавить неустойку и сумму государственной пошлины за обращение агента в суд.
Споры с выплатой вознаграждения часто связаны с доводами заказчика, что он самостоятельно нашел конечного покупателя (продавца). Однако это не всегда означает, что риелтор не выполнял каких-либо действий в пользу клиента. Он мог добросовестно искать покупателя, а заказчик в итоге решил продать квартиру своему знакомому. В этой связи в АД можно сделать оговорку о снижении размера вознаграждения, если сделка состоится вследствие самостоятельных действий заказчика.
В тех ситуациях, когда спор доходит до суда:
— суд устанавливает факт оказания услуг агентом (определяет, что именно действия указанного лица привели к удовлетворению потребности заказчика);
— оценивает добросовестность сторон сделки.
Используются документальные доказательства (отчеты агента о проделанной работе) и даже переписка в мессенджерах.
Проиллюстрируем примером. На стороне принципала в нем действовало юридическое лицо. Аналогичная ситуация может возникнуть и при участии гражданина.
ООО № 1 на стороне агента подбирало арендаторов для недвижимости компании – принципала (ООО № 2). С найденным арендатором клиент заключил предварительный договор аренды. Поскольку ООО № 2 не выполнило обязанности по организации отдельного входа в арендуемое помещение, арендатор расторг предварительный договор. Однако в последующем отношения сторон все-таки выстроились, договор аренды был заключен. Агент (ООО № 1) потребовал агентское вознаграждение. При этом размер истребуемой суммы снизил на 5 процентов, поскольку финальная часть сделки прошла без участия агента.
ООО № 2 ответило отказом. Обоснование — основная часть согласований и переговоров, заключение итогового договора были произведены ООО № 2 самостоятельно (без участия агента). Кроме того, агент не предоставил отчет о проделанной работе, что послужило поводом для обращения агента в суд. Суд встал на его сторону. Он исходил из следующих обстоятельств:
— факт поиска арендатора агентом подтверждается актом предоставления, подписанным агентом и арендатором;
— агент вел с потенциальным арендатором переговорный процесс (согласовывал схему расположения арендуемой площади, вопросы оплаты коммунальных услуг и заключения договоров с ресурсоснабжающими организациям). Данный факт подтвержден электронной перепиской;
— на рынке риелторских услуг доступ риелтора к базе данных арендодателей и арендаторов имеет существенную коммерческую ценность. Это значит, что представление арендодателю потенциального арендатора, имеющего реальную потребность в заключении договора аренды, также представляет собой значимую часть риелторских (агентских) услуг;
— изначальное незаключение основного договора аренды с арендатором связано исключительно с бездействием заказчика, а не с ненадлежащим исполнением своих обязательств со стороны агента;
— дальнейшее самостоятельное ведение переговоров заказчиком (без участия агента) не может быть расценено в качестве добросовестного поведения;
— условия заключенного между агентом и ответчиком договора не содержат оснований для освобождения принципала от выплаты агентского вознаграждения, если заказчик самостоятельно заключил договоры аренды с арендатором, найденным агентом;
— результат выполнения АД в виде заключения договора аренды объекта недвижимости оказался достигнутым;
— доводы заказчика об отсутствии оснований для оплаты оказанных истцом услуг ввиду непредоставления агентского отчета также отклонены (Решение Арбитражного суда Псковской области от 27.07.2023 по делу № А52-7010/2022).
Расторжение договора с риелтором
По общим правилам ГК РФ АД можно расторгнуть:
| По соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ) |
В любой момент. Оформляется в той же форме, как и АД. Рационально прописать порядок возврата аванса и средств, полученных риелтором для выполнения поручения (если факт выдачи имел место). |
| По требованию одной из сторон в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ) |
Условие – существенное нарушение условий сделки другой стороной. Предъявить в суд требование о расторжении АД можно только в период его действия. Надлежащее исполнение обязательств прекращает действие договора (п. 1 ст. 408 ГК РФ) |
Можно ли отказаться от АД в одностороннем порядке без обращения в суд?
| АД заключен на определенный срок | АД заключен на неопределенный срок |
| Применяем пункт 2 статьи 310 ГК РФ | Применяем статью 1010 ГК РФ |
| Отказ допускается при условии: — право на это прямо предусмотрено договором; — все участники являются субъектами предпринимательской деятельности |
Условия не предъявляется. Мотивировать отказ не нужно. Может быть предусмотрена плата (не чрезмерная) |
| Рационально оговорить срок прекращения взаимоотношений сторон («Принципал вправе отказаться от договора, уведомив агента об этом не менее чем за 30 дней») | |
Обратите внимание! Если принципалом выступает физическое лицо, которое заключает АД для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на взаимоотношении сторон распространяются требования Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Указанный документ прямо предусматривает возможность потребителя (клиента) отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время. Условие — исполнитель получил возмещение фактически понесенных им расходов (ст. 32). Апелляционное определение Саратовского областного суда от 07.12.2022 № 33-9994/2022 (УИД 64RS0034-01-2022-001290-04).
Вы можете оставить первый комментарий