Договор социального найма жилого помещения

Разберемся, кто может получить социальное жилье внаем и каков порядок заключения договора о его предоставлении.

Над статьей работали:
Автор: Лилия Новикова; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. Суть договора социального найма
2. Стороны договора социального найма
3. Срок договора социального найма
4. Заключение договора социального найма

Суть договора социального найма

По договору найма социальной площади лицу предоставляют во владение и пользование помещение, находящееся в федеральной собственности или принадлежащее муниципалитету. При этом гражданин, с которым заключается такое соглашение, должен быть признан нуждающимся в улучшении жилищных условий (ст. 49, ч. 1 ст. 52, ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Предметом договора социального найма может быть любое жилое помещение (п. 1 ст. 62 ЖК РФ): жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.

Законодательство устанавливает определенные требования к жилому помещению, которое будет предоставлено по договору. Так, оно должно быть:
• изолированным;
• пригодным для постоянного проживания;
• иметь общую площадь на одного человека не ниже установленной нормы предоставления.

Нужно пояснить, что норма предоставления площади жилого помещения — это минимальный размер жилой площади. Данный показатель используют для определения размера общей площади жилья, которое передается в социальный наем (ч. 1 ст. 50 ЖК РФ).

Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и от других факторов (ч. 2 ст. 50 ЖК РФ).

Общая площадь жилья, которое передается в социальный наем, может превышать такую норму, если представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру. Также оно может быть предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне. При этом допускается превышение не более чем в два раза на одного человека (ч. 2 ст. 58 ЖК РФ).

В Москве норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 кв. метров на одного человека (ч. 3 ст. 20 Закона города Москвы от 14.06.2006 № 29).
Отдельные категории граждан имеют право на дополнительную площадь, которая превышает установленную норму на одного человека. К ним относятся (ч. 1, 3 ст. 50, ст. 62 ЖК РФ, ч. 1 ст. 30 Закона города Москвы от 27.01.2010 № 2, ч. 1, 8 ст. 20 Закона города Москвы от 14.06.2006 № 29, ч. 6 ст. 17 Закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ, пп. 1, 2 ст. 15.1 Закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ, ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона от 09.01.1997 № 5-ФЗ):
• инвалиды, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, согласно перечню, утвержденному Приказом Минздрава РФ от 30.11.2012 № 991н;
• военнослужащие с воинским званием полковник или выше;
• Герои Социалистического Труда, Герои Труда РФ;
• полные кавалеры ордена Трудовой Славы.

За наем жилья вносится ежемесячная плата, размер которой определяется органом государственной власти, органом местного самоуправления или наймодателем по согласованию с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 156.1 ЖК РФ).

При этом размер платы не может меняться чаще одного раза в три года. Исключением является ежегодная индексация, которая производится в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 12.12.2014 № 1356.

Стороны договора социального найма

Наймодателями по договору о найме государственного жилья могут быть (ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ, п. 1 требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318):
• орган государственной власти или муниципальный орган самоуправления, выступающий соответственно от имени РФ, субъекта РФ или муниципалитета в качестве собственника жилого помещения государственного или регионального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
• соответствующая установленным требованиям организация — собственник жилого помещения частного жилищного фонда либо организация, уполномоченная собственником такого жилого помещения.

Нанимателями по данному договору являются граждане, которые поставлены на учет как нуждающиеся в жилых помещениях, а также граждане, признанные в порядке очередности нуждающимися в предоставлении жилых помещений. Очередность определяется исходя из времени принятия лица на учет (ч. 1 ст. 52, ч. 1 ст. 57, ч. 1 ст. 91.3, ч. 3 ст. 91.13, ч. 1 ст. 91.15 ЖК РФ).

Некоторым категориям граждан жилье в социальный наем должно быть передано вне очереди. Это могут быть как наниматели социального жилья, так и собственники жилых помещений. Единственное — жилое помещение таких лиц должно быть признано непригодным для проживания, не подлежащим ремонту или реконструкции. Кроме того, вне очереди жилая площадь должна быть предоставлена гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, закрепленных в соответствующем перечне (ч. 2 ст. 57, ч. 2 ст. 91.15 ЖК РФ, список, утвержденный Приказом Минздрава РФ от 29.11.2012 № 987н).

Также без учета очередности жилые помещения в социальный наем должны предоставляться лицам, которые:
• были признаны малоимущими;
• состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилья;
• являются собственниками единственного жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания.

Непригодной для проживания может быть признана квартира в многоквартирном доме, который был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Важным условием является то, что такой МКД не должен быть включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Исключение составляют граждане, которые приобрели квартиру в доме, который был признан аварийным и подлежащим сносу уже после признания его таковым. Сделка при этом должна быть заключена в период после 28.12.2019 (пп. «в» п. 6 ст. 1, ст. 3 Закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ, Постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.2023 № 20-П, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.08.2024 № 70-КГ24-3-К7).

Могут быть признаны нуждающимися в предоставлении социального жилья следующие категории граждан (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ):
• не заключившие договор о найме социального жилья или не являющиеся собственниками жилых помещений. Это правило установлено и в отношении членов семьи нанимателя или собственника жилья;
• заключившие договор о социальном найме или являющиеся собственниками жилых помещений, но при этом общая площадь жилого помещения меньше учетной нормы на одного человека. Это правило касается и членов семьи нанимателя или собственника;
• состояние жилья которых не соответствует установленным законом требованиям к его пригодности;
• являющиеся собственниками коммунальной, которым было передано внаем или находящееся в собственности лица (членов его семьи) является коммунальной квартирой. При этом в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, которое делает невозможным совместное проживание с ним в одной квартире. Также наниматель или собственник не должны иметь другого пригодного для проживания помещения, как по договору найма, так и в собственности.

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляют (ч. 2, 3 ст. 49 ЖК РФ):
• гражданам, которые в установленном порядке были признаны малоимущими;
• иным категориям лиц, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий на основании федерального закона, указа Президента РФ или закона субъекта РФ. Так, к ним относятся (п. 6 ч. 5 ст. 47 Закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ, ч. 1 ст. 6 Закона от 19.07.2011 № 247-ФЗ, ст. 17 Закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ, п. 5 ст. 14 Закона от 18.06.2001 № 77-ФЗ):
 педагогические работники;
 сотрудники, уволенные со службы в органах внутренних дел и принятые на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях до 01.03.2005;
 инвалиды и семьи, в которых воспитываются дети-инвалиды;
 больные с заразными формами туберкулеза.

Срок договора социального найма

Договор социального найма заключается без установления срока его действия (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).

При этом нужно учитывать, что изменение оснований и условий, которые существовали на момент заключения такого договора, не является причиной его расторжения (п. 3 ст. 60 ЖК РФ).

Жилищный кодекс устанавливает правила и основания для расторжения и прекращения договора найма социального жилья (ст. 83 ЖК РФ).

Так, договор стороны могут расторгнуть по обоюдному решению в любое время.

Для правомерности расторжения наниматель должен получить письменное согласие на это членов семьи, который проживают с ним совместно.
Если наниматель с семьей выехал из занимаемой социальной площади, то договор будет считаться расторгнутым со дня выезда. Иной порядок может быть установлен федеральным законодательством.

Наймодатель может инициировать расторжение договора найма социального жилья в следующих случаях:
• наниматель не вносил плату за жилое помещение или коммунальные услуги в течение более чем 6 месяцев;
• если вследствие действий нанимателя или иных лиц, за действия которых он отвечает, произошло разрушение или повреждение жилья;
• имело место систематическое нарушение прав соседей со стороны нанимателя, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• жилье использовалось не по назначению.

При этом расторжение договора по требованию наймодателя может произойти только по решению суда.
Прекращение действия договора социального найма происходит также вследствие разрушения жилого помещения или в связи со смертью одинокого нанимателя.

Заключение договора социального найма

Рассмотрим порядок действий, необходимых для заключения договора социального найма на примере жителя города Москвы.

Лицам, которые имеют право на заключение договора, Департамент городского имущества города Москвы направляет соответствующее уведомление. В нем будут указаны жилые помещения, предложенные для найма (п. 2.4.1.1 административного регламента (приложение № 2 к Постановлению правительства Москвы от 10.09.2014 № 521-ПП).

Для этого в первую очередь надо подготовить документы, необходимые для заключения такого договора. Предоставить нужно будет следующее (пп. 2.3.1, 2.4.1.1, 2.4.3, 2.5.1.1.1 административного регламента (приложение № 2 к Постановлению правительства Москвы от 10.09.2014 № 521-ПП):

1. Запрос (заявление) на предоставление услуги. Подписать его должен не только потенциальный наниматель, но и члены его семьи.
В данном случае членами семьи признаются такие лица:
• супруг (супруга);
• несовершеннолетние дети заявителя. При этом не имеет значения, проживают они совместно с заявителем или нет;
• лица, объединенные признаками родства или свойства, совместно проживающие в одном помещении;
• граждане, проживающие совместно с заявителем, в том числе вселенные им в жилое помещение в качестве членов семьи.
За ребенка, возраст которого менее 14 лет, подпись будет ставить законный представитель. Достигшие этого возраста подписывают заявление самостоятельно, но с согласия законного представителя.
Заявление может быть подано в электронном виде. В этом случае заполнять бумажный документ не нужно. На портале государственных услуг города Москвы нужно будет заполнить специальную форму.

2. Согласие членов семьи заявителя на совершение следующих действий, как то:
 подача запроса на предоставление государственной услуги;
 получение результата ее предоставления;
 обработка персональных данных;
 проверка полноты и достоверности указанных в запросе сведений;
 на предоставление жилого помещения по договору социального найма. Этот пункт необходимо соблюсти, если запрос был составлен в электронной форме.
При оформлении заявления через госуслуги города Москвы согласие будет предоставляться путем удаленного подтверждения в личном кабинете на портале при условии, что лица имеют подтвержденную учетную запись. Если ее нет, нужно составить документ письменно, заверить его нотариально и в электронной форме подкрепить к заявлению на сайте.

3. Документы, удостоверяющие личность заявителя и членов семьи, указанных в уведомлении (о нем мы упоминали выше). Для электронной формы необходимо прикрепить изображение следующих страниц паспорта: о семейном положении, детях, о ранее выданных паспортах. При этом не имеет значения, заполнены они или нет.

4. Если подачу документов будет осуществлять представитель, необходимо приложить его удостоверение личности, а также документ, подтверждающий его полномочия. Чаще всего таким является доверенность.

5. Справка о замене паспорта с указанием причины за период с 01.01.1991. Документ нужен в случае замены паспорта в период с даты представления документов на перерегистрацию жителей города Москвы, принятых на жилищный учет, дата проведения которой указана в уведомлении. Не нужно предоставлять такую справку, если соответствующие сведения находятся в распоряжении МФЦ города Москвы.

6. Для детей в возрасте до 14 лет, которые являются членами семьи заявителя, нужно предоставить свидетельство о рождении. Если ребенок родился на территории иностранного государства, это может быть иной документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка.

7. Документ, который подтверждает факт проживания по адресу прописки. Это могут быть: единый жилищный документ, копия финансового лицевого счета, выписка из домовой книги или иные документы, свидетельствующие о проживании по адресу. Эти документы потребуются, если начисление за коммунальные услуги и услуги по регистрационному учету по указанному адресу не осуществляются МФЦ города Москвы.

8. Согласие заявителя и членов его семьи, которые были указаны в уведомлении на предоставление жилого помещения по договору социального найма;

9. Заявления следующего содержания:
 что за 5 лет, предшествующих подаче документов, указанные выше лица не совершали действий, повлекших ухудшение жилищных условий;
 о наличии или отсутствии изменений в обеспечении жильем;
 составе семьи;
 выборе лица, которое станет нанимателем по договору соцнайма;
 лицах, которые будут вселены в качестве членов семьи нанимателя.

10. Обязательство освободить занимаемое жилое помещение в случае, если жилье передается с условием об освобождении помещения, занимаемого до момента заключения договора.

11. Заявление о включении несовершеннолетнего ребенка в учетное дело. Такой документ потребуется, если в составе семьи есть несовершеннолетний ребенок, который не состоит на жилищном учете.

Документы, указанные в подпунктах 8—10 должны быть нотариально удостоверены. Если документы подаются при личном приеме в МФЦ, они должны быть подписаны в присутствии сотрудника, принимающего заявление. Документы могут быть подписаны лицами заранее, тогда они должны быть подтверждены в многофункциональном центре предоставления услуг (пп. 2.5.1.1.1.13— 2.5.1.1.1.17 административного регламента (приложение № 2 к Постановлению правительства Москвы от 10.09.2014 № 521-ПП).

Некоторые документы могут быть получены в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Но это не лишает заявителя права предоставить их самостоятельно. К таким документам, в частности, относятся (пп. 2.5.1.2, 2.5.1.3 административного регламента (приложение № 2 к Постановлению правительства Москвы от 10.09.2014 № 521-ПП):
• выписка из ЕГРН;
• сведения о наличии (отсутствии) у заявителя или членов его семьи установленных мер социальной поддержки либо льгот. К примеру, это может быть информация о наличии инвалидности по заболеванию, которое дает право на предоставление дополнительной площади. Такое заболевание подтверждается справкой, которую выдает государственная медицинская организация (ч. 8 ст. 20 закона города Москвы № 29, пп. 1, 2 Приказа Департамента здравоохранения города Москвы от 27.09.2017 № 691, приложение № 2 к приказу Департамента здравоохранения города Москвы № 691).

Следующим этапом будет подача пакета документов. Как было указано выше, подать их можно через портал государственных услуг, но при наличии подтвержденной учетной записи.

Также можно обратиться с документами в любой МФЦ. Наличие регистрации по месту жительства в Москве в таком случае значения не имеет. Оплата за оказание такой услуги отсутствует (пп. 2.3.1, 2.3.2, 2.4.3, 2.13 административного регламента (приложение № 2 к Постановлению правительства Москвы от 10.09.2014 № 521-ПП)).

О готовности договора социального найма и необходимости его подписать будет направлено уведомление. Способ его направления указывает заявитель при подаче заявления. Также оно может быть направлено в личный кабинет на портале госуслуг города Москвы, если документы направлялись в электронном виде.
На время подписания договора предоставление государственной услуги будет приостановлено. Для этого департамент городского имущества выносит соответствующее решение. Срок приостановления составляет:
 10 дней со дня принятия указанного решения;
 12 дней со дня принятия, если решение было лично вручено заявителю.

В указанные выше сроки наниматель должен подписать проект договора. Если он не сделает этого, в предоставлении государственной услуги будет отказано (пп. 2.9.1.9, 2.10.1.2, 3.5.3.1.1.1.6, 3.5.3.1.1.1.8, 3.5.3.1.1.2.5, 3.5.3.1.2.1.7, 3.5.3.1.2.2.1.8, 3.5.3.1.2.2.2.4, 3.6.3.1.2.1 административного регламента (приложение № 2 к Постановлению правительства Москвы от 10.09.2014 № 521-ПП).

После подписания один экземпляр договора будет передан нанимателю. Если заявление было электронное, то и договор будет направлен в форме электронного документа.
Также законодательством предусмотрено размещение сведений о ходе предоставления услуги и результатах ее предоставления в личном кабинете получателя услуги на едином портале госуслуг вне зависимости от способа обращения (ч. 3.1 ст. 21 Закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ, пп. 1, 2, 5, 7, 8 правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 01.03.2022 № 277, п. 61 раздела II приложения к Постановлению Правительства РФ № 277).

Общий срок оказания государственной услуги не должен превышать 56 рабочих дней. Отсчет ведется со дня регистрации заявления. При этом срок приостановления в этот период не включается (пп. 2.7.1.1, 2.7.2, 2.7.3 административного регламента (приложение № 2 к Постановлению правительства Москвы от 10.09.2014 № 521-ПП).