Договор строительного подряда

Договор строительного подряда используют, когда необходимо возвести здание, произвести его реконструкцию или выполнить другие подобные работы. В нашей статье расскажем, какие условия стороны должны согласовать перед подписанием данного документа, а также представим форму и образец соглашения, доступные для скачивания.

Над статьей работали:
Автор: Сыскова Юлия; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. Понятие договора строительного подряда
2. Стороны договора строительного подряда
3. Предмет договора строительного подряда
4. Существенные условия договора строительного подряда
5. Срок договора строительного подряда
6. Исполнение договора строительного подряда
7. Форма договора строительного подряда
8. Образец договора строительного подряда
9. Практика

Понятие договора строительного подряда

По договору строительного подряда одна сторона – подрядчик обязуется в установленный срок возвести определенный объект или произвести другие строительные работы. Другая сторона – заказчик берет на себя обязанность:
• создать для подрядчика необходимые условия;
• принять результат таких работ;
• выплатить денежные средства.

Такие соглашения заключают, например, для строительства дома или дачи, реконструкции предприятия и в других подобных случаях.

Стороны договора строительного подряда

Сторонами подрядного соглашения на строительство выступают:
• заказчик – физическое или юридическое лицо, заинтересованное в строительстве какого-либо объекта;
• подрядчик – физическое или юридическое лицо, которое готово выполнить оговоренные работы в установленные сроки.

По общему правилу подрядчиками, выполняющими строительные работы на объектах капитального строительства, могут быть только ИП и компании – члены СРО в области строительства, реконструкции, капремонта объектов капстроительства (п. 2 ст. 52 ГрК РФ). ИП и компании, не являющиеся членами таких саморегулируемых организаций, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком или техническим заказчиком, если их стоимость не превышает 10 млн рублей (п. 2.1 ст. 52 ГрК РФ).

Для выполнения работ подрядчик, если он не обязался выполнить работу лично, может привлечь других лиц – субподрядчиков. В этом случае он становится генеральным подрядчиком (ст. 706 ГК РФ).

Предмет договора строительного подряда

По подрядному соглашению на строительство осуществляют (ст. 740 ГК РФ):
• постройку здания, строения, сооружения или другого объекта;
• реконструкцию указанных выше объектов;
• монтажные, пусконаладочные и другие работы, неразрывно связанные с возводимым зданием или сооружением;
• капитальный ремонт строений.

Объем производимых работ, их содержание, а также требования к данным работам содержатся в технической документации. Состав такой документации, сторона, отвечающая за ее предоставление, а также сроки ее предоставления должны быть прописаны в соглашении (пп. 1, 2 ст. 743 ГК РФ).

Отсутствие утвержденной техдокументации, однако, не является безусловным основанием для признания договора строительного подряда незаключенным (п. 5 обзора практики, утвержденного информационным письмом ВАС РФ от 24.01.2000 № 51).

Техдокументация представляет собой комплект документов. Например, проект на строительство объекта капитального строительства включает в себя такие разделы, как:
• «Пояснительная записка»;
• «Схема планировочной организации земельного участка»;
• «Объемно-планировочные и архитектурные решения» и так далее.

Всего в общей сложности 13 разделов. Содержание каждого определено положением о составе разделов проектной документации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.

Существенные условия договора строительного подряда

Существенные условия договора – это условия, без согласия сторон на которые договор считается незаключенным. К ним относятся (п. 1 ст. 432 ГК РФ):
• предмет,
• условия, обязательные по закону для данного вида соглашений;
• условия, выдвинутые одним из контрагентов как требующие обязательного согласования.

Кроме предмета, к существенным условиям подрядного договора на строительство относят условия:
• о сроке производства работ (п. 1 ст. 740 ГК РФ, п. 4 письма № 51);
• цене работы (п. 1 ст. 740, п. 1 ст. 746 ГК РФ, Определение Верховного Суда РФ от 23.12.2015 № 308-ЭС15-17278 по делу № А53-1202/2015).

Если отнесение условия о сроке производства к существенным вопросов не вызывает, то с условием о цене все обстоит иначе. Дело в том, что при отсутствии согласованного условия о цене последняя определяется по правилам, установленным п. 3 ст. 424 ГК РФ (п. 1 ст. 709 ГК РФ). Произведенные работы должны в таком случае оплачиваться по стоимости, которая обычно устанавливается в сравнимых обстоятельствах за аналогичные работы.

Цена договора строительного подряда определяется, как правило, путем составления сметного расчета, который после подтверждения заказчиком становится частью контракта (п. 3 ст. 709 ГК РФ). Цена может твердой либо приблизительной, допускается способ определения как всей цены договора, так и ее части (п. 6 письма № 51). Например, стоимость может состоять из двух частей: конкретной суммы, рассчитанной по смете, и переменной, представляющий собой текущий индекс цен. Если в договоре не указано другое, цена считается твердой. Это значит, что заказчик не может требовать ее уменьшения, а подрядчик – увеличения, даже если при подписании соглашения было невозможно предусмотреть полный объем работ или необходимых для этого расходов (п. 2 ст. 702, пп. 4, 6 ст. 709 ГК РФ).

Смета может составляться на каждую разновидность работ, а стоимость всех работ – аккумулироваться в сводной смете.

Для расчета стоимости строительства объектов недвижимости, осуществляемого с привлечением средств из бюджета РФ применяется методика определения сметной стоимости, которая утверждена Приказом Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр. В других случаях данный документ может применяться по соглашению сторон подрядного договора (ч. 1, 3 ст. 8.3 ГрК РФ, п. 3 приказа № 421/пр).

Стороны могут назвать существенными и согласовать другие условия, например:
• наличие (отсутствие) авансового платежа. Подрядчик может требовать выплаты предварительной оплаты, только если наличие аванса прописано в соглашении (п. 2 ст. 711, п. 1 ст. 746 ГК РФ).
• возможность оплаты отдельных этапов работ. При отсутствии этого условия оплата производится по факту выполнения работ (ст. 711, п. 1 ст. 746 ГК РФ);
• чьи материалы используются при производстве работ. По умолчанию работы производятся иждивением подрядчика (п. 1 ст. 704, п. 1 ст. 745 ГК РФ);
• обязанность по страхованию объекта строительства. Договором может быть установлена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели возводимого здания или риск повреждения материалов и оборудования, по страхованию данного риска (ст. 742 ГК РФ);
• возложение на заказчика дополнительных обязанностей, например, по транспортировке грузов, временному подключению объекта строительства к электро-, водоснабжению (п. 2 ст. 747 ГК РФ);
• увеличение гарантийного срока эксплуатации возведенного строения по сравнению с установленным законом (п. 1 ст. 755 ГК РФ).

Срок договора строительного подряда

В регулировании строительного подряда в отношении сроков применяются общие положения о подряде, в частности, ст. 708 ГК РФ. Стороны должны согласовать моменты начала и окончания возведения здания или сооружения. Также можно устанавливать промежуточные сроки для производства отдельных видов рабов, этапов.

Срок можно определить, указав (ст. 190 ГК РФ):
• конкретные календарные даты начала и окончания работ;
• период времени, в течение которого должны быть выполнены работы, и момент, с которого начинается его течение.

Такой промежуток времени может быть определен, например, событием, которое должно неизбежно наступить. Так, подрядчик обязуется приступить к работам с момента внесения заказчиком предоплаты.

Важно понимать, что согласование срока действия подрядного договора не означает согласование сроков производства работ. То есть из текста соглашения должно быть понятно, когда подрядчик должен приступить к работам и завершить их. Например, в течение 60 рабочих дней с момента внесения заказчиком аванса.

Если работы носят длительный или сложный характер и существует необходимость в контроле хода и качества работы путем приемки ее промежуточных результатов, стороны могут согласовать интервальные сроки выполнения отдельных этапов (п. 1 ст. 708 ГК РФ).

Исполнение договора строительного подряда

По общему правилу обязанность по обеспечению строительства материалами лежит на подрядчике (п. 1 ст. 745 ГК РФ). Однако стороны могут договориться, что такая обязанность лежит на заказчике или распределена между подрядчиком и заказчиком.

Законом или договором на заказчика могут быть возложены дополнительные обязанности (ст. 747 ГК РФ):
• предоставить земельный участок для строительства;
• передать подрядчику необходимые для проведения работ здания и сооружения;
• обеспечить доставку грузов для строительства;
• обеспечить объект водо- и энергоснабжением;

Заказчик, не мешая оперативно-хозяйственной деятельности подрядчика, имеет право контролировать (ст. 748 ГК РФ):
• ход работ и соблюдение графика их выполнения;
• качество предоставленных подрядчиком материалов и правильность их использования.

Заказчик может заключить договор с инженером (инженерной организацией) и делегировать ему свои права по контролю и надзору за строительными работами (ст. 749 ГК РФ).

Подрядчик не вправе отклоняться от проекта: обнаруживший такое отклонение заказчик обязан сообщить ему о нарушениях. Не отправивший в такой ситуации уведомление подрядчику заказчик не вправе ссылаться на указанные нарушения. Подрядчик должен выполнять указания заказчика, если они не противоречат закону и договору и не являются вторжением в его оперативную деятельность.

В отношении объектов капитального строительства должен осуществляться строительный контроль (п. 2 ст. 53 ГрК РФ). По общему правилу его проводит лицо, осуществляющее строительство. Порядок проведения строительного контроля прописан в положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 № 468.

Заказчик, получив уведомление подрядчика об окончании работ (полностью или отдельного этапа), должен немедленно приступить к приемке (ст. 753 ГК РФ). По общему правилу она осуществляется за счет заказчика. В случаях, определенных законом, в данной процедуре также участвуют представители государственной или муниципальной власти. Приемка строительных работ оформляется актом и подписывается обеими сторонами.

Форма договора строительного подряда

По ссылке можно скачать форму договора строительного подряда.

Образец договора строительного подряда

По ссылке можно посмотреть образец договора строительного подряда.

Практика

Разберем позиции судов по наиболее распространенным спорным моментам.

Признание договора незаключенным

Суд признает договор строительного подряда незаключенным, если он не содержит всех существенных условий. Например, стороны не согласовали сроки выполнения работ, а также какие именно здания должны быть построены (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.01.2022 № Ф07-18172/2021 по делу № А56-52736/2020).

Суд откажет в признании договора незаключенным, если:
• он реально исполнялся сторонами, несмотря на отсутствие сметы, определяющей наименование, цену и объем работ (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2019 № 17АП-4511/2019-ГКу по делу № А60-70423/2018);
• невзирая на несогласованность в договоре существенных условий, заказчик принял работы, подписав соответствующий акт (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.06.2023 № Ф07-6337/2023 по делу № А52-1297/2022, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16988/2018 по делу № А40-194452/2017).

Взыскание неотработанного аванса

Суд взыщет неосновательное обогащение в сумме неотработанного аванса, если:
• заказчик представит акты приемки работ, свидетельствующие о том, что в установленный срок выполнена только часть работ (постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.01.2023 № Ф04-6881/2022 по делу № А70-5177/2022, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.09.2019 № Ф03-3653/2019 по делу № А51-25132/2018);
• заказчик представит документы, подтверждающие, что спорные работы выполнены не Подрядчиком, а третьим лицом по договору с Заказчиком (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2020 № 13АП-33437/2019 по делу № А56-40032/2018);
• судебная экспертиза установит, что работы были выполнены на меньшую сумму по сравнению с той, что была перечислена в качестве предоплаты (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.03.2018 № Ф07-16086/2017 по делу № А56-81019/2015).

Суд откажет во взыскании неосновательного обогащения, если подрядчик докажет, что:
• выполнил строительные работы на сумму, превышающую размер внесенной заказчиком предоплаты (постановления Арбитражного суда Центрального округа от 03.07.2020 № Ф10-2098/2020 по делу № А62-6409/2018, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.02.2018 № Ф04-6127/2017 по делу № А45-2304/2017);
• заказчик фактически принял результат работ и пользуется им (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.08.2015 № Ф06-25726/2015 по делу № А65-9619/2014);
• выполнил работы в полном объеме (постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 01.11.2019 № Ф06-53724/2019 по делу № А65-1542/2019, Арбитражного суда Московского округа от 20.06.2019 № Ф05-7707/2019 по делу № А40-200573/18).

Взыскание задолженности по договору строительного подряда

Задолженность по договору взыщут, если подрядчик докажет, что выполнил работы, приложив документы, подтверждающие стоимость выполненных работ (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2025 № Ф05-30753/2024 по делу № А40-58000/2024).

Суд может снизить размер задолженности:
• на стоимость давальческих материалов, переданных подрядчику (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.08.2017 № Ф02-3390/2017 по делу № А33-9241/2016);
• размер неустойки за нарушение подрядчиком срока производства работ (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.07.2022 № Ф01-3397/2022 по делу № А38-3597/2020).

Суд может отказать во взыскании задолженности, если заказчик докажет, что:
• работы были выполнены некачественно (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.03.2018 № Ф02-216/2018 по делу № А58-3951/2016);
• задолженность отсутствует, например, из-за состоявшегося зачета встречных требований (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.10.2018 № Ф03-4032/2018 по делу № А73-21313/2017);
• истребуемая задолженность представляет собой гарантийное удержание, момент возврата которого еще не наступил (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.02.2019 № Ф02-6840/2018 по делу № А33-762/2018).