Вложения в недвижимость — одно из актуальных направлений инвестирования. Однако такие инвестиции требуют грамотного подхода и тщательного оценивания рисков. Особенно в случае, если деньги вкладывают в зарубежные объекты. В этом случае нужно учитывать множество факторов: состояние внешнеэкономических отношений с иностранной юрисдикцией, в которой расположен объект, особенности местного законодательства, цель инвестирования, ликвидность недвижимости, величину издержек по сделке и дальнейшему содержанию актива. Последний фактор в немалой степени будет зависеть от размера взимаемых налогов.
Над статьей работали:
Автор: Чистякова Людмила; редактор: Александр Чепенко
Содержание
- Сделки с иностранной недвижимостью
- Покупка иностранной недвижимости в учете
- Продажа иностранной недвижимости в учете
- Налог на иностранную недвижимость
Сделки с иностранной недвижимостью
Некоторые сделки с зарубежными партнерами из недружественных стран с 2022 года осуществляются в особом порядке, который урегулирован Указом Президента РФ от 01.03.2022 № 81 (далее — указ № 81).
Особый порядок совершения сделок касается, лиц, которые:
а) зарегистрированы в недружественной стране;
б) осуществляют хоздеятельность преимущественно в недружественной стране;
в) извлекают прибыль преимущественно в недружественной стране;
г) находятся под контролем вышеперечисленных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хоздеятельности.
В соответствии с подпунктами «а», «в» пункта 1 указа № 81 установлен особый порядок осуществления резидентами сделок с иностранными партнерами:
а) недружественных стран, в том числе влекущих переход права собственности на недвижимое имущество (НИ);
б) с лицами не из недружественных стран, если предметом сделок является недвижимость, купленная после 22.02.2022 указанными иностранными лицами у лиц недружественных государств.
По общему правилу, чтобы купить недвижимость у контрагента из недружественного государства, нужно разрешение правкомиссии Минфина.
Исключение — разрешение не требуется гражданам, связанным с недружественными странами. К примеру, при осуществлении резидентами сделок, влекущих за собой возникновение права собственности на объект НИ по договору купли-продажи или дарения при условии зачисления денежных средств по таким сделкам на счет типа «С» (Указ Президента РФ от 05.03.2022 № 95).
Без разрешения правкомиссии участвовать в сделках с зарубежной недвижимостью могут юрлица из недружественных стран, если они отвечают одновременно следующим требованиям:
а) находятся под контролем российских юрлиц или физических лиц, в том числе если этот контроль осуществляется через иностранные юрлица, связанные с такими иностранными государствами;
б) информация о контроле над ними раскрыта российскими юрлицами или физическими лицами налоговым органам в соответствии с требованиями законодательства РФ (абз. 4 п. 1.11 официального разъяснения ЦБ от 18.03.2022 № 2-ОР).
Данные юрлица при подаче заявления в Росреестр в пакете необходимых документов на регистрацию представляют также подтверждение раскрытия информации о контроле над ними российскими юридическими или физическими лицами налоговикам, то есть уведомление о зарубежном счете и отчеты о движении денежных средств по нему, формы которых утверждены соответственно Приказом ФНС РФ от 26.04.2024 № СД-7-14/349@, Постановлением Правительства РФ от 12.12.2015 № 1365.
Ограничения, содержащиеся в указе № 81, не распространяются также на сделки, если объекты НИ, включая строящиеся, находятся за пределами территории РФ (абз. 3 п. 1.11 официального разъяснения ЦБ от 18.03.2022 № 2-ОР).
Остальным юрлицам, связанным с недружественными странами и не удовлетворяющим указанным требованиям, для осуществления сделки с недвижимостью необходимо получить разрешение от правкомиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ.
По общему правилу расчеты при осуществлении валютных операций между резидентом и нерезидентом по договору купли-продажи недвижимости производятся через счета в уполномоченных банках.
При этом начиная с 5 июля 2022 года по договору купли-продажи недвижимости возможно получение денежных средств от нерезидента на зарубежный счет резидента (официальное разъяснение ЦБ от 29.06.2023 № 4-ОР).
Расчеты между резидентом и нерезидентом по договору купли-продажи недвижимости в наличной форме валютным законодательством не предусмотрены (ст. 14 Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»).
Покупка иностранной недвижимости в учете
Каких-либо особенностей бухгалтерского или налогового учета по зарубежному НИ российское законодательство не предусматривает.
Поэтому если российское юрлицо приобретает объект НИ за рубежом и актив отвечает критериям его признания ОС, то такое имущество отражается на балансе на отдельном субсчете счета 01 «Основные средства» либо и на отдельном счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (ФСБУ 6/2020 «Основные средства», утвержденный Приказом Минфина РФ от 17.09.2020 № 204н).
Если российское юрлицо покупает недвижимость у лица из недружественной страны по сделке, которая предусматривает получение правкомиссии, то платеж, который является неотъемлемым и обязательным условием совершения сделки по приобретению недвижимого имущества, учитывается при определении первоначальной стоимости ОС в целях налога на прибыль (письмо Минфина РФ от 19.11.2024 № 03-03-06/1/115008).
Приобретение НИ за рубежом гражданином или юрлицом – резидентом РФ приведет к уплате следующих налогов:
а) на имущество организаций в РФ и корпоративного налога с доходов от использования имущества, к примеру, от сдачи в аренду;
б) на имущество физлиц в стране нахождения НИ и НДФЛ с доходов от его сдачи.
Доходы от сдачи зарубежной недвижимости в аренду:
а) учитываются российским юрлицом при определении базы по налогу на прибыль. Указанные доходы учитываются в полном объеме с учетом расходов, произведенных как в Российской Федерации, так и за ее пределами (п. 1 ст. 311 НК РФ);
б) приравниваются к доходам, которые физлицо — резидент РФ получил за пределами России (пп. 4 п. 3 ст .208 НК).
Обладателям зарубежного НИ не нужно сообщать налоговикам о своем приобретении. Пока такая обязанность отчитываться о заграничной недвижимости есть только у российских чиновников.
Однако для проведения расчетов российские резиденты открывают счета в зарубежных банках. При этом они отчитываются перед российскими налоговиками об открытии счетов за границей и о движениях денег по ним. Уведомление об открытии счета подается в течение месяца. Далее юрлица ежеквартально подают отчеты о движении средств по счетам в банках за пределами территории РФ — независимо от наличия или отсутствия движения по данным счетам, а физлица — если обороты по счету за год превышают 600 тыс. рублей.
Если НИ покупает в России инофирма, это приведет к ее постановке на учет в российской налоговой инспекции по месту нахождения купленного объекта на основании данных, которые Росреестр предоставит в ИФНС (абз. 5 п. 2 ст. 84 НК РФ, раздел X особенностей учета в налоговых органах иностранных организаций, утвержденных Приказом ФНС РФ от 25.09.2024 № ЕД-7-14/801@).
При этом резиденты других стран не вправе покупать в РФ любые объекты недвижимости, к примеру, земли.
Иностранные граждане, лица без гражданства и ЮЛ не могут обладать на праве собственности земельными участками на приграничных территориях, перечень которых устанавливается главой государства (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ).
Запрещено также владение на иных, кроме права аренды, правах землями сельхозназначения для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юрлиц, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов (Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Продажа иностранной недвижимости в учете
В случае когда российское юрлицо продает недвижимость на территории другого государства, возникает вопрос об уплате так называемого налога на прирост капитала.
Налогооблагаемую базу прироста капитала составляет доход в виде разницы между ценой покупки и продажи имущества, земли, строений за вычетом расходов, понесенных на их содержание.
Порядок уплаты налога с прироста капитала регулируют СОИДН.
К примеру, СОИДН с ОАЭ предусматривает, что доходы, получаемые резидентом одного договаривающегося государства от продажи НИ, находящегося в другом договаривающемся государстве, могут облагаться налогом в этом другом договаривающемся государстве (ст. 6, 13 соглашения между РФ и ОАЭ об устранении двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал и предотвращении избежания и уклонения от налогообложения, заключенное в г. Абу-Даби 17.02.2025).
При продаже зарубежных НИ российскими физлицами действуют тот же порядок уплаты НДФЛ, что и в отношении российской недвижимости.
То есть, если иностранное НИ было в собственности российского гражданина более 5 лет, доходы от его продажи освобождены от НДФЛ. Минимальный предельный срок владения объектом исчисляется с даты возникновения права собственности в соответствии с иностранным законодательством, на территории которого он находится (письмо Минфина РФ от 02.09.2022 № 03-04-05/85672).
В случае если инофирма продает недвижимость, находящуюся в РФ, возникает вопрос об уплате НДС и налога на прибыль. Решение вопроса о порядке уплаты этих налогов зависит от постановки инофирмы (ее представительства) на учет в российской ИФНС.
Инофирма платит НДС самостоятельно, если она состоит на налоговом учете в РФ, кроме случаев постановки на учет только в связи с нахождением недвижимости или ТС на территории РФ либо в связи с открытием счета в банке.
В ином случае НДС удерживает российская компания – покупатель недвижимости у инофирмы-продавца (п. 1, 2 ст. 161 и п. 3 ст. 166 НК).
При этом вычет НДС, исчисленного налоговым агентом при приобретении у иностранного ЮЛ, не состоящего на учете в налоговых органах (либо состоящей на учете в ИФНС только в связи с нахождением в РФ принадлежащего ей НИ), производится в том квартале, когда соблюдены все требования ст. 171 и 172 НК (письмо Минфина РФ от 11.05.2023 № 03-07-08/42672).
Аналогично решается вопрос о порядке перечисления в бюджет налога на прибыль с доходов, выплачиваемых инофирме-продавцу за купленный объект НИ.
При этом налоговый агент удерживает налог на прибыль со всей суммы дохода, а если он удерживает НДС — с дохода, уменьшенного на этот налог (письмо Минфина РФ от 17.01.2022 № 03-08-05/1946).
Налог на иностранную недвижимость
По общим правилам со стоимости НИ, расположенного за границей, российские юрлица платят налог на имущество.
Двойного налогообложения при этом не возникает – организация уменьшает налог на имущество, рассчитанный в РФ по местонахождению фирмы, на сумму налога, уплаченного за рубежом.
В этом случае применяется механизм зачета, установленный ст. 386.1 НК РФ. При этом зачесть можно только тот налог, который начислили к уплате в РФ по заграничному объекту. Сверх этой суммы зачесть налог нельзя.
Вы можете оставить первый комментарий