Ипотечные облигации – один из механизмов инвестирования, с помощью которого банки превращают неликвидные долговые обязательства ипотечных заемщиков в ликвидный актив. Для банков ипотечные облигации предоставляют дополнительное финансирование, средства которого направляются на выдачу новых ипотечных кредитов. Для держателей облигаций это источник пассивного дохода в виде купонных выплат, которые поступают за счет платежей заемщиков по ипотеке.
Над статьей работали:
Автор: Чистякова Людмила; редактор: Александр Чепенко
Содержание
Рынок ипотечных ценных бумаг
Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) — это российские долговые ценные бумаги, обеспеченные платежами заемщиков по ипотечным кредитам.
К примеру, банк выдает заемщику ипотеку в размере 45 млн рублей. До момента погашения ипотеки заемщиком банку невыгодно держать у себя долговое обязательство, поскольку это неликвидный актив, по которому деньги возвращаются медленно и небольшими частями.
Поэтому банк продает обязательства своих заемщиков другим учреждениям, которые оформляют эти обязательства в ценные бумаги, а затем продают их инвесторам. Деньги, полученные от продажи этих ценных бумаг, банк использует для выдачи новых займов. Инвесторы же получают долгосрочный доход по облигациям.
То есть речь идет о финансовых инструментах, созданных на основе ипотечных кредитов. Они применяются в процессе секьюритизации ипотеки, который позволяет банкам превращать ипотечные кредиты в торгуемые ценные бумаги. Секьюритизация — это процесс перевода обязательства заемщиков в ценные бумаги в целях перепродажи долга.
Таким образом, ИЦБ – это форма привлечения допфинансирования банком за счет выпуска обеспеченных активами ценных бумаг.
Процесс выпуска ИЦБ проходит несколько этапов:
а) создание пула ипотечных кредитов. Банк собирает группу выданных ипотечных кредитов и формирует из них единый пакет. Каждый кредит в этом пуле имеет собственное обеспечение в виде недвижимости;
б) выпуск облигаций — эмиссия. Созданный пул передается компаниям специального назначения, которые создаются исключительно в целях эмиссии ИЦБ. Эмитентами могут быть только специальные ипотечные агенты, которые правомочны выпускать ценные бумаги и продавать их затем инвесторам;
в) распределение доходов. Платежи заемщиков по ипотечным кредитам поступают в специальную структуру, которая распределяет их среди держателей облигаций в форме регулярных купонных выплат и погашения основной суммы долга.
Ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах – самостоятельно или с помощью профильных участников, например брокеров.
Владельцы ИЦБ получают стабильные выплаты, источником которых являются платежи заемщиков по ипотеке.
Выплаты по ИЦБ повторяют выплаты по ипотеке. Это означает, что в установленный срок держателю облигации поступает купонный доход и часть номинала облигаций.
При этом:
а) купонный доход – это процент от номинальной стоимости ипотечных облигаций. Этот доход инвесторам обеспечивает банк;
б) номинал ипотечной облигации – ее стоимость, которую устанавливает банк.
В зависимости от того, сколько заемщики внесли по ипотеке, формируется часть номинала. Эту сумму регулярно получают держатели ипотечных ценных бумаг.
Выгода держателей ИЦБ заключается в получении доходности по ставкам, превышающим доходность по банковским депозитам.
Держатели таких ценных бумаг могут свободно продавать их другим участникам рынка, повышая ликвидность инструмента.
Такой вид инвестирования, как правило, имеет высокую степень защиты, поскольку обеспечен недвижимостью. Даже если заемщик перестанет платить ипотеку, банк сможет реализовать его квартиру на торгах и выполнить свои обязательства перед инвесторами.
В то же время он не исключает наличие кредитных рисков. Риски также связаны с вероятностью того, что заемщик перестанет платить по ипотеке. В таком случае реализация залога потребует времени и затрат, что замедлит выплаты держателей облигаций.
Еще одним недостатком инвестирования в ИЦБ является длительный срок погашения облигаций, который равен сроку ипотеки. Если срок ипотеки составляет 20 лет, в течение всего этого срока инвестор не сможет забрать свои инвестиции из банка.
При этом если заемщик, получивший ипотеку, закроет ее досрочно, то держатель ИЦБ потеряет часть прибыли, поскольку банки, как правило, отказываются ее компенсировать.
Виды ипотечных ценных бумаг
Видами ИЦБ являются:
а) закладная. Это именная ценная бумага, которая дает право ее держателю получить причитающиеся ему средства, обеспеченные недвижимостью;
б) облигации с ипотечным покрытием. Выпускаются в документарной и бездокументарной форме. Обеспечиваются ипотечным покрытием, а не недвижимостью.
в) ипотечный сертификат участия (ИСУ). Это именная ценная бумага, которая не имеет номинальной стоимости, а только уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии.
Ипотечное покрытие — это сумма, которую заемщики возвращают банку по договорам ипотеки. В нее входит основное тело займа и начисленные проценты.
На практике ИЦБ классифицируются:
а) на однотраншевые — это классическая схема размещения ипотечных облигаций. В этом случае один пул кредитов обеспечивает только один выпуск ИЦБ;
б) многотраншевые — это схема размещения ИЦБ, когда один пул кредитов обеспечивает несколько выпусков облигаций. Бумаги этого вида часто выпускаются в виде нескольких траншей, как правило, старшего и младшего. Старший транш обладает более высокой надежностью и меньшей доходностью, а младший, наоборот, — более рисковый и доходный. Держатели облигаций старшего транша получают доход от ипотечных платежей первыми, младшего транша – вторыми. Такие ИЦБ используются для диверсификации рисков и оптимизации структуры выпуска ипотечных кредитов;
в) балансовые ИЦБ — это обычные облигации банка, которые дополнительно обеспечены пулом ипотечных кредитов. Они не выделяются из баланса банка, а остаются на нем. Поэтому риски по таким бумагам связаны не только с ипотечными кредитами, но и с кредитными рисками банка.
ИЦБ подразделяются также по видам купонного дохода на облигации:
а) с фиксированным купоном. Размер купонной ставки по облигациям устанавливается в виде фиксированного значения на весь срок обращения выпуска;
б) с переменным купоном. По ним купонный доход формируется как разница между процентными поступлениями по ипотечным кредитам и расходами ипотечного агента. Размер купонной ставки является нефиксированным;
в) с плавающим купоном. В этом случае купонная ставка состоит из рыночного индикатора, за который принимается ключевая ставка ЦБ, и фиксированной надбавки к нему. Облигации с плавающей ставкой, привязанной к ключевой ставке ЦБ, могут покупать только квалифицированные инвесторы.
Отношения, возникающие при выпуске, эмиссии и обращении ИЦБ регламентируются Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее — закон № 152-ФЗ).
Исключение — закладные. На них положения этого закона не распространяются (ст. 1 закона № 152-ФЗ).
Ипотечные ценные бумаги в законе
Закон № 152-ФЗ устанавливает возможность выпуска двух видов ИЦБ:
а) облигаций с ипотечным покрытием. Это ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Облигации с ипотечным покрытием закрепляет право их владельцев на получение процентов, размер которых определен решением о выпуске таких ценных бумаг;
б) и ипотечных сертификатов участия. Это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Она предоставляет право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
Особенности ИСУ — это не эмиссионная, бездокументарная, но именная ценная бумага индивидуального выпуска, удостоверяющая:
а) долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие;
б) право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием;
в) право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
ИСУ не имеет номинальной стоимости.
Количество ИСУ, удостоверяющих долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие, указывается в правилах доверительного управления (ДУ) этим ипотечным покрытием.
Выпуск производных от ИСУ ценных бумаг не допускается.
Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе на организованных торгах.
Выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием.
Минфин отмечал, что в состав ипотечного покрытия ИСУ могут входить только:
а) требования по обеспеченным ипотекой обязательствам;
б) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;
в) недвижимость;
г) деньги, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым формируют ипотечное покрытие, обращением взыскания по этим требованиям, их продажей и исполнением обязательств по ИСУ, составляющим ипотечное покрытие;
д) деньги, полученные в связи с продажей недвижимости, составляющей ипотечное покрытие;
е) деньги, полученные в связи с иным осуществлением ДУ таким ипотечным покрытием.
Ипотечное покрытие находится в доверительном управлении через ипотечные сертификаты участия.
Кредитное учреждение – владелец ИСУ обретает общую долевую собственность на ипотечное покрытие, находящееся в доверительном управлении.
Доверительный управляющий получает платежи по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, и выплачивает доходы держателям ИСУ.
Доход по ИСУ образуется за счет указанных платежей за вычетом вознаграждения ДУ и расходов, связанных с доверительным управлением, которые не должны превышать 5 процентов суммы исполненных обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
Доход по ИСУ выплачивается держателям исходя из количества принадлежащих им ипотечных сертификатов участия ипотечного покрытия на дату составления списка лиц, имеющих право на получение дохода по такой облигации.
Такой механизм работы ИСУ объяснил Минфин РФ в письме от 21.07.2016 № 05-06-07/1/ВН-32101.
Таким образом, облигации с ипотечным покрытием и ИСУ — разные ценные бумаги.
Их основное отличие состоит в том, что исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием полностью или в части обеспечивается залогом ипотечного покрытия, а ИСУ — ценная бумага, основанная на удостоверении доли владельца в праве общей собственности на это покрытие и связанных с ним прав.
Вы можете оставить первый комментарий