Для ИП вопрос использования имущества в коммерческой деятельности имеет существенное значение. От ответа на него зачастую зависит порядок налогообложения доходов от продажи имущества, возможность применения льгот, а также размер налоговых обязательств. На практике споры с налоговиками чаще всего возникают при продаже недвижимости, транспортных средств и иного имущества, которое предприниматель использовал как в личных целях, так и в бизнесе.
Над статьей работали:
Автор: Чистякова Людмила; редактор: Александр Чепенко
Содержание
- Примеры использование имущества в предпринимательской деятельности
- Использование недвижимости в предпринимательской деятельности
- Использование автомобиля в предпринимательской деятельности
- Использование имущества супруга в предпринимательской деятельности
Примеры использование имущества в предпринимательской деятельности
В отличие от юрлиц, имущество ИП не разделяется на «личное» и «предпринимательское». Все имущество принадлежит одному физлицу.
При этом само по себе владение, пользование и распоряжение имуществом — это просто реализация прав собственника, а не предпринимательство.
Чтобы такая деятельность считалась коммерческой, она должна соответствовать критериям из ГК: быть самостоятельной, вестись на свой риск и нацелена на систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК).
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательства свидетельствуют, в частности, следующие факты:
а) изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
б) учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
в) взаимосвязанность всех совершенных физлицом в определенный период времени сделок;
г) устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Доказательствами, подтверждающими факт занятия указанными лицами деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, в частности, могут являться:
а) показания лиц, оплативших товары, работу, услуги, расписки в получении денежных средств;
б) выписки по расчетным счетам лица, акты передачи товаров, выполнения работ, оказания услуг, если из указанных документов следует, что денежные средства поступили за реализацию этими лицами товаров (выполнение работ, оказание услуг);
в) размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи, закупку товаров и материалов, заключение договоров аренды помещений.
Деятельность физлица не подпадает под определение предпринимательской, если отсутствуют ключевые признаки, поименованные в ст. 2 ГК.
Налоговые последствия при ведении бизнеса и использования физлицом имущества для извлечения прибыли связаны с установлением следующих обстоятельств:
1. Наличие статуса ИП. По общему правилу для законного занятия коммерческой деятельностью физлицо должно стать ИП и получить ОКВЭД, которому будут соответствовать основные доходы от бизнеса.
К примеру, ИП на УСН занимается ремонтом помещений, код по ОКВЭД «43.39». При этом ему принадлежит квартира, в которой он живет с семьей. Через несколько лет он продает квартиру.
В данном случае речь не идет о предпринимательской деятельности, поскольку квартира:
а) не сдавалась;
б) не использовалась как офис;
в) не была куплена и перепродана с наценкой в течение непродолжительного периода времени.
Поэтому доход от продажи квартиры не связан с основным видом деятельности ИП и не облагается налогом на УСН.
В то же время налоговики не считают автоматически бизнесменами только тех лиц, которые зарегистрировали статус ИП.
Отсутствие государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность физлица не может быть квалифицирована в качестве коммерческой, если по своей сути она фактически является таковой (постановления КС от 27.12.2012 № 34-П, от 11.12.2014 № 32-П, определения ВС от 20.07.2018 № 16-КГ18-17, от 18.12.2018 № 309-КГ18-20485).
При этом статус предпринимателя влияет на то, кто будет уплачивать налоги с его доходов. Если у физлица есть статус ИП, он перечисляет НДФЛ в бюджет самостоятельно. В отношениях же с участием физлиц НДФЛ удерживают налоговые агенты, выплачивающие им доходы.
При совершении сделок с физлицами, которые не имеют статуса ИП или приобретают его в процессе сотрудничества, у юрлиц могут возникать налоговые риски.
К примеру, ООО получило заем от физлица, выплачивало ему проценты и удерживало НДФЛ в качестве налогового агента. Через некоторое время данное физлицо зарегистрировалось как ИП с применением УСН. Основной вид деятельности — «Предоставление займов и прочих видов кредита». В связи с этим ИП стал уплачивать налог по УСН с процентов, а ООО перестало исчислять и удерживать с них НДФЛ.
Однако налоговики привлекли ООО к ответственности, доначислили налоги и пени.
Инспекция указала на то, что договоры предоставления займов были заключены с займодавцем как с физическим лицом до факта регистрации его в качестве ИП и отношения к предпринимательской деятельности не имели. Следовательно, ООО должно было продолжать удерживать НДФЛ.
В такой ситуации суд встал на сторону компании — основанием для прекращения обязанности налогового агента является наличие у нее документов о регистрации займодавца в качестве ИП (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2025 № Ф09-3741/25);
2. Имеет ли имущество статус бизнес-актива или предназначается для использования в личных целях.
К примеру, физлицо продало несколько квартир. Налоговики посчитали это предпринимательством и квалифицировали как деятельность, относящуюся к основному виду бизнеса ИП на УСН.
Физлицо пыталось оспаривать это, отмечая, что назначение помещений — жилое, то есть оно не предназначается для коммерческого использования.
Тем не менее суд согласился с доначислением налога по УСН и отказал ИП в налогообложении доходов от продажи недвижимости налогом на доходы физлиц.
Суд отметил, что основной вид деятельности ИП заключался в продаже недвижимости. При этом ИП в течение года продал 11 объектов недвижимости, 7 из которых находились в его собственности менее года.
Несмотря на то, что ИП продавал квартиры, а не нежилые помещения, суд согласился с выводами ИФНС об использовании указанных квартир в предпринимательской деятельности. В связи с этим доначисления по УСН были признаны правомерными (решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2024 г. по делу № А56-37791/2024).
Определять, использовалось ли конкретное имущество в предпринимательской деятельности, важно для понимания налоговых последствий таких операций — не только для корректного отнесения совершаемых операций в целях начисления НДФЛ или налогов, уплачиваемых в рамках УСН или ПСН, но даже для доначисления НДС.
К примеру, физлицо являлось собственником торгового павильона, который сдавало в аренду.
По результатам ВНП инспекция отметила, что, сдавая помещение в аренду, гражданин занимался бизнесом, а значит должен платить НДС. Поэтому ему доначислили этот налог, пени и штраф.
Не согласившись с инспекцией, гражданин обратился в суд. Он сослался на то, что как собственник он имеет право сдавать нежилые помещения в аренду. Это не относится к предпринимательской деятельности, а с полученных доходов он уплатил НДФЛ.
Спор дошел до Верховного суда, который согласился с налоговиками. Гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве предпринимателя (определение ВС от 20.07.2018 № 16-КГ18-17).
При этом такая деятельность должна сопровождаться выставлением счетов-фактур (письмо Минфина от 20.03.2019 № 03-07-14/18462).
Использование недвижимости в предпринимательской деятельности
Купля-продажа недвижимости и аренда — одни из наиболее популярных видов бизнеса ИП. Поэтому они находятся под пристальным вниманием налоговиков.
Для определения налоговых последствий, возникающих при получении прибыли, связанной с использованием ИП недвижимого имущества, налоговики, как правило, выясняют:
а) какой код ОКВЭД заявлен ИП при регистрации и соответствуют ли ему доходы, полученные от предпринимательской деятельности;
б) применяет ли ИП спецрежимы налогообложения, к примеру, УСН или ПСН, или полученные доходы облагаются НДФЛ.
От установления этих обстоятельств зависят размеры налоговых обязательств ИП.
По общему правилу, исходя из заявленного при регистрации кода по ОКВЭД, Минфин делает вывод о связи получения доходов и ведения коммерческой деятельности.
К примеру, ИП продавал земельные участки, что соответствовало виду деятельности, указанному в ЕГРИП. В таком случае доходы от их продажи облагаются налогами в соответствии с применяемым ИП режимом налогообложения, в том числе УСН.
В иных случаях доходы от продажи земельных участков облагаются НДФЛ (письмо Минфина от 16.11.2021 № 03-11-11/92368).
В то же время указанный в реестре код по ОКВЭД является важным, но не единственным аргументом в пользу решения вопроса об уплате налога в рамках того или иного режима налогообложения.
Суды анализируют множество обстоятельств сделки и могут не согласиться с доначислениями налоговиков.
К примеру, ИП работала на УСН 6% с видом деятельности «Аренда и управление собственным недвижимым имуществом» (ОКВЭД 68.20).
При этом она продала личную квартиру за 24,3 млн рублей. Квартира принадлежала ей с 2011 года, то есть более 11 лет.
Налоговики оспаривали уплату НДФЛ по этой сделке и включили доход от нее в базу по УСН. При этом они отмечали, что ИП занималась недвижимостью, и квартира некоторое время перед продажей сдавалась в аренду. Следовательно, и сама продажа квартиры также связана с предпринимательской деятельностью. В результате ИФНС доначислила около 1,48 млн рублей налога и штрафы.
Арбитры обратили внимание на такие обстоятельства сделки:
а) квартира находилась в собственности более 11 лет;
б) в квартире была прописана вся семья предпринимательницы и использовалась для проживания;
в) за время деятельности в качестве ИП это была единственная продажа недвижимости;
г) на деньги от продажи квартиры через несколько дней после продажи была куплена новая для проживания семьи.
Суд отметил, что использование квартиры для аренды и ее последующая продажа — это разные операции. Наличие статуса ИП и даже использование квартиры в аренде не означает, что ее продажа автоматически осуществляется в рамках коммерческой деятельности (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2025 № 09АП-21641/2025).
При разрешении споров относительно того, как квалифицировать доходы от продажи недвижимости — в целях уплаты НДФЛ или УСН, налоговики и суды оценивают следующие критерии актива:
а) цель приобретения;
б) характер использования;
в) функциональное назначение — жилое или нежилое помещение;
г) систематичность продажи либо систематическое использование его для получения дохода и другие.
К примеру, за 2 года ИП продал различным физлицам 18 объектов жилой и нежилой недвижимости. Реализованное имущество находилось в собственности налогоплательщика непродолжительное время.
Учитывая отсутствие признаков, характерных для покупки гражданином имущества в личных целях, и систематичность сделок, суд пришел к выводу, что спорные квартиры и нежилые помещения были куплены не для использования в личных или семейных целях, а для их последующей реализации в качестве товара.
Следовательно, в таком случае налоговики правомерно включили доход от их продажи в налоговую базу по УСН, а не НДФЛ (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.12.2025 № Ф01-4443/2025).
Разграничение недвижимости в качестве личной и коммерческой важно и для применения льгот:
а) по НДФЛ — при продаже недвижимости, находящейся в собственности физлица более 5-ти лет.
Согласно п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК, физлица не платят НДФЛ от продажи недвижимости, если она находилась в собственности больше минимального предельного срока владения.
В случае, когда купленная недвижимость используется в бизнесе ИП, льгота по НДФЛ не применяется независимо от срока владения ею (письмо Минфина от 18.11.2025 № 03-04-05/111357).
Если продажа недвижимости не связана с бизнесом, доход от ее продажи, вне зависимости от того, указывал ли ИП при регистрации код ОКВЭД, связанный с торговлей недвижимым имуществом, облагается НДФЛ (письмо Минфина от 27.12.2023 № 03-04-05/126964).
Следовательно, в таком случае применяется и льгота в виде освобождения от его уплаты в связи с достижением предельного срока владения объектом;
б) в виде освобождения от уплаты налога на имущество — для ИП на УСН (п. 3 ст. 346.11 НК).
Льгота предоставляется в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности, кроме объектов кадастровой недвижимости.
В данном случае, наоборот, освобождение не предоставляется в отношении недвижимости, используемой в личных целях (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2023 № 13АП-18229/2023).
При этом имущество может быть признано используемым в предпринимательской деятельности не только в случае и в период его фактического использования в бизнесе, но и в случае проведения подготовки к его использованию. К примеру, ремонт помещения, закупка товаров, оборудования, поиск потенциальных клиентов, размещение информации о намерениях оказывать услуги (письмо Минфина от 19.03.2025 № 03-05-06-01/26830).
Использование автомобиля в предпринимательской деятельности
Если ИП использовал ТС только для личных нужд, при продаже таких объектов он платит НДФЛ как обычный гражданин.
Порядок уплаты НДФЛ зависит от срока владения автотранспортом:
1) если автомобиль был в собственности ИП более 3-х лет, доход от его продажи не облагается НДФЛ и не требует подачи декларации 3-НДФЛ;
2) если срок владения менее 3-х лет, доход можно уменьшить на:
а) документально подтвержденные расходы на покупку машины;
б) фиксированный имущественный вычет в размере 250 тыс. руб. — если документы о покупке отсутствуют.
В случае, когда его продажа связана с бизнесом, то порядок уплаты налогов будет зависеть от применяемой ИП системы налогообложения.
При применении УСН деньги ИП от продажи коммерческого ТС учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по «упрощенному» налогу (письмо Минфина от 01.07.2024 № 03-11-11/60991).
Сложнее обстоит дело с определением налоговых обязательств при применении ПСН.
Патент выдается на конкретные виды деятельности (п. 2 ст. 346.43 НК).
Продажа транспортных средств в их числе не указана. Следовательно, налоги от этих операций платятся в рамках других режимов налогообложения — ОСН или УСН (Письмо Минфина России от 26.12.2022 N 03-04-05/127841).
ИП уплатит НДФЛ в случае, если он не применяет УСН.
При этом он вправе воспользоваться освобождением от уплаты НДФЛ, если машина в собственности ИП находилась 3 года и более. Льгота предоставляется независимо от использования актива в бизнесе (п. 17.1 ст. 217 НК).
Имущественный налоговый вычет в сумме 250 тыс. руб. при продаже коммерческого ТС не применяется (письмо Минфина от 05.02.2021 № 03-04-05/7636).
Использование имущества супруга в предпринимательской деятельности
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся, в том числе, доходы каждого из них от коммерческой деятельности (п. 1, 2 ст. 34 СК).
Следовательно, имущество, приобретенное ИП в период брака и используемое в предпринимательской деятельности, является общим имуществом супругов. Исключение — если брачный договор установил другой режим собственности.
К такому имуществу, в частности, относятся:
а) доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности;
б) приобретенные за счет общих доходов недвижимость, движимое имущество, ценные бумаги, паи, вклады в банках, доли в уставном капитале.
При этом не имеет значения, на имя кого из супругов приобретено имущество. Важно, чтобы оно было куплено после заключения брака.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 253 ГК).
К примеру, супруги могут сдавать совместную собственность в аренду. При этом нужно получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Уплата налогов в таком случае имеет особенности.
Так, у супруга ИП не возникает обязанности платить НДФЛ с доходов от аренды коммерческой недвижимости, находящейся в совместной собственности, если налог на такой доход уже полностью уплачен самим предпринимателем. Это следует из тематического обзора «О рассмотрении судами общей юрисдикции споров, связанных с применением отдельных положений законодательства о налогах и сборах», утв. постановлением Президиума Верховного Суда от 25.03.2026 № 4А/2026.
Применение налоговых льгот также связано с тем, кто является плательщиком налога.
К примеру, освобождение от уплаты налога на имущество физлиц на УСН предоставляется тому из супругов, на которого оформлена коммерческая недвижимость (письмо Минфина от 26.06.2017 № 03-11-11/39935).
Вы можете оставить первый комментарий