Как получить градостроительный план земельного участка

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) входит в состав  документации, необходимой для строительства капитального объекта. Данный документ содержит ключевую информацию о земельном участке. Он расскажет, как и что можно построить на данной земле, а также какие установлены ограничения и обременения. Как получить ГПЗУ в 2025 году и какие изменения в процедуре выдачи произошли за последнее время, изложено в статье.

Над статьей работали:
Автор: Бабаева Ирина; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. Для чего нужен градостроительный план земельного участка
2. Регламент выдачи градостроительного плана земельного участка
3. Документы для получения градостроительного плана земельного участка
4. Сроки выдачи градостроительного плана земельного участка
5. Срок действия градостроительного плана земельного участка
6. Порядок получения градостроительного плана земельного участка
7. Заявление на градостроительный план земельного участка: форма
8. Изменение градостроительного плана земельного участка

Для чего нужен градостроительный план земельного участка

Градостроительный план земельного участка — это один из ключевых документов в сфере строительства. Он определяет что, где и как можно построить на конкретной территории. Без этого документа не будет реализован ни один строительный проект, для которого требуется получение разрешения на строительство.

Правовой статус ГПЗУ определен ст. 57.3 ГрК РФ. Кодекс устанавливает, что ГПЗУ требуется не только для начала фактического строительства, но и для проектирования, а также возможной реконструкции объекта.

Градплан участка составляется на основании документов территориального планирования, документации по планировке территории, нормативов градпроектирования, сведений из ЕГРН, информации о возможности подключения к инженерным сетям. Выдается органами власти застройщику или собственнику участка (если он не является застройщиком).
ГПЗУ даст застройщику или проектировщику следующую информацию:

• границы и кадастровый номер земельного участка (далее ЗУ);
• виды разрешенного использования ЗУ;
• границы зон планируемого размещения объекта;
• минимальные отступы от границ ЗУ;
• предельные параметры разрешенного строительства;
• установленные ограничения, обременения (сервитуты, зоны с особыми условиями использования);
• сведения о расположенных в границах ЗУ объектах, а также инженерных сетях;
• о возможности подключения к сетям.

Прежде всего градплан дает ответ на главный вопрос: разрешено ли здесь строить то, что запланировано. ГПЗУ не только расскажет о возможных к строительству видах объектов, но и входит в перечень обязательных документов для получения разрешения на строительства. Без него строительный процесс не сможет начаться.

Простыми словами ГПЗУ – это дорожная карта для застройщика, проектировщика и собственника участка, которая указывает, что можно, а что нельзя делать на конкретной земле.
Вместе с тем с 01.07.2017 ГПЗУ исключен из состава документации по планировке территории. В настоящее время статья о нем находится в разделе кодекса о информационном обеспечении граддеятельности. Поэтому между представителями юрсообщества нередко возникают споры о правовой природе данного документа. Многие считают, что сегодня ГПЗУ носит исключительно информационный характер и является всего лишь выпиской из правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Планировка территории осуществляется задолго до его выдачи. Разрешение на строительство также будут проверять не на соответствие ГПЗУ, а на предмет соблюдения ограничений, действовавших на момент выдачи градплана.

Аналогичный вывод подтверждают и некоторые примеры из судебной практики:

• Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 № 10АП-7506/2017 по делу № А41-6428/17;
• Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.07.2013
  № 1633/13 по делу № А75-2235/2012.

Форма ГПЗУ единая на территории всей России. Она утверждена Приказом Минстроя РФ от 25.04.2017 № 741/пр. Последние изменения в форму были внесены в апреле 2024 года. После них в ГПЗУ появились сведения (реквизиты) о комплексном развитии территории или договоре о комплексном развитии (указываются в случае, если участок попадает в такую территорию).

По общему правилу ГПЗУ составляется органом местного самоуправления (в городах федерального значения — органом госвласти). Порядок заполнения утвержден Приказом Минстроя РФ от 25.04.2017 № 741/пр. Градплан составляется в трех экземплярах (два экземпляра выдаются заявителю, третий — хранится в органе, который его выдал).

ГрК РФ предусматривает, что законом субъекта могут быть установлены требования о включении в ГПЗУ в качестве приложения сведений о проведенных инженерных изысканиях. Это касается только планов, выдаваемых в электронном виде. Исключение составляют изыскания, которые находятся в ограниченном доступе. Их включать в ГПЗУ нельзя.

Регламент выдачи градостроительного плана земельного участка

Основные положения о порядке выдачи ГПЗУ содержатся на федеральном уровне в ст. 57.3 ГрК РФ.

Также регламенты выдачи градплана утверждены на уровне субъектов РФ, например:

• административный регламент, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 28.06.2017 № 396-ПП;
• административный регламент, утвержденный Распоряжением Мособлархитектуры от 27.12.2024 № 29РВ-1383.

Документы для получения градостроительного плана земельного участка

Для получения ГПЗУ в 2025 году требуется минимальный набор документов, поскольку большинство данных органы власти запрашивают самостоятельно из госреестров. Разберем перечень необходимых документов на примере административного регламента, утвержденного в Москве. Вот что понадобится от заявителя:

1. Заявление.
Зайдите на госуслуги и заполните его по предлагаемой интерактивной форме. Укажите идентифицирующие сведения о заявителе, земельном участке (кадастровый номер), о возможных объектах, а также способ получения результата.

2. Документ, подтверждающий право на земельный участок.
Обычно это выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности (если право еще не внесено в ЕГРН), договор аренды (если вы арендатор земельного участка).
Если участок зарегистрирован в Росреестре, документ прикладывать не нужно — орган власти получает его по межведомственному запросу из ЕГРН.

3. Документ, подтверждающий полномочия заявителя (если подает представитель).
Доверенность (заверенная в установленном порядке), устав или приказ о назначении (для юридических лиц).

Электронные образы указанных документов требуется прикрепить к интерактивной форме заявления на госуслугах.

В порядке межведомственного взаимодействия орган власти запрашивает:

• информацию о возможности подключения объектов к инженерным сетям;
• выписки из ЕГРИП, ЕГРН, ЕГРЮЛ;
• правоустанавливающий документ на ЗУ (если земля находится в собственности у Москвы);
• о наличии или отсутствии сведений о нарушении законодательства при размещении объекта.

Перечень необходимых указанных документов является исчерпывающим.

Сроки выдачи градостроительного плана земельного участка

Частью 6 статьи 57.3  ГрК РФ установлен 14-дневный срок (исчисляется в рабочих днях) для выдачи ГПЗУ с момента поступления заявления. Напомним, что услуга может быть оказана органом власти и в меньший срок, но превышать 14 рабочих дней он не может.

Срок действия градостроительного плана земельного участка

В ГрК РФ закреплено общее правило: сведения из ГПЗУ можно применять в течение 3 лет со дня его выдачи. Исключение составляет информация о возможности подключения к инженерным сетям, срок действия которой составляет 6 месяцев. Такой короткий срок связан с частой перекладкой сетей в связи с новым строительством или реконструкцией уже существующих объектов.

С первого января 2017 года действуют положения Закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ. Он наделил высший орган госвласти субъекта РФ полномочием на определение срока действия ГПЗУ. Такой срок не может быть меньше 3 и больше 8 лет. Данное правило применяется только к планам, утвержденным до 1 июля 2017 года.

Толкование указанной нормы означает, что если субъект РФ не установил иной срок действия ГПЗУ, применяется общий трехлетний срок.

Однако судебная практика придерживается другого мнения.

Как следует из Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021, непринятие субъектом РФ акта, устанавливающего срок действия ГПЗУ, не может ухудшать положение участников граддеятельности.

Пример: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.01.2021 № 302-ЭС20-16910 по делу № А33-15156/2019. Истец обратился с иском об обжаловании решения об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с истечением срока действия ГПЗУ. Требование судом удовлетворено, так как отказ нарушает права истца как участника граддеятельности (ГПЗУ при этом было выдано до 1 января 2017 года).

При этом некоторыми субъектами РФ приняты нормативные акты, устанавливающие срок действия ГПЗУ, выданных до 1 июля 2017 года.

Например, Постановление правительства Москвы от 21.12.2016 № 921-ПП установило, что срок действия таких планов – до 1 июля 2021 года. После его истечения информацию, содержащуюся в ГПЗУ, применять нельзя.

Также в рамках антикризисных мер срок действия ГПЗУ продлевался Правительством РФ на один год (для ГПЗУ срок действия которых заканчивался в период с 13 апреля 2022 года — до 1 января 2023 года).

Порядок получения градостроительного плана земельного участка

Услуга по выдаче ГПЗУ представляется органом местного самоуправления. В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе предоставление услуги осуществляет соответствующий орган госвласти субъекта РФ.

В Москве заказать ГПЗУ можно в Москомархитектуре, в Санкт-Петербурге – в Комитете по градостроительству и архитектуре. Московская область наделила ответственностью за предоставление госуслуги Комитет по архитектуре и градостроительству (Мособлархитектура).

Выдача градплана всегда осуществляется на бесплатной основе. Заявителями может быть как физлицо, в том числе ИП, так и юрлицо.

Для начала процедуры надо зарегистрироваться на портале «Госуслуги» (mos.ru) (если отсутствует личный кабинет). Если заявитель является юрлицом или ИП, для подачи заявки потребуется цифровая подпись (ЭЦП).

Заполните предлагаемую на сайте интерактивную форму заявления, приложите к нему необходимые документы в электронном виде (при необходимости).

Заявление будет рассмотрено органом власти не позднее 14 рабочих дней.

Результат услуги – направление готового ГПЗУ или отказа в его выдаче. Также если сведения из ГПЗУ составляют гостайну, заявитель получит уведомление о готовности плана, который необходимо получить на руки. Результат услуги направляется заявителю в его личный кабинет или на бумажном носителе в зависимости от указанного в заявлении способа получения.

За 14 рабочих дней:

• Москомархитектура запрашивает у сетевых организаций информацию о возможности подключения к инженерным сетям на данном ЗУ;
• госучреждение, подведомственное Москомархитектуре, готовит геоинформационный анализ данных в отношении ЗУ;
• Москомархитектура делает запросы информации в рамках межведомственного взаимодействия (например, из ЕГРН, ЕГРЮЛ);
• осуществляется проверка сведений на предмет выявления оснований для отказа;
• осуществляется подготовка и утверждение ГПЗУ.

Основаниями для отказа являются:

• обращение за госуслугой лица, которое не может быть ее получателем;
• выявление в документах недостоверной или противоречивой информации;
• выявление информации, которая противоречит законодательству РФ.

Отказ в выдаче плана можно обжаловать как в досудебном, так и судебном порядке.

По информации, размещенной на сайте мэра Москвы, 2 июня произошла оптимизация госуслуги по выдаче ГПЗУ. Так, на портал добавлены онлайн-проверки представляемых документов, которые будут проводиться через системы Росреестра, Госинспекции по недвижимости, а также госинфосистему обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД). Проверка осуществляется на предмет выявления объектов самовольного строительства, отсутствие проекта планировки территории (ППТ), внесения изменений в ПЗЗ. Такая оптимизация позволит значительно сократить количество отказов в выдаче ГПЗУ. Выявленные нарушения будут сообщаться заявителям на стадии формирования заявления.

ГПЗУ обычно состоит из двух частей:
1. Текстовая часть включает:

• кадастровый номер и адрес участка;
• вид разрешенного использования;
• параметры застройки (плотность, этажность, отступы от границ);
• предельные размеры и высота зданий;
• зоны с особыми условиями использования территории (например, охранные зоны, санитарные, водоохранные и прочее);
• требования к благоустройству и инженерной инфраструктуре;
• допустимые виды работ и ограничения.

2. Графическая часть (чертеж или схема) представляет собой топографическую подоснову масштаба 1 : 500 или 1 : 2000, на которую наносятся:

• границы земельного участка;
• красные линии (границы улиц, проездов);
• строительные зоны и отступы;
• зоны ограничений;
• места подключения к инженерным сетям (если указаны);
• иные необходимые элементы в зависимости от города (региона).

Заявление на градостроительный план земельного участка: форма

Конкретная форма заявления о выдаче градплана не утверждена на федеральном уровне.

Минстрой в качестве методических рекомендаций разработал для субъектов РФ типовые формы административных регламентов оказания госуслуг, в том числе выдачи ГПЗУ. В таком типовом регламенте содержится рекомендуемая форма заявления.

В Москве госуслуга по выдаче ГПЗУ предоставляется исключительно в электронном виде. Поэтому заявление в интерактивной форме заполняется на сайте портала госуслуг города Москвы (mos.ru).

Состав сведений такой интерактивной формы содержится в приложении к административному регламенту, утвержденному постановлением правительства Москвы № 396-ПП. К таким сведениям относятся, в частности, данные о статусе заявителя, представителе (при наличии), об объектах, о земельно-правовых отношениях, способе получения результата.
В соответствии со статьей 57.3 ГрК РФ заявление подается в уполномоченный орган власти в форме электронного документа или через МФЦ. Направить заявление в орган власти можно посредством порталов госуслуг (федерального или регионального) или государственных инфосистем обеспечения граддеятельности.

На сайте Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области размещен образец по заполнению заявления на выдачу ГПЗУ.

Изменение градостроительного плана земельного участка

Внести изменения в ГПЗУ можно, но не напрямую: измененный ГПЗУ не редактируется в части основных сведений, а выдается новый на основании поданного заявления. Это делается, если изменились обстоятельства, параметры участка или градостроительные регламенты.
Когда нужно или можно получить обновленный ГПЗУ:

• изменились границы земельного участка;
• изменился вид разрешенного использования;
• изменились градостроительные регламенты;
• требуется новая застройка или корректировка проекта.

Для того чтобы получить ГПЗУ с новыми параметрами, требуется подать новое заявление на портале госуслуг или региональном портале или обратиться в МФЦ.

В течение 14 рабочих дней вы получите обновленный ГПЗУ. Старый ГПЗУ автоматически утратит силу после выдачи нового.

Новый ГПЗУ получать не нужно, если нет юридических оснований (например, вы хотите увеличить высотность, но градостроительный регламент это не допускает).
Если вид разрешенного использования (ВРИ) не соответствует планируемому использованию — сначала нужно изменить ВРИ.

На практике встречаются случаи, когда орган власти при подготовке градплана допускает ошибки или опечатки. Для таких случаев предусмотрена процедура их исправления. Например, Постановление администрации муниципального образования Тосненского района Ленинградской области от 07.05.2025 № 1454-па подробно ее регламентирует.

Так, необходимо заполнить заявление на внесение исправлений и ошибок в выданный ГПЗУ. Рекомендуемая форма заявления также разработана Минстроем РФ и приведена в его письме от 31.10.2022 № 57017-СИ/00. Помимо данных, указываемых в заявлении на получение градплана, дополнительно указывают сведения о выданном плане, допущенные опечатки, а также обоснование необходимости их исправления.

Допущенные ошибки или опечатки исправляются в том же ГПЗУ. Новый документ не выдается. Также в специальной графе указывают основание для внесения изменений (реквизиты заявления, дату внесения изменений).

В исправлении ошибок могут и отказать, если, к примеру, заявление подается неуполномоченным лицом или факт допущения ошибок или опечаток не подтвержден.