Налог с продажи дачи

Продажа дачи может повлечь за собой не только финансовую прибыль, но и налоговое бремя. Поэтому нужно заранее разобраться во всех нюансах налогообложения доходов при реализации загородной недвижимости. Это поможет избежать в дальнейшем возможных проблем и неприятных сюрпризов . В статье разъясним, когда доход от продажи дачи облагается налогом, а когда таких обязательств можно избежать. Отдельно затронем вопрос о налогообложении пенсионеров при продаже дачного дома и земельного участка под ним.

Над статьей работали:
Автор: Волчкова Людмила; редактор: Шкембри Евгения

Содержание

1. Платят ли налог с продажи дачи
2. Какой налог платят с продажи дачи
3. Порядок уплаты налога при продаже дачи
4. Продажа дачи без налога
5. Платит ли налог с продажи дачи пенсионер

Платят ли налог с продажи дачи

При продаже дачи у прежнего владельца появляется доход, который государство облагает налогом. Поэтому купля-продажа любой недвижимости, в том числе и загородной, приводит к обязанности задекларировать доход, а также исчислить и уплатить в бюджет обязательный платеж.

Человек, в собственности которого находился дачный дом с земельным участком, вправе уменьшить полученный с их продажи доход на сумму расходов, затраченных на приобретение этой недвижимости или на имущественный вычет. Тем самым он сократит сумму своих налоговых обязательств.

Кроме того, законом предусмотрены случаи освобождения от налогообложения, когда часть денег, полученных от реализации загородной недвижимости, не придется перечислять государству. Такой доход декларировать не нужно.

Какой налог платят с продажи дачи

При продаже загородной недвижимости уплачивают НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Это основной налог для граждан, который предусмотрен главой 23 НК РФ. Им облагаются почти все доходы физлиц. В то же время в отношении этого обязательного платежа законом предусмотрены многочисленные льготы.

Плательщиками НДФЛ признаются граждане и лица без гражданства — налоговые резиденты РФ, а также нерезиденты РФ, которые получили доход в нашей стране (п. 1 ст. 207 НК РФ). Оговоримся сразу, что в данном материале рассматривается налогообложение доходов от продажи загородной недвижимости только физлиц, являющихся российскими налоговыми резидентами (п. 1 ст. 11 НК РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ, ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).

Порядок уплаты налога при продаже дачи

Если доходы, полученные от продажи дачи, не освобождены от налогообложения, то по общему правилу их нужно задекларировать, то есть подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а также исчислить и уплатить НДФЛ (пп. 2 п. 1, пп. 2, 3 ст. 228 НК РФ).

Обычно налоговую базу по доходам от продажи любой недвижимости, в том числе и загородной, с которой требуется уплатить налог, определяют так. Рассчитывают разницу между полученной суммой дохода от реализации объекта в соответствии с договором купли-продажи, и издержками на приобретение этой недвижимости либо суммой имущественного вычета. Законом предусмотрено исключение, когда недвижимое имущество продается по цене меньше ее кадастровой стоимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ, п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 214.10 НК РФ).

Если размер полученной от продажи дачи прибыли за календарный год не окажется больше установленной величины имущественного вычета, на который продавец имеет право, такой доход можно не декларировать (абз. 2 — 3 пп. 1 п. 2, п. 7 ст. 220, абз. 3 — 5 п. 4 ст. 229 НК РФ).

До 2025 годы доходы от продажи недвижимости облагались НДФЛ по ставке 13 процентов независимо от суммы, которую человек от этого получил. С первого января 2025 года такой подход изменился.

Сейчас ставка НДФЛ зависит от размера прибыли, полученной от продажи недвижимости, в том числе и загородной (пп. 1 п. 6 ст. 210, п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

• к доходам в пределах 2 400 млн рублей, как и раньше, применяют ставку 13 процентов;
• к сумме, превышающей 2 400 млн рублей, применяют ставку 15 процентов.

Налоговую декларацию 3-НДФЛ нужно представить не позже 30 апреля года, идущего за годом получения дохода (п. 1 ст. 229 НК РФ). А заплатить НДФЛ следует не позже 15 июля года, идущего за годом продажи дачного дома с земельным участком (п. 4 ст. 228 НК РФ).

За неуплату налога в срок нарушителю, как правило, грозит штраф. Однако если НДФЛ был правильно исчислен и своевременно представлена декларация, но уплата налога в срок не последовала, штраф не налагается, а взыскиваются лишь пени. Не признают нарушением неуплату налога, если до момента вынесения решения о привлечении к ответственности непрерывно имелось достаточное положительное сальдо единого налогового счета или хватало сумм, зачтенных в счет исполнения предстоящей обязанности по уплате НДФЛ (пп. 1 — 4 ст. 11.3, пп. 1 — 4 ст. 75, ст. 122 НК РФ, а письмо Минфина РФ от 18.10.2017 № 03-11-09/68364).

Если же сумма дохода от продажи дачи будет меньше, чем ее кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в общем случае доход от продажи определяют так. Его считают равным кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7. При этом российские регионы вправе на основании своего законодательства уменьшать понижающий коэффициент вплоть до нуля, а также, начиная с 01.01.2025, увеличивать до 1 включительно (абз. 1 п. 2, п. 9 ст. 214.10, пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ и п. 26 ст. 2, ч. 2 ст. 8 Закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ).

Для определения налогооблагаемого дохода учитывают кадастровую стоимость загородной недвижимости, внесенной в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором была произведена госрегистрация перехода права собственности на проданный объект. Если же объект был, к примеру, закончен строительством на протяжении года, учитывают его кадастровую стоимость на момент постановки на государственный кадастровый учет (абз. 1 п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

При этом Минфин РФ в письме от 15.05.2025 № 03-04-05/47864 дает разъяснение относительно применения регионального понижающего коэффициента. Он, по мнению ведомства, должен учитываться в размере, предусмотренном на момент госрегистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимости.

Если кадастровая стоимость дачи в ЕГРН отсутствует на 1 января или для вновь образованных объектов на дату их постановки на государственный кадастровый учет, НДФЛ будут облагать доход, фигурирующий в договоре купли-продажи (абз. 2 п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Продажа дачи без налога

Доход от продажи дачи не облагается НДФЛ и не декларируется, если она находилась в собственности прежнего владельца не меньше установленного законом минимального срока. Этот срок составляет 3 года или 5 лет в зависимости от особенностей недвижимости и основания ее приобретения (п. 17.1 ст. 217, пп. 2, 3, 4 ст. 217.1, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Минимальный срок владения дачным домом составит 3 года, если право собственности на него получено (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

• по наследству;
• по договору дарения от близкого родственника или члена семьи;
• в ходе приватизации;
• по договору ренты, то есть пожизненного содержания с иждивением;
• от личного фонда, согласно условиям управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества.

Также минимальный срок владения, равный трем годам, установлен для единственного жилья, которое считается таковым, если на дату госрегистрации перехода права собственности на жилое помещение к покупателю у налогоплательщика нет в собственности другого жилого помещения, включая совместную собственность супругов. При этом не учитывают жилье, которое налогоплательщик или его супруг приобрели на протяжении 90 календарных дней до момента госрегистрации перехода к покупателю права собственности на проданное налогоплательщиком жилое помещение. Дачный дом, при соблюдении определенных условий, также может быть признан единственным жильем. В частности, если он пригоден для постоянного проживания и имеет статус жилого помещения.

Во всех указанных случаях трехлетний срок будет распространяться и на земельный участок, на котором расположен дачный дом (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). То есть даже если срок, на протяжении которого земельный участок находился в собственности, составляет меньше трех лет, но в отношении дома условие о минимальном сроке владения соблюдено, то и в отношении земельного участка оно также будут считаться соблюденным.

Если же, к примеру, земля находилась в собственности 3 года, а дачным домом человек владел менее 5 лет, то налогообложение будет рассчитываться отдельно для каждого объекта недвижимости. В этом случае необходимость уплаты налога будет зависеть от особенностей данной недвижимости и оснований ее приобретения, о которых речь шла ранее.

Что касается остальных случаев, то минимальный срок владения загородной недвижимостью будет составлять 5 лет. Однако другой срок может быть установлен региональным законодательством (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Из этого следует, что не придется платить НДФЛ и подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже дачи, которая находилась в собственности больше 5 лет (п. 17.1 ст. 217, пп. 2, 3, 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ). Если же срок владения загородной недвижимостью меньше 3 лет, потребуется задекларировать полученный от продажи доход, а затем исчислить и уплатить НДФЛ.

В большинстве случаев срок владения дачей определяют с момента госрегистрации права собственности на нее. Эта дата прописана в выписке из ЕГРН. Если решением суда сделка по отчуждению объекта признана недействительной и применены последствия ее недействительности, то срок владения недвижимости исчисляют с момента первичной регистрации права собственности на нее. В случае когда дачный дом находится в долевой собственности, срок определяют с момента регистрации на него права такой собственности. Дата перехода доли в собственность одного из участников долевой собственности от другого участника не изменяет такой порядок (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, письма Минфина РФ от 14.05.2025 № 03-04-05/47300, от 11.03.2025 № 01-06-13/03-23490, от 28.02.2025 № 03-04-05/19340 и п. 10.5 письма ФНС РФ от 03.10.2023 № БВ-4-9/12603@).

При наследовании дачного дома с земельным участком минимальный срок владения будет исчисляться со дня открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя (п. 1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Но даже если у прежнего владельца дачи нет права на освобождение от НДФЛ доходов, полученных от ее продажи, он вправе уменьшить этот доход на одну из следующих сумм (абз. 3 п. 3 ст. 214.10, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ):

• на сумму издержек, связанных с приобретением этой загородной недвижимости;
• на сумму имущественного налогового вычета, при условии, что загородная недвижимость не использовалась для предпринимательства.

Имущественный вычет при продаже дачи предоставляется в размере дохода от ее продажи, но не больше 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом дом и земельный участок под ним рассматриваются как единый объект недвижимости. Поэтому имущественный вычет предоставляется в целом, то есть в размере не больше 1 млн рублей (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Доходы от продажи дачи, полученной в дар или по наследству, можно также уменьшить на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении этой недвижимости. Кроме того, в этой ситуации доходы можно сократить на расходы дарителя (наследодателя), затраченные на ее приобретение, если прежде они не были учтены в целях налогообложения (абз. 18, 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Платит ли налог с продажи дачи пенсионер

Многих пенсионеров, владеющих дачами, интересует, существуют ли особенности налогообложения для этой категории граждан на случай продажи загородной недвижимости. К сожалению, закон не устанавливает в этом отношении особого статуса для пенсионеров.

Все изложенные в нашем материале положения будет применяться и в тех случаях, когда недвижимость продает пенсионер, имеющий статус российского налогового резидента. Условия освобождения от налогообложения полученного им в данной ситуации дохода, исчисления и уплаты НДФЛ не имеют каких-либо особенностей. То есть при продаже дачи пенсионером освобождение от налога будет также зависеть от срока владения этой недвижимостью.