В некоторых случаях закон предписывает обратиться к нотариусу за удостоверением сделки. Решение об оформлении договора таким образом могут принять и сами стороны, даже если данное требование отсутствует в нормативных актах. В статье разъясняется, как удостоверить сделку у нотариуса и какие негативные последствия грозят сторонам, игнорировавшим законодательно установленное требование.
Над статьей работали:
Автор: Сыскова Юлия; редактор: Бурцева Алла
Содержание
- Что означает нотариальная форма сделки
- Виды нотариальной письменной формы сделки
- Какие сделки требуют нотариальной формы
- Примеры нотариальной формы сделки
- Как удостоверить сделку нотариально
- Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки
Что означает нотариальная форма сделки
В случаях когда это предписано законом или установлено соглашением сторон, сделка совершается с участием нотариуса. Последний проверяет дееспособность сторон, законность условий сделки, разъясняет сторонам ее последствия.
Использование такой формы обеспечивает дополнительную защиту прав участников сделки, а также снижает риск ее оспаривания в дальнейшем. Участие нотариуса помогает избежать фальсификации документов, оказания давления одной из сторон на другую.
Виды нотариальной письменной формы сделки
Можно выделить два вида нотариальной формы сделки (п. 1 ст. 163 ГК РФ):
• удостоверяемые исключительно нотариусом;
• удостоверяемые должностными лицами в случаях, когда это предусмотрено законом.
Так, к нотариально удостоверенным завещаниям приравниваются завещания (п. 1 ст. 1127 ГК РФ):
• лиц, находящихся на излечении в больницах, госпиталях, и других медорганизациях, удостоверенные главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих организаций;
• граждан, находящихся во время плавания на судах, ходящих под флагом РФ, удостоверенные капитанами этих судов;
• лиц, находящихся в разведочных, арктических, антарктических или других подобных экспедициях, удостоверенные начальниками этих экспедиций;
• военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей и военно-учебных заведений, где нет нотариусов, также завещания работающих в этих частях, гражданских лиц, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами (начальниками) соответствующих воинских подразделений;
• лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками колоний.
Такое завещание должно быть подписано завещателем в присутствии лица, удостоверяющего завещание, и свидетеля, который также должен поставить свою подпись (п. 2 ст. 1127 ГК РФ).
К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности (п. 2 ст. 185.1 ГК РФ):
• военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его замом по медчасти, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом;
• военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) воинского подразделения;
• граждан, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующей колонии;
• совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций.
Какие сделки требуют нотариальной формы
Закон требует удостоверять у нотариуса:
1) доверенности (п. 1 ст. 185.1, п. 3 ст. 187 ГК РФ):
• на совершение нотариальных сделок. Например, доверенность на подписание договора ренты нужно удостоверить у нотариуса, так как договор ренты требует соблюдения нотариальной формы (ст. 584 ГК РФ);
• на подачу заявления о госрегистрации прав или сделок. Такой документ понадобится, в частности, для подачи заявления о госрегистрации прав на недвижимое имущество, а также на получение готовых документов (п. 4 ст. 15, ч. 14 ст. 29 Закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
• на подачу документов для государственной регистрации юрлица (п. 1 ст. 9 Закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 № 129-ФЗ);
• на распоряжение правами, зарегистрированными в госреестрах. Так, потребуется нотариально удостоверить доверенность на заключение договора купли-продажи, мены или дарения недвижимости, а также на установление сервитута или ипотеки (п. 128 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25);
• которые выдаются в порядке передоверия. Это правило не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юрлицами, а также руководителями филиалов и представительств компаний;
2) завещания и наследственные договоры (п. 1 ст. 1124, п. 7 ст. 1140.1 ГК РФ);
3) отдельные виды гражданско-правовых договоров, например, договоры ренты (ст. 584 ГК РФ), дарения недвижимого имущества, заключаемого между гражданами (п. 3 ст. 574 ГК РФ), эскроу (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). А также сделок по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, который признан ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ);
4) некоторые сделки, вытекающие их семейных отношений. Это касается брачного договора, соглашений об уплате алиментов, о разделе общего имущества супругов (п. 2 ст. 38, п. 2 ст. 41, п. 1 ст. 100 СК РФ);
5) отдельные корпоративные сделки. К примеру, нужно заверять у нотариуса сделки по отчуждению долей в уставном капитале ООО или в складочном капитале хозяйственного партнерства (п. 11 ст. 21 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ, ч. 3 ст. 12 Закона «О хозяйственных партнерствах» от 03.12.2011 № 380-ФЗ);
6) иные сделки в установленных случаях, например, договоры поручительства, которые заключают застройщики в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства (ч. 52 ст. 25 Закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ).
Также обязательно нужно удостоверить у нотариуса сделку, когда это не требуется в силу закона, однако стороны договорились об этом (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Примеры нотариальной формы сделки
Кроме того, на практике у нотариуса заверяют:
• генеральные доверенности на продажу квартиру, так как они направлены на распоряжение правами, зарегистрированными в ЕГРН (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, п. 128 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25);
• генеральные доверенности на автомобили, хотя требований нотариального удостоверения доверенностей по передаче права управления транспортным средством в законодательстве нет. Исключение составляют доверенности, выданные в порядке передоверия, которые должны быть заверены нотариусом (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Помимо этого, при регистрации транспортного средства в ГИБДД при наличии нотариальной доверенности не требуется предоставлять паспорт владельца авто (п. 2 ч. 1 ст. 15 Закона «О государственной регистрации транспортных средств в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.08.2018 № 283-ФЗ);
• договоры купли-продажи дома или квартиры. Закон требует удостоверять только сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на объект недвижимости и договор ипотеки таких долей. Если все собственники жилого помещения продают свои доли по одной сделке, участие нотариуса в обязательном порядке не требуется (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ). Однако стороны любого договора купли-продажи недвижимости могут договориться о нотариальном удостоверении сделки.
Как удостоверить сделку нотариально
Чтобы удостоверить сделку у нотариуса, потребуется пройти несколько шагов.
Шаг 1. Подготовка пакета документов
В первую очередь потребуются паспорта участников сделки. С их помощью нотариус установит личности обратившихся за удостоверением сделки и убедится в их дееспособности (ст. 42 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, п. 23 регламента совершения нотариусами нотариальных действий, утвержденного Приказом Минюста России от 30.08.2017 № 156). Также необходимо приготовить другие документы для совершения сделки. Например, для удостоверения договора дарения недвижимости между гражданами потребуются:
• правоустанавливающие документы на имущество. В частности, понадобится выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности на объект недвижимости (свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, если право собственности было зарегистрировано до 15.07.2016). А также документы, на основании которых даритель приобрел право собственности на недвижимость, передаваемую в дар, например, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, судебное решение и так далее;
• нотариальное согласие супруга на дарение – если недвижимость приобретена в период брака и является общей совместной собственностью пары;
• письменное согласие родителей и разрешение органа опеки и попечительства, если даритель – несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).
Шаг 2. Визит к нотариусу
Как правило, потребуется записаться на прием, например, по телефону.
Нотариус:
• проверит представленные документы. Если предмет сделки недвижимое имущество – проверит его принадлежность участникам сделки, а также наличие обременений, ограничений и прав третьих лиц на имущество, наличие ареста (пп. 33, 35 Приказа Минюста РФ от 30.08.2017 № 156);
• подготовит текст документа. Если стороны приготовили свой вариант документа, нотариус его изучит и при необходимости внесет правки;
• разъяснит сторонам смысл и значение представленного им проекта сделки и проверит, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли оно требованиям закона (ст. 54 Основ законодательства о нотариате);
• зачитает содержание удостоверяемой сделки, после чего предложит подписать документ сторонам в своем присутствии (ч. 1 ст. 44 Основ законодательства о нотариате).
Шаг 3. Оплата госпошлины
Стоимость нотариального удостоверения сделки складывается из двух составляющих:
• госпошлины (федерального тарифа). Например, ее размер за удостоверение доверенности на совершение нотариальной сделки составляет 200 рублей. За удостоверение договора дарения между гражданами — 0,5 процента суммы сделки, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей (пп. 1, 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, ч. 4 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате);
• регионального тарифа, размер которого устанавливает нотариальная палата субъекта РФ.
Для отдельных категорий граждан установлены льготы на пошлину. Например, за удостоверение договоров дарения недвижимости между членами семьи и (или) близкими родственниками госпошлина (федеральный тариф) уплачивается в размере 50 процентов. Инвалиды I группы имеют скидку в размере 50 процентов при уплате и федерального и регионального тарифа (пп. 2, 19 ст. 333.38 НК РФ; ч. 7 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 2 приложения № 2 к Приказу Минюста России от 12.09.2023 № 253).
Шаг 4. Получение готового документа
Нотариус официально удостоверит сделку, и каждая из сторон получит экземпляр соглашения, снабженный печатью и подписью нотариуса (ст. 44.1 Основ законодательства о нотариате).
В некоторых случаях нотариус передаст документы на госрегистрацию. Например, при удостоверении:
• договора об отчуждении доли или части доли в уставном капитале ООО (п. 14 ст. 21 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ);
• сделки с недвижимостью, если стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства о нотариате, п. 5 ч. 3 ст. 15 закона № 218-ФЗ).
Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки
Несоблюдение нотариальной формы, в случаях, когда это предписано законом или соглашением сторон, влечет ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
Если одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения, другая сторона, исполнившая сделку хотя бы частично, вправе обратиться в суд с иском о признании сделки действительной. Если суд удовлетворит такое требование, дополнительно обращаться к нотариусу не нужно (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Если одна из сторон необоснованно уклонилась от обязательного нотариального удостоверения сделки, другая вправе требовать возмещения убытков, вызванных таким уклонением (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Срок исковой давности по требованиям, предусмотренных статьей 165 ГК РФ, составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Он начинает течь с момента, когда сторона полностью или частично исполнившая сделку, узнала или должна была узнать о том, что контрагент уклоняется от нотариального удостоверения (п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).
Срок исковой давности по требованию возместить убытки, вызванные уклонением от нотариального удостоверения сделки, составляет три года (п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).
Вы можете оставить первый комментарий