Над статьей работали:
Автор: Безбородов Максим
При продаже и покупке земельного участка важно составить договор без ошибок и с учетом всех особенностей оформления таких сделок. Погрешности могут привести к судебным тяжбам и потере денежных средств. В нашей статье вы узнаете, как правильно оформить договор купли-продажи земли, а также сможете скачать образец и бланк.
Содержание
- Как правильно составить и оформить договор купли-продажи земельного участка
- Необходимые документы для договора купли-продажи земельного участка
- Скачать образец договора купли-продажи земельного участка 2023 года
- Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка 2024 года
- Регистрация договора купли-продажи земельного участка
- Передаточный акт купли-продажи земельного участка
- Расторжение договора купли-продажи земельного участка
Как правильно составить и оформить договор купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи (ДКП) земельного участка необходимо составить в печатном виде на бумажном носителе. Это прямое правило, которое устанавливает закон при заключении сделок с недвижимым имуществом (ст. 550 ГК РФ).
Для того чтобы договор считался заключенным, в документе необходимо записать все существенные условия, без которых сделка будет считаться недействительной:
• предмет договора – земельный участок;
• цену, которую покупатель должен заплатить продавцу;
• любое другое условие, которое для одной из сторон является важным.
В качестве предмета будет выступать земельный участок, поэтому необходимо указать в условиях сделки его кадастровый номер. Это связано с тем, что приобрести можно только тот участок, который прошел государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).
Стоимость покупки необходимо согласовать и записать в условиях сделки. Без этого условия договор будет считаться незаключенным и определить цену участка по сопоставимым ценам согласно п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса будет нельзя (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Также в договоре необходимо отразить все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор будет считаться заключенным, если стороны согласуют такие условия или же сторона, которая предложила такое условие, откажется от него (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Дополнительно в договоре можно предусмотреть, какие документы продавец передаст покупателю вместе с земельным участком. Например, кадастровый паспорт, исходный договор купли продажи участка.
Кроме того, при покупке и продаже участка земли, который находится в долевой собственности, необходимо обозначить в условиях договора свою долю. По общему правилу собственники земельного участка в долевой собственности имеют равные доли на него. Однако иной порядок распределения долей может следовать из закона или соглашения между участниками. В соглашении собственники могут установить распределение долей в зависимости от вклада каждого участника (п. 2 ст. 245, 246 ГК РФ).
Обратите внимание, что в условиях ДКП земельного участка нельзя записывать условия, которые:
• устанавливают право продавца выкупить участок обратно по собственному желанию;
• ограничивают распоряжение земельным участком. Например, запрещают ипотеку или аренду;
• ограничивают ответственность продавца на случай, если третьи лица предъявят права на участок.
Такие правила следуют из части 2 ст. 37 ЗК РФ.
По общим правилам итоговый вариант договора не требуется заверять у нотариуса. Однако из этого правила есть исключения для отдельных случаев. Поэтому перед регистрацией необходимо уточнить, надо ли заверять договор у нотариуса или нет.
Необходимые документы для договора купли-продажи земельного участка
В законе нет единого перечня документов, которые нужны для регистрации перехода права на земельные участки. В каждом случае набор документов зависит от участвующих в сделке сторон и других условий.
При этом можно выделить стандартный набор документов, которые требуются для регистрации всегда.
Типовой набор документов выглядит следующим образом.
• Договор купли-продажи земельного участка, из которого возникают правоотношения. Об этом сказано в пункте 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон № 218-ФЗ).
• Документ об уплате госпошлины – платежное поручение или квитанцию. Пошлина за регистрацию прав на недвижимость составляет для физических лиц и предпринимателей 2 тыс. рублей, для организаций – 22 тыс. рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
• Документ, который удостоверяет личность – паспорт продавца или представителя по доверенности. Обычно таким документом считается паспорт гражданина РФ, но для иностранцев предусмотрены другие правила.
• Документ, подтверждающий право заявителя передать документы на регистрацию. Если заявитель представляет интересы другого физического лица или организации, то он должен подтвердить, что у него есть право подавать документы.
В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы, которые специалисты Росреестра вправе запросить для регистрации перехода прав на земельный участок. Главное помнить, что необязательно представлять в регорган документы, которые чиновники могут получить у госорганов, и акт приема-передачи участка.
Скачать образец договора купли-продажи земельного участка 2023 года
Наши специалисты подготовили образец заполнения договора купли-продажи земельного участка. Скачайте его по ссылке: Образец договора купли-продажи земельного участка.
Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка 2024 года
Здесь вы сможете скачать незаполненный бланк договора купли-продажи земельного участка. Скачайте его по ссылке: бланк договора купли-продажи земельного участка на 2023 год.
Регистрация договора купли-продажи земельного участка
Регистрация перехода прав собственности на земельный участок проходит в три этапа. Первый этап – подача договора и других документов в Росреестр. Второй этап – контроль за тем, чтобы документы были приняты. Третий этап – получение договора с отметкой о регистрации и выписки из ЕГРН.
На первом этапе необходимо собрать документы, которые потребуются для регистрации прав на земельный участок в Росреестре. Затем документы нужно сдать в регистрирующий орган. Это можно сделать лично на бумажном носителе, по почте или через Интернет.
На втором этапе нужно убедиться, что Росреестр принял документы. Специалисты должны отправить уведомление о принятии заявления и документов с указанием перечня бумаг, даты и времени с точностью до минуты (п. 17 ст. 18 закона № 218-ФЗ). Последовательность и способы уведомления определяет порядок, утвержденный Приказом Росреестра от 31.07.2020 № П/0266.
На третьем этапе необходимо получить выписку из ЕГРН и свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о том, что государственная регистрация состоялась. Срок получения документов зависит от того, куда были поданы документы.
В случае если документы были переданы лично или по почте в Росреестр, срок регистрации составит 7 рабочих дней, при подаче документов через МФЦ – 9 рабочих дней (ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).
Передаточный акт купли-продажи земельного участка
Факт передачи земельного участка по договору купли-продажи необходимо зафиксировать в специальном документе, который называется передаточный акт или же акт приема-передачи. Это обязательный документ при совершении сделки (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
В законодательстве не сказано, как составить акт, но на практике в документ включают следующие основные пункты:
• реквизиты договора и сторон сделки;
• данные земельного участка (площадь, кадастровый номер);
• недвижимость, которая расположена на территории участка (дом, здание).
Также в акте нужно зафиксировать, какие документы были переданы вместе с участком. Например, кадастровый паспорт, исходный договор купли-продажи земельного участка и другие бумаги.
Наши специалисты подготовили образец передаточного акта, который можно сказать по ссылке: Образец передаточного акта к договору купли-продажи земельного участка.
Расторжение договора купли-продажи земельного участка
В законодательстве предусмотрено только две возможности расторгнуть подписанный договор купли-продажи земельного участка – по добровольному согласию двух сторон сделки или в судебном порядке.
Самый выгодный способ расторгнуть договор – по взаимному согласию. В этом случае стороны договариваются о прекращении на взаимоприемлемых условиях. При этом не нужно тратить деньги и время на судебные тяжбы. Однако на практике не всегда удается достигнуть единодушия.
Без согласия сторон расторгнуть договор можно только по решению суда. Для этого сначала нужно направить предложение расторгнуть договор в добровольном порядке. Если контрагент откажет или не ответит, то можно обратиться с иском в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Для того чтобы отразить факт расторжения сделки в реестре недвижимости ЕГРН, нужно подать в Росреестр следующие документы:
• заявление о государственной регистрации перехода права собственности (приложение № 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310);
• соглашение о расторжении договора, в котором стороны договорились о возврате имущества.
Такой вывод следует из пункта 4 Постановления Пленума ВАС от 06.06.2014 № 35.[/expand]
