Общее собрание собственников многоквартирного дома

От правильного проведения общего собрания владельцев квартир зависит будущее всего многоэтажного жилого дома. О том, как организовать и осуществить эту процедуру, расскажем в нашем материале. Разберем, в какой форме проводится такое собрание и по каким вопросам голосуют владельцы помещений. Расскажем, какие документы нужно оформить, чтобы закрепить результаты состоявшегося голосования и принятые решения. Также рассмотрим основные требования, установленные в этой сфере.

Над статьей работали:
Автор: Волчкова Людмила; редактор: Шкембри Евгения

Содержание

1. Как провести общее собрание собственников
2. Повестка общего собрания собственников
3. Кворум общего собрания собственников
4. Проведение общего собрания собственников
5. Очная форма общего собрания собственников
6. Заочная форма общего собрания собственников
7. Голосование общего собрания собственников многоквартирного дома
8. Протокол общего собрания собственников

Как провести общее собрание собственников

Общее собрание владельцев квартир признается органом управления многоквартирным домом (МКД). При его проведении обсуждают вопросы, включенные в повестку дня, а затем с помощью голосования принимают по ним необходимые решения.

Чтобы провести эту процедуру, требуется пройти несколько подготовительных этапов, о которых пойдет речь дальше.

1. Инициирование процедуры. Годовое общее собрание проводится один раз год, на протяжении II квартала года, идущего за отчетным, если общим собранием владельцев квартир не предусмотрены другие правила (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Кроме ежегодной процедуры, могут проводиться также внеочередные общие собрания (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ). Инициатором их проведения может быть:

• каждый из владельцев квартир (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
• управляющая компания (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
• уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, подготовивший проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки, либо юрлицо, установленное Россией или ее субъектом для реализации такого решения, — по вопросу включения дома в границы указанной территории (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ).

При этом следует учесть, что внеочередная процедура по вопросам, которые уже разбирались на общем собрании и по которым прежде были приняты решения, может быть осуществлена лишь по завершении установленного законом периода (ч. 2.2 ст. 45 ЖК РФ).

2. Организация процедуры. На этом этапе следует продумать повестку дня и определить форму осуществления голосования, а также наметить кандидатуры председателя и секретаря, членов счетной комиссии. Кроме того, нужно подготовить бумаги: уведомление о проведении общего собрания, формы решений по вынесенным для голосования вопросам, бланк итогового протокола и составить список владельцев всех квартир (ч. 4, 5 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 3, 4, 20 требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).

При проведении первоначального общего собрания в заочной форме с применением ГИС «ЖКХ» полномочия администратора процедуры осуществляет его инициатор. Для проведения следующих заочных процедур с применением указанной системы на повестку дня должны быть вынесены вопросы об определении кандидатуры администратора общего собрания, о порядке приема им сообщений касательно проведения общих собраний, решений владельцев квартир по вопросам, поставленным на голосование, а также о длительности голосования. Администратором общего собрания может быть как человек, так и компания, или даже сразу несколько лиц (ч. 2.1, 4 ст. 47.1 ЖК РФ; письмо Минстроя РФ от 08.04.2021 № 8402-ОГ/04).

3. Уведомление владельцев квартир МКД о проведении общего собрания. Информировать каждого владельца потребуется не позже чем за 10 дней до дня, на который намечено проведение процедуры. В зависимости от того, какой способ информирования был прежде установлен общим собранием, сообщение об этом можно опубликовать в ГИС «ЖКХ» или региональной информационной системе, расклеить в общедоступных местах, передать уведомление под подпись каждому владельцу или отправить по почте заказным письмом (ч. 4 ст. 45, ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ).

В случае применения для осуществления рассматриваемой процедуры информационной системы сообщение о проведении мероприятия размещается администратором в этой системе, а также направляется с ее помощью каждому владельцу квартиры в многоэтажном доме. Кроме того, при проведении первого общего собрания собственников с использованием ГИС «ЖКХ» нужно сообщить владельцам квартир о порядке представления письменного отказа от проведения такого мероприятия, а также о правилах доступа к системе тех лиц, которые в ней не зарегистрированы (ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ; пп. 3.1, 3.8, 4.1, 4.5, 4.6 правил, утвержденных Распоряжением Департамента информационных технологий города Москвы от 13.03.2023 № 64-16-120/23).

Сообщение о проведении общего собрания должно включать в себя сведения об инициаторе его проведения, форме, дате, месте и времени мероприятия, повестке дня, порядке ознакомления с данными и материалами, которые будут озвучены на собрании, а также месте или адресе, где с ними возможно ознакомиться. В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования в сообщении прописывают длительность голосования, то есть время его начала и завершения (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

При этом первое общее собрание в заочной форме с использованием ГИС «ЖКХ» не может быть проведено при поступлении администратору общего собрания информации о том, что имеются письменные отказы от проведения данного собрания собственников, обладающих больше чем половиной голосов от общего их числа (ч. 2.1, 5 ст. 47.1 ЖК РФ).

Повестка общего собрания собственников

На общем собрании происходит обсуждение вопросов повестки дня, касающихся управления многоэтажным домом. Перечень вопросов, на которые распространяется компетенция общего собрания владельцев квартир в МКД, содержится в п. 2 ст. 44 ЖК РФ. Он не является исчерпывающим.

Повестку дня нужно определить заранее, до проведения процедуры. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным прежде в повестку дня, также как и менять повестку (ч. 1, 2 ст. 46 ЖК РФ; пп. 12, 13, 15 требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).

В первый пункт повестки обычно включают избрание председателя, секретаря общего собрания и членов счетной комиссии. Далее следуют основные темы, по которым необходимо принять решение.

Так, в повестку дня может быть включен вопрос о проведении капремонта дома. В этом случае в качестве пунктов повестки может быть заявлено утверждение:

• сметы расходов на капитальный ремонт;
• сроков проведения работ по капитальному ремонту;
• подрядной организации для проведения работ по капитальному ремонту и заключение с ней договора подряда.

Ниже приведен образец повестки дня общего собрания собственников МКД.

Кворум общего собрания собственников

Считается, что общее собрание обладает кворумом, если в нем приняли участие владельцы квартир МКД или их представители, которые имеют больше чем половина от общего количества голосов.

Исключение составляет собрание (ч. 3, 3.2 ст. 45 ЖК РФ):

• по вопросу перевода помещения из жилого в нежилое. В этом случае кворум будет, если в собрании участвовали владельцы квартир или их представители, обладающие больше чем половиной от общего количества голосов, в том числе собственники помещений, расположенных в одном подъезде с переводимым помещением, обладающие больше чем 2/3 от общего числа голосов таких собственников. Речь идет о ситуации, когда в доме больше одного подъезда. Если же в доме имеется единственный подъезд, такое собрание имеет кворум, если в нем приняли участие владельцы квартир или их представители, обладающие больше чем 2/3 от общего количества голосов;
• по вопросу включения многоэтажного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, а также об исключении МКД из границ указанной территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки. В такой ситуации кворум будет, если в собрании приняли участие владельцы квартир либо их представители, обладающие больше чем половиной голосов от общего их количества. При этом в отношении квартир, предоставленных по договорам соцнайма или по договорам найма помещений жилищного фонда социального использования, представителями собственников являются наниматели такого жилья.

При определении кворума принимают в расчет также лиц, принявших от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или другому документу о передаче. Они могут участвовать в собрании на протяжении года с момента выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ; письмо Минстроя РФ от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04).

Решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое при отсутствии необходимого кворума, является ничтожным (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ). При этом такое решение является недействительным независимо от того, состоялось ли его признание недействительным судом (п. 1 ст. 181.3 ГК РФ).

Проведение общего собрания собственников

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоэтажном доме и учитывается целиком при подведении результатов голосования. Возможность голосовать только частью принадлежащих владельцу голосов законодательством не предусмотрена (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ; п. 1 письма Минстроя РФ от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04).

Если собрание проводится в очной форме, нужно зарегистрировать всех присутствующих на мероприятии владельцев квартир. При наличии кворума можно начать рассматривать вопросы, включенные в повестку дня, предварительно выбрав председателя и секретаря общего собрания. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня собрания (ч. 1, 2 ст. 46 ЖК РФ;  пп. 12, 13, 15 требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).

Подсчитывают голоса по итогам общего собрания обычно члены счетной комиссии, в которую входят люди из числа владельцев квартир в МКД. Вопрос об избрании этих лиц обычно включают в повестку дня общего собрания. Если голосование осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников, то при подсчете засчитываются голоса по вопросам, по которым участником голосования оставлен только один из возможных вариантов ответа (за, против или воздержался). При несоблюдении этого правила голоса по соответствующим вопросам не подсчитываются (п. 3 ч. 5.1, ч. 6 ст. 48 ЖК РФ; п. «б» п. 12 требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).

Если собрание проводится в заочной форме, собственники передают в установленном порядке инициатору мероприятия письменно оформленные решения по вопросам, поставленным на голосование, либо голосуют в электронном виде с использованием информационной системы, а при определенных условиях — в МФЦ (ч. 1 ст. 47, ч. 6 ст. 47.1 ЖК РФ; п. 5.1 правил).

Если собрание проводится в форме очно-заочного голосования, участники мероприятия должны иметь возможность очно обсудить вопросы повестки дня. Кроме того, им должна быть предоставлена возможность передать инициатору процедуры свои решения в письменном виде, учитывая при этом длительность голосования (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Независимо от формы голосования в решении собственника по вопросам, вынесенным для голосования, должны быть прописаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ; п. 5 письма Минстроя РФ от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04):

• сведения о субъекте, участвующем в голосовании, позволяющие его идентифицировать, в том числе полностью фамилия, имя, при наличии — отчество;
• информация о бумаге, подтверждающей право собственности участвующего в голосовании лица на квартиру в определенном МКД;
• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Решение общего собрания владельцев квартир в МКД оформляется протоколом.

Итоги голосования и принятые на мероприятии решения доводятся до сведения владельцев квартир МКД инициатором проведения процедуры не позже чем через 10 дней с момента принятия этих решений. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников. Факт размещения сообщения можно подтвердить его фотографированием и оформлением соответствующего акта (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ; письмо Минстроя РФ от 22.03.2024 № 7391-ОГ/00).

Если прежде собственниками не был утвержден порядок уведомления об итогах общего собрания, необходимо направить выписку из протокола каждому владельцу квартиры заказным письмом или лично вручить под подпись. В этом случае требуется составить реестр уведомления владельцев об итогах общего собрания (письмо Минстроя РФ от 22.03.2024 № 7391-ОГ/00).

Решения общего собрания в форме заочного голосования, проведенного с применением информационной системы, автоматически формируются в виде протокола. Они размещаются в данной системе на протяжении суток после завершения голосования (ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к его компетенции, признается обязательным для всех владельцев квартир в МКД, в том числе и для не участвовавших в голосовании. При этом указанное решение можно обжаловать.

Очная форма общего собрания собственников

В случае проведения собрания очно на нем совместно присутствуют собственники квартир в данном доме. В ходе процедуры они обсуждают вопросы повестки дня и принимают решения по темам, поставленным на голосование.

Заочная форма общего собрания собственников

При заочной форме собрания голосование проводится опросным путем или с использованием информационных систем. При этом для использования ГИС «ЖКХ» или региональных информационных систем (в столице это инфосистема проекта «Электронный дом») необходимо принятие собственниками соответствующего решения при непосредственном управлении МКД владельцами квартир. Для использования других информационных систем потребуется принятие собственниками решения независимо от способа управления МКД. Заочное голосование опросным путем проводится в ситуации, когда собрание в очной форме не имело кворума.

Собрание может также проходить в форме очно-заочного голосования. Оно тоже проводится в ситуации, когда отсутствовал кворум при проведении этого мероприятия в очной форме.

Голосование общего собрания собственников многоквартирного дома

Решения общего собрания по вынесенным на голосование аспектам обычно принимаются большинством голосов от общего числа голосов владельцев — участников собрания. Исключение составляют отдельные решения (ч. 1, 1.3 ст. 46 ЖК РФ):

• которые принимаются больше чем половиной голосов от общего количества голосов владельцев, к примеру, о сроках и порядке проведения годового общего собрания;
• которые принимаются большинством не меньше 2/3 голосов от общего количества голосов собственников, к примеру, о реконструкции многоэтажного дома;
• о согласии на перевод помещения из жилого в нежилое;
• по вопросу включения многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, или об исключении многоквартирного дома из границ указанной территории.

Протокол общего собрания собственников

Протокол общего собрания нужно подготовить в письменном виде в сроки, определенные общим собранием, но не позже чем спустя 10 календарных дней после проведения процедуры (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).

Следует учитывать, что протокол общего собрания должен быть оформлен независимо от того, имелся кворум или же его не было (письмо Минстроя РФ от 22.03.2024 № 7391-ОГ/00).

В протоколе требуется прописать название документа, его реквизиты, дату и место прохождения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола и содержательную часть, включающую повестку дня, сведения о наличии или отсутствии кворума, количество голосов по каждому вопросу, данные об адресе хранения протоколов и решений по вынесенным для голосования вопросам.

Если содержательная часть протокола включает отметку об имеющихся предложениях, то к протоколу прилагают перечисленные в ней бумаги. По общему правилу свои подписи в протоколе должны поставить председатель, секретарь собрания и люди, проводившие подсчет голосов (п. 4, раздел II требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).

Субъект, по инициативе которого было созвано общее собрание, должен представить оригиналы решений и протокола общего собрания в управляющую компанию, правление ТСЖ, а при непосредственном способе управления МКД — в орган жилищного надзора. В некоторых случаях копии решений и протокол собрания нужно передать в ресурсоснабжающую организацию и региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами. Срок для представления документов составляет 10 календарных дней после проведения общего собрания.

Кроме того, решения и протокол общего собрания должны быть размещены указанным лицом в ГИС «ЖКХ» или региональной информационной системе вне зависимости от выбранной формы проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 4 порядка, утвержденного приказом Минстроя РФ № 44/пр, письмо Минстроя РФ от 15.08.2023 № 48975-КМ/14).