В современном мире добиться справедливости и отстоять свои права часто можно только с помощью конкретики и цифр. Дело в том, что множество споров решается только при наличии заключения специалиста-оценщика. К примеру, если произошло затопление квартиры, суд не сможет вынести решение без оценки стоимости пострадавшего имущества. Однако обращение к оценщику нередко сопряжено с определёнными рисками. Неправильно оформленный статус исполнителя или неточности в договоре могут привести к тому, что подготовленный специалистом отчёт не будет принят госорганом или судом, а его заказчик понесёт убытки. Рассмотрим подробно, кто вправе оказывать оценочные услуги, как приобрести статус оценщика, какие условия обязательно нужно включить в договор об оценке.
Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко
Содержание
- Кто может оказывать услуги оценщика?
- Как получить статус оценщика?
- Условия договора на оказание оценочных услуг
- Независимые оценщики в суде
Кто может оказывать услуги оценщика?
В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, отвечающие одновременно двум обязательным условиям:
1) они должны являться членами одной из саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков. Оценщик обязан состоять в одной из СРО, включённых в государственный реестр. Включение в СРО предполагает:
— соблюдение оценщиком установленных стандартов и правил деятельности по оценке;
— своевременное внесение членских взносов;
— внесение взноса в компенсационный фонд СРО;
— прохождение контроля со стороны СРО за своей деятельностью. Отсутствие членства в СРО делает невозможным законное осуществление оценочной деятельности.
2) им необходимо застраховать свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Оценщик обязан застраховать свою гражданскую ответственность при осуществлении оценочной деятельности. Страхование осуществляется в соответствии с требованиями ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Оно гарантирует возмещение убытков, если вдруг своей незаконной деятельностью или некомпетентностью оценщик причинит убытки заказчику или третьим лицам вследствие нарушения оценщиком. Страховая сумма (лимит ответственности) должна соответствовать минимальным размерам, установленным законом.
Юридические лица, оказывающие оценочные услуги, сами по себе субъектами рассматриваемого вида деятельности не признаются, однако могут выступать в качестве работодателей для оценщиков.
Оценщик, отвечающий вышеуказанным требованиям, вправе осуществлять оценочную деятельность в одной из двух форм (ч. 2 ст. 4 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ):
1) самостоятельно, занимаясь частной практикой. В данном случае оценщик действует как самозанятое физическое лицо — индивидуальный предприниматель или лицо, занимающееся частной практикой в установленном порядке;
2) на основании трудового договора с юридическим лицом. В этом случае:
— оценщика и юридическое лицо связывают трудовые отношения, оформленные трудовым договором (контрактом);
— юридическое лицо, выступающее работодателем, должно соответствовать условиям, установленным статьёй 15.1 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ (наличие в штате не менее двух оценщиков, соблюдение правил независимости и др.);
— отчёт об оценке от имени юридического лица подписывается оценщиком (оценщиками), проводившими оценку, а также руководителем юридического лица (или уполномоченным им лицом).
Необходимо отметить, что закон не допускает осуществления оценочной деятельности физическим лицом, не являющимся членом СРО, даже если оно имеет профильное образование и опыт работы. Равно как и юридическое лицо не может оказывать оценочные услуги без наличия в штате оценщиков — членов СРО.
Кроме того, согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ, оценщик может осуществлять оценочную деятельность только по направлениям, указанным в его квалификационном аттестате.
Это означает, что оценщик вправе проводить оценку только тех объектов и в тех сферах, по которым он прошёл квалификационный экзамен и получил соответствующий аттестат. Квалификационный аттестат выдаётся по следующим направлениям (сферам) оценочной деятельности:
— оценка недвижимости;
— оценка движимого имущества;
— оценка бизнеса (предприятия);
— оценка ценных бумаг;
— оценка интеллектуальной собственности;
— иные направления, установленные уполномоченным федеральным органом.
Осуществление оценки объектов, не предусмотренных квалификационным аттестатом конкретного специалиста, является нарушением и может служить основанием для признания документа недостоверным, а также для привлечения оценщика к дисциплинарной и административной ответственности.
Оказание услуг по оценке лицом, не отвечающим перечисленным требованиям, влечёт следующие последствия:
— отчёт об оценке не имеет юридической силы и не может быть использован для совершения сделок, оспаривания кадастровой стоимости, внесения имущества в уставный капитал, принятия судом в качестве доказательства;
— договор на проведение оценки, заключённый с таким лицом, может быть признан ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям закона;
— лицо, незаконно осуществляющее оценочную деятельность, подлежит привлечению к административной ответственности, а также к гражданско-правовой ответственности за причинённые убытки в полном объёме.
Как получить статус оценщика?
Путь в профессию оценщика не так прост: одного только получения образования и диплома недостаточно. Данный процесс регламентирован статьями 21, 21.1, 21.2 и 22 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Процедура состоит из нескольких обязательных этапов:
1. Получение образования.
Согласно ст. 21 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ будущий оценщик может получить профильное образование двумя путями:
1) отучиться в высшем аккредитованном учебном заведении;
2) пройти профессиональную переподготовку, т. е. освоить одну из дополнительных профессиональных программ в области оценочной деятельности.
Важно понимать, что закон предъявляет требования не к названию вуза, а к самой образовательной программе — она должна быть посвящена именно оценочной деятельности;
2 Наработка стажа. Наличие стажа (опыта) работы, связанной с осуществлением оценочной деятельности, — обязательное условие для получения аттестата оценщика. Нужно отработать не менее трёх лет на дату подачи заявления о получении аттестата, подтверждающего квалификацию (в должности помощника, например).
3. Сдача квалификационного экзамена и получение аттестата оценщика.
Экзамен подтверждает квалификацию будущего оценщика. Организацией и проведением экзамена занимается уполномоченный Правительством РФ орган (подведомственная ему организация).
К экзамену допускаются только те претенденты, которые уже получили высшее образование и (или) профессиональную переподготовку в области оценочной деятельности.
Перечень вопросов формируется уполномоченным органом.
За сдачу экзамена придётся заплатить, предельный размер платы устанавливает федеральный орган, регулирующий оценочную деятельность. Если с первого раза сдать не удалось, претендент может попытаться ещё раз, но не раньше, чем через 30 дней.
4. Получение квалификационного аттестата (свидетельства о сдаче экзамена) выдаётся только при одновременном соблюдении двух условий:
— экзамен сдан;
— имеется три года стажа (опыта) работы, связанной с осуществлением оценочной деятельности.
Аттестат выдаётся на три года. После этого его придётся подтверждать: оценщик обязан раз в три года сдавать квалификационный экзамен заново.
Ст. 21.2 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрены основания для отказа в выдаче аттестата:
— несоответствие требованиям по образованию или стажу;
— обнаружение факта несоответствия требованию о стаже после сдачи экзамена.
Решение об отказе можно оспорить в суде.
5. Вступление в действующую СРО из реестра (с компенсационным фондом и минимум 300 членами).
Без выполнения любого из этих пунктов легальная работа оценщиком невозможна.
Условия договора на оказание оценочных услуг
Согласно ст. 10 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ, договор на проведение оценки является основным юридическим документом, которым определяются отношения между оценщиком (или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор) и заказчиком. Законодатель предъявляет к содержанию данного договора ряд требований, нарушение которых может повлечь признание договора незаключенным или недействительным, а также отказ в принятии отчёта об оценке в качестве надлежащего доказательства. Перечислим эти требования:
Во-первых, договор на проведение оценки должен быть обязательно заключён в письменном виде, однако нотариального удостоверения он не требует (если стороны между собой не договорились о другом или если соответствующее требование не установлено федеральным законом). Устные договорённости между сторонами юридической силы не имеют и не порождают правовых последствий;
Во-вторых, необходимо предусмотреть существенные и обязательные условия. Так, в соглашении об оценке нужно раскрыть:
1) цель оценки. В договоре должно быть чётко сформулировано, для чего заказчику необходимо официально установить стоимость объекта. Это может быть нужно, если запланированы следующие мероприятия:
— продажа имущества;
— внесение в уставный капитал, оспаривание кадастровой стоимости;
— передача в залог (ипотеку);
— определение цены выкупа имущества;
— расчёт выкупной цены акций;
— проведение реструктуризации;
— иные законные действия. От того, для чего требуется оценка, зависит выбор вида стоимости и применяемых стандартов;
2. описание объекта или объектов оценки. Договор должен содержать описание объекта оценки, позволяющее осуществить его однозначную идентификацию (машины, офиса и пр.). В отношении недвижимости указывают:
— кадастровый номер;
— адрес;
— площадь;
— этажность;
— материал стен.
В отношении движимого имущества:
— наименование;
— марку (к примеру, авто);
— модель;
— заводской (идентификационный) номер;
— год выпуска.
В отношении бизнеса (предприятия) нужно определить:
— состав активов и пассивов;
— финансовые показатели.
В отношении ценных бумаг нужно указать:
— эмитент;
— вид;
— номер выпуска;
— количество.
3) вид определяемой стоимости:
— рыночная — наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции;
— кадастровая — стоимость, которая используется для расчёта налогов и иных публичных целей;
— ликвидационная — стоимость, по которой объект может быть реализован в условиях вынужденной продажи;
— инвестиционная — стоимость для конкретного инвестора с учётом его субъективных требований;
— иные виды, предусмотренные стандартами.
В договоре необходимо явно указать, какой именно вид стоимости подлежит определению;
4) размер денежного вознаграждения.
Условие о цене услуг оценщика является обязательным. В договоре указывается либо фиксированная сумма, либо порядок её расчёта (например, процент от итоговой величины стоимости). Оплата производится после того, как оценщиком выставлен счёт за услуги. При этом вознаграждение не может быть поставлено в зависимость от итоговой величины стоимости объекта оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Данное правило направлено на обеспечение независимости оценщика;
5) дата определения стоимости объекта оценки (дата оценки).
Датой определения стоимости является календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Это один из основополагающих элементов договора, поскольку рыночные цены могут существенно меняться во времени. Дата оценки может как совпадать с датой осмотра объекта, так и отличаться от неё (например, ретроспективная оценка или оценка на перспективную дату). Согласно ч. 6 ст. 10 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ, датой проведения оценки (датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки;
6) сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика.
Договор должен содержать информацию о том, что деятельность специалиста застрахована (нужно указать номер полиса, наименование страховой организации, страховую сумму (лимит ответственности). Отсутствие таких сведений ставит под сомнение право оценщика проводить оценку;
7) наименование саморегулируемой организации (СРО) оценщиков.
В договоре указывается полное наименование СРО, членом которой состоит оценщик, а также место нахождения этой организации (юридический адрес).
8) указание на стандарты оценочной деятельности.
Договор должен содержать прямое указание на то, какие федеральные стандарты оценки (ФСО) и/или стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые СРО, будут применяться при проведении оценки. Например: «Оценка проводится в соответствии с Федеральными стандартами оценки № I, II, III, IV, V»;
9) сведения о дополнительной ответственности оценщика или юридического лица. Договором может быть предусмотрена дополнительная (сверх установленной гражданским законодательством и статьёй 24.6 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ) ответственность оценщика или юридического лица. В таком случае в договоре указываются размер, порядок и основания наступления такой дополнительной ответственности. При отсутствии этого условия дополнительная ответственность не наступает;
10) сведения о договоре страхования ответственности юридического лица.
Если заказчик заключает договор с юридическим лицом (оценочной компанией), а не напрямую с оценщиком, в договоре должны быть указаны сведения о договоре страхования ответственности юридического лица за:
— нарушение требований договора на проведение оценки;
— причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, а также стандартов и правил оценочной деятельности;
11) сведения о независимости юридического лица и оценщика.
В договоре должны содержаться сведения о независимости юридического лица и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Это означает, что стороны подтверждают отсутствие имущественного интереса или иной заинтересованности оценщика в результатах оценки, а также отсутствие родственных или служебных связей с заказчиком.
Если договор на проведение оценки заключается заказчиком не с физическим лицом-оценщиком, а с юридическим лицом (оценочной организацией), то в договоре дополнительно должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут непосредственно проводить оценку, а именно: фамилия, имя, отчество каждого такого оценщика.
Данное требование направлено на персонификацию ответственности: заказчик вправе знать, кто именно из специалистов оценочной компании будет выполнять работу и подписывать отчёт.
Если какое-либо из перечисленных обязательных условий отсутствует, последствия могут быть следующими:
1) договор может быть признан незаключенным ввиду несогласованности существенных условий;
2) отчёт об оценке, составленный во исполнение такого договора, может быть признан недопустимым доказательством в суде или арбитражном процессе;
3) страховая компания вправе отказать в выплате страхового возмещения по факту наступления страхового случая, если договор с оценщиком составлен с нарушениями;
4) контролирующие органы (СРО, Росреестр) могут применить меры дисциплинарного воздействия к оценщику.
Независимые оценщики в суде
Помимо того, что отчёты об оценке могут быть использованы в суде как доказательства, сами оценщики могут быть вызваны в суд в качестве специалистов, обладающих специальными знаниями. К примеру, такая возможность предусмотрена ст. 55.1 АПК РФ.
Если суд вызвал специалиста, он обязан прийти, ответить на вопросы и пояснить сложные моменты. С разрешения судьи он вправе изучить материалы дела, присутствовать на заседаниях (в том числе, на которые его не вызывали) и попросить предоставить ему дополнительные документы для консультации.
Специалист имеет право отказаться комментировать моменты, в которых он сам не разбирается, либо если ему дали слишком мало информации, чтобы сделать правильный вывод.
Похожие правила предусмотрены и ст. 188 ГПК РФ.
Вы можете оставить первый комментарий