Поговорим о такой распространенной форме приобретения жилья в новостройке, как заключение договора участия в долевом строительстве. Постараемся вместить в материал все основные вопросы, возникающие при заключении данной сделки. Некоторые моменты осветим не только с позиции нормативного регулирования, но и со стороны личного опыта автора статьи, четырежды выступавшего на стороне дольщика и однажды столкнувшегося с недобросовестным застройщиком.
Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко
Содержание
- Суть договора долевого участия
- Регистрация договора участия в долевом строительстве
- Переход права собственности по договору долевого участия
- Уступка права требования по договору долевого участия
- Ипотека в договоре долевого участия
- Залог для исполнения обязательств застройщика по ДДУ
- Расчет неустойки по договору долевого участия
- Раздел совместно нажитого имущества и договор долевого участия
- Расторжение договора долевого участия
«Договорное право»
Бесплатный электронный сборник содержит комментарии экспертов по применению норм договорного права, а также анализ сложившейся арбитражной практики и формы договоров.
Нажимая на кнопку, вы даете свое согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой обработки персональных данных
Суть договора долевого участия
Институт участия в долевом строительстве (ДС) появился достаточно давно. Основной нормативный акт в данной сфере ─ Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (закон № 214) ─ действует с 01.04.2005.
За время своего существования данный институт претерпел существенные изменения. Первоначально суть заключалась в следующем: застройщик подбирает земельный участок для строительства многоквартирного дома (МКД), получает разрешение на строительство и заключает договоры долевого участия с дольщиками (ДДУ). Дольщики передают свои денежные средства, а застройщик возводит МКД (вкладывая в стройку деньги дольщиков).
По окончании строительства дольщику по акту приема-передачи передается объект ДС (квартира или нежилое помещение в таком МКД). Можно сказать, что по ДДУ в отличие от традиционной купли-продажи приобретается не готовая квартира, существующая как самостоятельный объект недвижимости, а право требования к застройщику о строительстве такой квартиры.
Не все застройщики вели себя добросовестно. Некоторые деньги собирали, а обязательства свои не выполняли. Иной вариант ─ деньги, полученные по ДДУ на строительство одного МКД, вкладывали в возведение другого. Граждане-дольщики страдали. Оставались без жилья. Законодатель пытался усовершенствовать механизм. Ужесточались требования к застройщикам, вводился институт страхования их ответственности, учреждался фонд защиты прав дольщиков. Между тем проблема недостроенных домов оставалась. В результате было введено новое правило. По всем ДДУ, которые представляются на государственную регистрацию после 01.07.2019, привлекать денежные средства можно только с помощью счетов эскроу (ч. 16 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ). Что это означает?
Застройщик деньги собирает, но использовать их не может. Средства, полученные от дольщика, кладут на специальный счет в банке. И только после ввода МКД в эксплуатацию застройщик вправе забрать деньги с эскроу-счета. Идея состоит в том, что даже если стройка будет заморожена, дольщик сможет вернуть свои деньги.
На деле не всегда все оказывается благополучно. Недвижимость дорожает, и через 2–3 года на возвращенные средства уже можно ничего не купить. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются в силу прямого указания ч. 5 ст. 15.5 закона № 214. Это первый нюанс. Второй связан с тем, что у многих застройщиков своих денег на стройку просто-напросто нет. Приходится брать кредиты и иногда идти на некоторые хитрости. Два примера из личного опыта автора:
1. В объявлении цена одна, а в ходе переговоров с представителем застройщика выясняется, что в ДДУ она уменьшится. Разница будет оформлена договором агентирования. Информация подкрепляется доводами о необходимости получения живых денег для содержания офисов.
2. Крупный застройщик заключает ДДУ с организациями или ИП (фактически взаимосвязанными с ним) на сумму, которая меньше рыночной стоимости квартиры. Деньги размещаются на эскроу. Потом первоначальный дольщик заключает с гражданами договор уступки, но уже за бОльшую цену. Тем самым формально и закон соблюдается, и часть денег мимо эскроу уходит.
В чем опасность? Если стройка будет заморожена, с эскроу-счета можно будет получить меньшую сумму, чем по факту была уплачена за объект. Остальные деньги придется взыскивать с цедента (лица, который уступал право требования). И на деле это может оказаться непросто. Хотите всю сумму на эскроу? Заключайте ДДУ напрямую с застройщиком. Но такие квартиры предлагают по более высокой стоимости.
Обратим внимание читателей на условия ДДУ в части отделки готового помещения. Изучите их и при необходимости задайте уточняющие вопросы менеджеру, который работает с вами.
Отметим также следующее. Сейчас помимо жилых и нежилых помещений в МКД объектами ДС могут выступать машино-места в таких МКД, а также индивидуальные жилые дома. В статье поговорим о ДДУ, заключенных в отношении квартир, как наиболее распространенных сделках.
Регистрация договора участия в долевом строительстве
Первоначально ДДУ заключался в форме бумажного документа, подписанного застройщиком и участником ДС. Сейчас распространение получила электронная форма.
Независимо от формы ДДУ подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Ведомством, уполномоченным проводить такую регистрацию, является Росреестр. Основной нормативный акт, который регламентирует процедуру, — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (закон № 218).
Государственная регистрация ДДУ служит гарантией недопущения случаев продажи одного объекта ДС нескольким лицам.
Обратим внимание на некоторые особенности регистрации ДДУ.
ЕГРН состоит из нескольких частей. Для нас важны две из них – кадастр недвижимости и реестр прав. В кадастр недвижимости вносятся сведения об объекте с присвоением ему кадастрового номера. В реестр прав – сведения о правообладателях, ограничениях (обременениях) и переходах права.
Нельзя зарегистрировать право на объект, если сведения о нем отсутствуют в кадастре недвижимости. Как же тогда регистрируется ДДУ, если на стадии регистрации объекта нет (он еще строится)?
Секрет в следующем. В ЕГРН содержатся сведения о земельном участке, на котором ведется строительство. Записи обо всех ДДУ вносят в раздел, открытый на данный земельный участок (пп. 165, 166 Приказа Росреестра от 07.12.2023 № П/0514).
Переход права собственности по договору долевого участия
После завершения строительства застройщик обращается в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод в эксплуатацию МКД. Орган, выдавший такое разрешение, направляет документы в Росреестр. Ведомство ставит на государственный кадастровый учет здание МКД (родительский объект) и все расположенные в нем помещения (с присвоением всем кадастровых номеров).
Государственная регистрация ДДУ может осуществляться только до осуществления кадастрового учета здания МКД (письмо Росреестра от 26.05.2020 № 14-4641-ГЕ/20).
С момента кадастрового учета МКД и расположенных в нем помещений дольщики могут регистрировать свои права на квартиры, принятые от застройщика по акту приема-передачи. Заявление о государственной регистрации права собственности дольщика на объект ДС сейчас должны подавать застройщики. Раньше люди обращались в Росреестр сами.
После проведения регистрации дольщик получит выписку из ЕГРН, где будут указаны характеристики его квартиры и сведения о его зарегистрированном праве.
Предварительная регистрация прав застройщика на квартиры, в отношении которых заключен ДДУ, не осуществляется. Застройщик может зарегистрировать за собой только те помещения, которые по таким договорам не передавались (которые он оставил себе для целей последующей продажи как готовых объектов).
После государственной регистрации своего права собственности на квартиру у дольщика:
— возникает обязанность уплачивать налог на имущество физического лица (письма Минфина РФ от 18.09.2009 № 03-05-06-01/220, от 28.02.2024 № 03-05-06-01/17235);
— появляется право инициировать процедуру получения имущественного вычета по НДФЛ (письмо Минфина РФ от 06.05.2025 № 03-04-05/45202).
Земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений МКД.
Если правообладатель захочет продать свою квартиру третьему лицу после государственной регистрации своих прав на нее, взаимоотношения с покупателем будут основываться на договоре купли-продажи. После введения дома в эксплуатацию квартира становится реальным объектом недвижимости.
Как происходит смена правообладателя будущей квартиры на стадии строительства? Если дольщик умер, его права и обязанности по ДДУ переходят к наследникам. Это общее правило. Если дольщик решил продать свое право требования к застройщику, заключается договор уступки.
Уступка права требования по договору долевого участия
Дольщик вправе передать свое право требования к застройщику по ДДУ. Сделка будет иметь форму договора уступки. Цедентом будет первоначальный участник ДС, цессионарием – лицо, которое приобретает право требования. Такая сделка, так же как и ДДУ, подлежит государственной регистрации. После регистрации цессионарий приобретает статус участника ДС.
Уступка часто совершается между гражданами. По тем или иным причинам первый дольщик не хочет дожидаться окончания стройки и продавать уже готовую (поставленную на государственный кадастровый учет) квартиру. Иной вариант (выше его упоминали) – участником ДС первоначально является юридическое лицо (ИП), которое приобретает объект у застройщика по меньшей стоимости, а затем заключает договоры уступки с гражданами по большей цене.
В статье 11 закона № 214 обозначены следующие критерии уступки:
— она допускается только после оплаты первым дольщиком цены ДДУ или одновременно с переводом долга;
— уступить право по ДДУ можно только после государственной регистрации такого договора и до подписания акта приема-передачи;
— если цедентом является организация, уплата цены сделки со стороны того, кто приобретает права по ДДУ (нового дольщика), производится только после государственной регистрации соглашения об уступке.
Конкретные условия уступки (необходимость получения согласия третьих лиц, порядок их уведомления) прописываются в ДДУ.
Требуется ли нотариальное удостоверение договора уступки, если уступающим выступает несовершеннолетний? По мнению Минюста, обязательное нотариальное удостоверение такой сделки законом не предусмотрено (письмо Росреестра от 21.11.2023 № 14-10757-ТГ/23).
Ипотека в договоре долевого участия
ДДУ может заключаться с привлечением кредитных средств — это распространенная практика. Когда мы покупаем в ипотеку готовое жилье, оно находится в залоге у банка. Похожим образом дело обстоит с ДДУ. Только в залоге у банка на период строительства находятся права требования участника к застройщику. В ЕГРН вносятся соответствующие записи.
После ввода МКД в эксплуатацию постановки на государственный кадастровый учет квартиры и государственной регистрации прав дольщика на нее, залог будет перенесен уже на такой готовый объект.
Залог для исполнения обязательств застройщика по ДДУ
До введения требования о размещении денежных средств дольщиков на счетах эскроу действовало следующее правило. Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, на котором возводится МКД, с момента государственной регистрации ДДУ считается находящимся в залоге у участников ДС. При заключении ДДУ с условием о расчетах через счета эскроу данное правило не применяется (ч. 1 ст. 13 закона № 214, письмо Росреестра от 05.08.2022 № 14-6764-ТГ/22).
Расчет неустойки по договору долевого участия
Поговорим об ответственности застройщика перед дольщиком – гражданином, который приобретал квартиру для личных нужд. Такая ответственность наступает в форме неустойки за следующие виды деяний:
I. Нарушение сроков передачи объекта ДС. Если просрочка обусловлена уклонением дольщика от подписания акта приема-передачи, застройщик неустойку платить не должен.
Сумма неустойки определяется следующим образом:
| Цена по ДДУ | х | 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующая на день исполнения обязательств | х | 2 | х | Количество дней просрочки |
Поделимся личным опытом. В одном случае пришлось взыскивать неустойку. Вопрос возник относительно ставки рефинансирования. На момент обращения в суд застройщик свои обязательства не исполнил. В период просрочки ставка претерпевала значительные изменения. При определении суммы неустойки мы разбили период просрочки на временные интервалы, когда ставка рефинансирования изменялась. И рассчитывали сумму неустойки отдельно по каждому периоду. Суд посчитал нужным применить другой подход: использовал единую (общую) ставку рефинансирования для всего периода (ту, которая действовала на последний день срока передачи объекта ДС по ДДУ).
Не секрет, что застройщики освобождались Правительством РФ от санкций в виде неустойки в определенные периоды времени в связи с пандемией и СВО (так называемый мораторий для застройщиков). Люди, к слову, сильно от него пострадали.
При определении суммы неустойки периоды, которые попали под освобождение, в расчет не берутся. Информация о таких периодах содержится в постановлениях Правительства РФ от 26.03.2022 № 479, от 18.03.2024 № 326.
В последнем постановлении указано, в частности, следующее:
— интервал с 22.03.2024 до 01.01.2026 в период начисления неустойки не входит;
— по требованиям об уплате неустойки, которые предъявлены к исполнению до 22.03.2024, предоставляется отсрочка до 01.01.2027;
— требования, которые содержатся в исполнительном листе, предъявленном с 22.03.2024, в период отсрочки не исполняются банками;
— в период с 01.07.2023 до 01.01.2026 размер неустойки, в отношении которой не применялись указанные выше особенности, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России на день исполнения обязательств, но не выше установленной на 01.07.2023 ─ 7,5 процента.
II. Нарушение срока:
- устранения дефектов, выявленных дольщиком в течение гарантийного срока;
- исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора (требования о возмещении расходов на устранение дефектов) (ч. 8 ст. 7 Закона № 214).
Сумма неустойки рассчитывается следующим образом:
| Стоимость расходов на устранение дефекта/цена ДДУ (выявленные недостатки могут служить основанием для признания квартиры непригодной для проживания) | х | 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующая на день исполнения обязательств | х | 2 | х | Количество дней просрочки |
Размер неустойки не может превышать стоимости расходов, необходимых для устранения дефектов.
Для названных оснований взыскания неустойки также действовал мораторий в соответствии с приведенными выше постановлениями Правительства РФ. Неустойка, как правило, взыскивается в судебном порядке. До обращения в суд можно попытаться урегулировать разногласия через направление претензии застройщику.
Раздел совместно нажитого имущества и договор долевого участия
Допустим, супруги проживают в квартире, приобретенной по ДДУ. Они решили брак расторгнуть. Разделить квартиру можно по соглашению. Если к согласию прийти не удалось, придется идти в суд.
Рассмотрим возможные варианты.
| ДДУ заключен в период брака. Оплата производилась за счет общих (семейных) денег |
Квартира признается общим имуществом супругов. При расторжении брака подлежит разделу по общим правилам СК РФ о совместно нажитом имуществе. Доли супругов признаются равными. Каждый при разделе – получит ½ доли |
| ДДУ заключен до брака. Часть средств по договору вносилась до брака, часть – после |
Доля, оплаченная до брака, — личное имущество оплатившего ее супруга. Остальная часть – совместная собственностью |
| ДДУ заключен в период брака. Для оплаты использовались средства одного супруга, полученные от продажи личного имущества |
Суд может признать квартиру личным имуществом супруга, который потратил свои личные средства (изменить размер долей). Для этого нужно доказать источник таких средств и факт приобретения квартиры за их счет. Один из примеров описан в Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28.05.2024 № 88-12996/2024 |
| ДДУ заключен в период брака. Для оплаты использовался материнский капитал | Сумма материнского капитала не учитывается в общем имуществе супругов. Она имеет целевое назначение. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.03.2023 № 78-КГ23-2-К3) |
Расторжение договора долевого участия
Закон предусматривает следующие случаи расторжения ДДУ.
| Ситуация | Основания | Порядок |
| Дольщик отказывается от исполнения договора во внесудебном порядке (ч. 1 ст. 9 закона № 214) |
— застройщик не передал объект ДС в течение двух месяцев по окончании срока, установленного ДДУ; — застройщик не исполнил обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок (по соразмерному уменьшению цены договора, возмещению расходов на устранение недостатков); — имеются существенные нарушения требований к качеству объекта ДС |
Застройщику направляется уведомление. В Росреестр представляется заявление о внесении в ЕГРН записи о расторжении договора. К заявлению прилагается копия уведомления в форме заказного письма с отметкой об отправке (ч. 8 ст. 48 закона № 218) |
| Требования дольщика о расторжении представлены в суд (ч. 1.1 ст. 9 закона № 214) |
— стройка заморожена. Есть основания полагать, что объект ДС не будет передан в срок; — застройщик внес изменения в проектную документацию, и площадь объекта ДС изменилась более чем на 5 процентов; — изменилось назначение общего имущества (нежилых помещений, которые входят в состав МКД) |
Дольщик должен направить застройщику претензию о расторжении сделки в добровольном порядке (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если ответ не поступил (пришла информация отказного характера), подается иск в суд. Копия решения суда о расторжении ДДУ представляется в Росреестр |
| Застройщик отказывается от исполнения договора (ч. 4, 5 ст. 5 закона № 214) |
— просрочка внесения дольщиком платежа более чем на два месяца (если он подлежал внесению единовременно); — систематическое нарушение дольщиком сроков внесения периодических платежей по установленным критериям |
Сначала дольщику направляется предупреждение. Если дольщик не принял мер по урегулированию, застройщик может расторгнуть сделку (ч. 3 ст. 9 закона № 214) |
| Стороны пришли к взаимному соглашению о расторжении сделки (п. 1 ст. 450 ГК РФ) | Стороны подписывают соглашение в письменной форме (п. 1 ст. 452 ГК РФ) | |
Возврат денежных средств со счета эскроу производится банком. Для этого Росреестр после внесения в ЕГРН сведений о расторжении ДДУ направляет в банк, в котором открыт такой счет, и банк, в котором открыт залоговый счет (если права требования находятся в залоге), соответствующее уведомление (ч. 8 ст. 15.5 закона № 214, ч. 9 ст. 48 закона № 218).
При расторжении ДДУ на основании одностороннего отказа стороны от его исполнения государственная пошлина не уплачивается (письмо Росреестра от 30.05.2023 № 14-4593-ТГ/23).
Если ДДУ заключался с использованием кредитных средств, стоит учитывать следующее. При расторжении ДДУ прекращаются также и возникшие в обеспечение исполнения обязательств по нему ограничения прав (в том числе залог права требования).
Как указывалось выше, запись об ипотеке права требования в пользу банка вносится в ЕГРН. При расторжении ДДУ такая запись должна быть погашена. С учетом требований закона регистрационная запись об ипотеке может быть погашена только на основании заявления залогодателя и (или) залогодержателя, и (или) законного владельца закладной, а также по решению суда. Самостоятельно при расторжении ДДУ Росреестр запись об ипотеке погашать не вправе (письмо Росреестра от 15.12.2022 № 14-11081-ТГ/22).
Вы можете оставить первый комментарий