Ответственность по предварительному договору: что грозит за срыв сделки

Участники гражданских правоотношений вправе составить предварительный договор, суть которого заключается в обещании подписать основной договор на определенных условиях в будущем. В статье разберем его правовую природу, а также возможность наступления негативных последствий за неисполнение сторонами взятого на себя обязательства о подписании окончательного договора.

Над статьей работали:
Автор: Лилия Новикова; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. Правовая природа предварительного договора
2. Чем обеспечивается исполнение предварительного договора
3. Негативные последствия для нарушителя
4. Обзор судебной практики

Правовая природа предварительного договора

Положения о предварительном договоре закреплены в статье 429 ГК РФ.

Норма определяет, что, заключая договор, участники гражданского оборота берут на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи, оказания услуг (выполнения работ) на условиях, которые стороны оговорили предварительно.

Первичный договор должен быть заключен в той же форме, которая установлена для основного договора. Если же законодательство подобного условия не содержит, то составить соглашение обязательно нужно письменно. Устная его форма недопустима. В противном случае сделка будет считаться ничтожной (ч. 2 ст. 429 ГК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).

Но при этом первичный договор регистрировать не нужно, даже если окончательный вариант должен пройти указанную процедуру в обязательном порядке.

Для того чтобы предварительный договор считался заключенным, сторонам достаточно согласовать его предмет или условия, которые позволяют его (предмет) определить. Также одна из сторон может заявить о необходимости закрепить в промежуточном документе те или иные условия основного договора, которые она считает для себя важными.

В отличие от итогового договора предмет предварительного может и не существовать в момент согласования его сторонами, так как его передача (использование) будет производиться в будущем. Поэтому препятствием для подписания указанного документа данный факт не является (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).

Отсутствие иных обязательных условий, установленных для конкретного вида сделки, не влечет признания промежуточного соглашения незаключенным (например, отсутствие в предварительном договоре аренды размера ежемесячных платежей), так как согласовать их можно уже в момент заключения основного договора (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).

Стороны при заключении предварительного договора вправе определить, в какой срок должно быть заключено итоговое соглашение. Если они этого не сделали, автоматически будет считаться, что заключить окончательный договор они должны не позднее чем через один год (ч. 4 ст. 429 ГК РФ).

Важно, что согласование в предварительном договоре условия о внесении полной стоимости (ее части) товара (имущества) в момент его подписания влечет его признание окончательным договором купли-продажи, заключенным на условиях внесения предоплаты (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).

Чем обеспечивается исполнение предварительного договора

Стороны вправе прописать при заключении промежуточного договора условие об обеспечении обязательства о заключении итогового соглашения в будущем.

При этом возможно применение нескольких вариантов.

Во-первых, может быть установлено условие о внесении задатка (ч. 4 ст. 380 ГК РФ).

В общем случае, если его вносит сторона, обязанная в будущем по основному договору произвести платеж, сумма обеспечения будет учтена в его итоговой цене.
В случае же, когда задаток вносит лицо, у которого впоследствии не возникнет обязательства по внесению оплаты, обеспечение ему нужно будет вернуть после подписания окончательного договора. При этом стороны вправе согласовать иной порядок зачета (возврата) задатка (ч. 1 ст. 380 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).

Важным нюансом является необходимость письменно зафиксировать в предварительном договоре, что внесенная стороной сумма является именно задатком. Так как в противном случае она будет расценена как аванс (ч. 2, 3 ст. 380 ГК РФ).

Квалификация платежа имеет принципиальное значение. Задаток имеет природу обеспечения и поэтому в случае неисполнения одной из сторон своего обязательства может быть удержан в качестве своего рода наказания рублем. При этом если виновной в нарушении условий договора является сторона соглашения, которой было передано обеспечение, контрагент может взыскать его сумму в двойном размере (ч. 2 ст. 381 ГК РФ, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.05.2018 № Ф09-2483/17 по делу № А60-40340/2015).

Аванс же является предоплатой по договору и его необходимо вернуть, если сделка не состоялась независимо от наличия вины какой-либо из сторон (постановления Арбитражного суда Уральского округа от 22.05.2023 № Ф09-2501/23 по делу № А07-11050/2022, от 20.08.2020 № Ф09-4821/20 по делу № А07-26963/2019).

Кроме того, условие об уплате аванса будет причиной переквалификации судом предварительного договора в основной. А это влечет уже совсем иные правовые последствия (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). Для того чтобы их избежать, стороны должны детально описать назначение внесенной суммы, а также последствия нарушения обязательства в виде необходимости вернуть обеспечение в одинарном или двойном размере (в зависимости от того, кто из контрагентов виновен в срыве сделки).

Во-вторых, в качестве альтернативного варианта можно предусмотреть в предварительном соглашении условие о внесении обеспечительного платежа. Но обеспечить таким образом можно только денежное обязательство, поэтому такой вариант не всегда можно применить (ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Обеспечительный платеж, как и задаток, может быть зачтен при совершении расчетов по окончательному договору. Участники предварительного договора могут прописать в нем условия, при наступлении которых платеж необходимо будет вернуть внесшей его стороне.

При этом возврат двойной суммы законодательством не предусмотрен. Поэтому, если в соглашении предусмотрено внесение обеспечительного платежа и при этом есть условие о возврате его в двойном размере лицом, нарушившим договор, сумма будет квалифицирована как задаток (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2018 № 04АП-5589/2018 по делу № А19-4362/2017).

В-третьих, стороны могут прописать в предварительном соглашении условие об уплате неустойки. В частности, в качестве наказания за уклонение одного из контрагентов от заключения основного договора может быть установлен штраф (ст. 330 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07.07.2022 № 88-11118/2022, Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13 по делу № А40-118038/12-105-1100).

При включении в промежуточное соглашение указанного выше условия рекомендуется детально указать, что именно будет расцениваться в качестве уклонения от заключения окончательного договора. Так в случае возникновения спора легче будет доказать, что действительно есть основания для взыскания договорной неустойки.

Негативные последствия для нарушителя

Если контрагент уклоняется от заключения основного договора, второй участник правоотношений может заставить его сделать это через суд, подав иск о понуждении к совершению сделки (ч. 5 ст. 429, ч. 4 ст. 445 ГК РФ).

При этом нужно учитывать, что подать указанное заявление необходимо в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. На течение указанного срока не влияет наличие таких обстоятельств, как (п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49):
• ведение сторонами переговоров;
• урегулирование разногласий между ними в целях заключения основного договора.

Важно, что иск о понуждении к заключению договора может быть подан только в том случае, если участник (участники) совершали любые действия, свидетельствующие об их желании заключить договор. Если же ни одна из сторон указанных действий не совершала, это будет говорить об утрате ими интереса к сделке, а значит, обязательство по ее заключению будет автоматически прекращено (пп. 27, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 31.08.2021 № 308-ЭС21-751 по делу № А53-42913/2019, Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21.01.2026 № 88-681/2026, 88-18445/2025).

Если суд удовлетворит иск, окончательный договор будет считаться заключенным на условиях, указанных арбитром.

Моментом его заключения будет считаться день вступления в силу судебного акта или дата, установленная в нем. При этом суд не вправе распространять действие договора на прошлое время (установить ретроактивную оговорку), если оба участника не дадут на это согласие (ч. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.04.2022 № Ф01-1485/2022 по делу № А17-5082/2020).

Помимо понуждения к заключению соглашения, заинтересованное лицо может потребовать полного возмещения убытков, понесенных ввиду уклонения контрагентом от подписания договора (ст. 15, 393, ч. 4 ст. 445 ГК РФ).

Напомним, что убытками признается (ч. 1 ст. 15 ГК РФ):

• упущенная выгода, то есть неполученные доходы (например, недополученная прибыль ввиду заключения замещающей сделки по более низкой цене).
Как правило, установить точную сумму указанного вида убытков бывает сложно. Тем не менее это не может быть основанием для отказа суда в удовлетворении требований (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7, п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).
Но при этом истец должен будет доказать, что единственной причиной неполучения дохода являются действия контрагента (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.08.2024 № Ф01-3852/2024 по делу № А43-39895/2022). Если нарушитель вследствие уклонения от заключения сделки получил доход, потерпевшая сторона вправе требовать возмещения упущенной выгоды в сумме, которая не меньше указанной прибыли;

• реальный ущерб — расходы, которые понесла (должна будет понести) потерпевшая сторона для восстановления своего нарушенного права (например, это может быть сумма арендных платежей, если контрагент уклонился от заключения договора купли-продажи недвижимости).

При согласовании условия о возмещении убытков стороны должны учитывать, что они по умолчанию будут взыскиваться в части, непокрытой неустойкой (если таковая была установлена договором). Это так называемая зачетная неустойка.

Но указанный порядок можно изменить и предусмотреть в соглашении следующие виды неустойки (ч. 1 ст. 394 ГК РФ, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7):
• исключительную. В указанном случае взыскивается только неустойка, но не убытки;
• штрафную. Когда помимо неустойки уплате подлежат еще и убытки в полном размере;
• альтернативную. В данной ситуации кредитор может выбрать, что требовать с нарушителя — убытки или неустойку.

Обзор судебной практики

Рассмотрим, как указанные выше положения применяются на практике.

1. Суд признает внесенный по предварительному договору задаток авансом.
Причиной такой переквалификации платежа может быть использование некорректных формулировок в соглашении. Например, стороны указывают, что задаток подлежит возврату в случае незаключения основного договора независимо от наличия вины какой-либо из сторон (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18.06.2024 № 88-19388/2024).

Также основанием для признания внесенной суммы предоплатой может стать и факт установления договора незаключенным, а сам платеж не имеющим обеспечительного значения (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 01.02.2024 № 88-3784/2024).
Переквалифицировать платеж могут также из-за несоблюдения формы как самого предварительного договора, так и соглашения о задатке (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.04.2023 № 88-9163/2023).

2. Суд откажет в удовлетворении иска о понуждении к заключению основной сделки, например, в следующих случаях:

• в течение всего срока, отведенного на согласование условий окончательной сделки, ни одна из сторон не предприняла никаких действий (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 24.02.2026 № 88-5244/2026);
• действие предварительного договора было прекращено. В частности, это может произойти по причине истечения срока, отведенного на заключение окончательной сделки, в течение которого одна из сторон не совершила необходимых для ее подписания действий (определения Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 01.12.2025 № 88-19636/2025, Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 31.10.2024 № 88-21294/2024, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2022 № 13АП-23072/2022 по делу №А56-11830/2022).

3. Взыскание убытков.
Весьма интересным является решение по спору, где по условиям предварительного договора продавец передал свой автомобиль покупателю в момент его подписания. При этом покупатель внес аванс, а остаток должен был оплатить позже, уже после заключения основной сделки. По прошествии оговоренного сторонами периода окончательный договор так и не был подписан. Продавец требует через суд компенсировать убытки в виде разницы покупной стоимости автомобиля на момент заключения предварительного договора и его ценой на дату подачи иска. В качестве обоснования своих требования истец указал, что в натуре авто вернуть невозможно, так как оно находится в «плачевном» состоянии.
Суд отказал во взыскании указанной суммы убытков, так как это означало бы одностороннее изменение условий заключенного договора, что недопустимо.
Тем не менее арбитры обязали покупателя доплатить необходимую сумму за автомобиль, так как по факту он уже перешел в его собственность (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 03.04.2025 № 88-9004/2025).

В другом споре было отказано в удовлетворении требований о взыскании убытков, возникших в результате незаключения основного договора аренды. Причин было несколько.
Во-первых, в качестве убытков были указаны расходы на ремонт, который не был согласован с собственником.
Во-вторых, арендатор обосновал невозможность заключения окончательного договора аренды сменой собственника. При этом он не смог доказать, что этот факт стал реальным препятствием. Ответчик же представил подтверждения того, что новый владелец был готов заключить договор, но истец сам не предпринял для этого необходимых действий (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.05.2025 № Ф09-1561/25 по делу № А60-49996/2023).