В статье рассмотрим полномочия и обязательства, которыми наделены участники общей собственности (объектов недвижимого имущества) по отношению друг к другу и к третьим лицам.
Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко
Содержание
- Сособственники дома, помещения или земельного участка
- Регистрация сособственника
- Уведомление сособственника о продаже
- Отказ сособственника от приобретения доли
- Несовершеннолетний сособственник
- Взыскание убытков с сособственника
Сособственники дома, помещения или земельного участка
Сособственники – это участники общей собственности. Она бывает совместной (доли не определены) и долевой.
Совместная собственность (СС) возникает в силу закона. Прежде всего у супругов — в отношении имущества нажитого в период брака. Иной (более редкий) вариант – у членов КФХ. В данном материале, говоря о СС, подразумевается режим, который возникает между супругами.
Круг участников долевой собственности (ДС) законом не ограничен. Это могут быть как члены одной семьи (в том числе супруги, которые своим решением изменили режим СС на ДС), так и чужие друг другу лица. В состав собственников также могут входить организации (если закон позволяет владеть конкретному виду юридического лица недвижимым имуществом на праве собственности), органы государственной власти и местного самоуправления.
Объектами общей собственности может стать любая недвижимость. Вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом несколькими лицами регламентируются нормами Гражданского и Семейного кодексов (ГК, СК). Особые правила установлены в отношении отдельных видов недвижимости в специальных нормативных актах.
Так, порядок осуществления полномочий сособственников в отношении общего имущества многоквартирного дома закреплен в нормах Жилищного кодекса РФ.
Правила использования сособственниками общего имущества в границах территории гаражного назначения установлены Федеральным законом от 24.07.2023 № 338-ФЗ.
Особенности владения и распоряжения земельными участками сельскохозяйственного назначения, право общей долевой собственности на которые возникло при приватизации в начале 90-х годов прошлого столетия, включены в состав положений Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ.
В данном материале такие специфичные объекты прав, как общее имущество МКД и территории гаражного назначения, а также сельскохозяйственные угодья, не рассматриваются. Ввиду особенностей правового регулирования они достойны отдельного внимания.
Поговорим о правах и обязанностях сособственников на более традиционные объекты: жилые дома, помещения (жилые и нежилые) и земельные участки, не относящиеся к категории земель сельхозназначения.
Прежде всего определимся с моментом возникновения права у сособственников. Если они приобрели дом (помещение, землю) по сделке либо создали (образовали) объект недвижимости, право общей СС, ДС возникнет у них с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости (п. 1 ст. 131, ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Иной момент возникновения права предусмотрен для случаев наследования, реорганизации юридических лиц и выплаты пая членом кооператива (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, п. 7 Обзора судебной практики № 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020).
Далее коснемся вопроса о правах и обязанностях участников СС и ДС.
| Обязанности сособственника | |
| Нести бремя содержания имущества (ст. 249 ГК РФ): — участвовать в расходах по содержанию и сохранению имущества; — платить имущественные налоги (если он не относится к категории налогоплательщиков, которые закон освободил от такой обязанности). Налоговое бремя распределяется следующим образом (ст. 392, 408 НК РФ): |
|
| Объект находится | в СС — налог исчисляется для каждого сособственника в равных долях; |
| в ДС – налог исчисляется пропорционально долям. | |
| Права сособственника | |
| СС: — на выдел своей доли. Предварительно такие доли должны быть определены (п. 1 ст. 254 ГК РФ). |
ДС: — пользоваться частью общего имущества соразмерно его доле, при невозможности – требовать компенсации от иных сособственников (п 2. ст. 247 ГК РФ); — требовать приращения своей доли, если осуществил за свой счет неотделимые улучшения имущества (п. 3 ст. 245); — рассчитывать на доходы от использования имущества соразмерно своей доле (ст. 248 ГК РФ); — требовать выдела своей доли или выплату стоимости доли (ст. 252 ГК РФ); — распорядиться своей долей с соблюдением правила о преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). Применительно к жилым помещениям ч. 1.1 ст. 30 ЖК содержит следующее предписание. Обладатель доли не вправе совершать действия, которые повлекут ее разделение таким образом, что площадь, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее 6 кв. метров. Правило не применятся при возникновении права ДС при наследовании и приватизации. |
| Какие решения сособственники должны принимать (действия осуществлять) совместно | |
| СС (ст. 35 СК): — о порядке владения и пользования; — о распоряжении имуществом. Если сделка по распоряжению недвижимости совершается одним супругом, требуется получить нотариально удостоверенное согласие второго; — о разделе общего имущества. |
ДС: — о порядке о порядке владения и пользования имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ) — распоряжении объектом своего права в целом (п. 1 ст. 246 ГК РФ); — перераспределении размера долей (п. 2 ст. 245 ГК РФ); — разделе имущества (п. 1 ст. 252 ГК РФ) |
| Если согласия в разрешении указанных вопросов достичь не удалось, спор разрешается в суде. | |
Регистрация сособственника
Каждый участник общей собственности на жилое помещение (жилой дом) вправе при необходимости обратиться в орган регистрационного учета МВД России с заявлением о регистрации по месту жительства в указанном помещении (доме). Условий закон не предъявляет. Согласие иных сособственников для этого не требуется. Закон также не устанавливает размер минимальной доли в праве, при которой возможна регистрация в жилом помещении по месту жительства.
С девятого сентября 2025 года услуга по регистрации предоставляется в соответствии с новым административным регламентом, который утвержден Приказом МВД России от 06.08.2025 № 553.
Если один из участников ДС желает вселить в квартиру иных лиц, он должен получить на это согласие сособственников. Его можно заверить нотариально, удостоверить у должностного лица органа регистрационного учета либо подготовить в электронной форме и подписать усиленной электронной подписью (п. 61 перечня документов, утвержденного приказом № 553).
Исключения составляют случаи вселения несовершеннолетних граждан. На родителей законом возложена обязанность воспитывать своих детей (ст. 54 СК РФ). Дети должны проживать с родителями. Поэтому участник долевой собственности вправе зарегистрировать своих детей по месту своего проживания без согласия остальных сособственников (вопрос № 4 в обзоре судебной практик, утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 16.06.2010).
Уведомление сособственника о продаже
Вопрос актуален для случаев нахождения объекта недвижимости в ДС. В силу прямого указания п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников ДС о желании продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Указанная обязанность продавца считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения (Определение ВС РФ от 24.02.2015 № 5-КГ14-136).
Если число участников долевой собственности более 20, альтернативным вариантов является размещение извещения на сайте Росреестра. Для этого необходимо войти в личный кабинет https://lk.rosreestr.ru/notifications (авторизация осуществляется через учетную запись на портале «Госуслуги») и перейти в раздел «Мои объекты». Указанная альтернатива применятся для всех объектов недвижимости, кроме жилых помещений (ч. 4.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Отказ сособственника от приобретения доли
Сособственники при получении уведомления от иного участника ДС о намерении продать свою долю вправе приобрести ее по цене продажи. На это отводится один месяц. По истечении указанного времени доля может быть продана любому лицу.
Одного месяца можно не ждать, если продавец доли получит от иных сособственников письменный отказ от преимущественного права покупки (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
В связи с тем, что договор отчуждения доли в праве общей ДС одним сособственником подлежит нотариальному удостоверению, соблюдение требований закона о преимущественном праве покупки проверяется указанным лицом (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218).
Несовершеннолетний сособственник
Участие граждан в возрасте до 18 лет в общей собственности на объекты недвижимости – ситуация, которая встречается достаточно часто. Большое распространение она получила после введения института материнского капитала. Родители, которые реализовали средства материнского капитала на покупку жилья для своей семьи, выделяли часть имущества (доли в нем) своим детям.
Несовершеннолетний, который приобрел доли в праве общей ДС на недвижимость, несет бремя содержания имущества (как и иные сособственники), а значит, должен уплачивать установленные законом налоги. Юридические значимые действия за него совершают родители.
Законом ограничена самостоятельность детей по распоряжению недвижимым имуществом. За малолетнего ребенка (до 14 лет) такие сделки совершают родители (усыновители или опекуны). Ребёнок старшего возраста (с 14 до 18 лет) действует с согласия указанных лиц (вместо опекуна назначается попечитель).
При этом имущественные интересы несовершеннолетних находятся под особой защитой. Все то, что потенциально может ущемить интересы ребенка в указанной сфере, должно осуществляться с согласия органов опеки и попечительства (ООиП) в силу предписаний п. 2 ст. 37 ГК РФ. Сюда относится не только продажа доли в праве общей собственности, но и ее обмен, дарение, сдача в залог. Также согласие нужно спросить, если недвижимость, принадлежащая ребенку, сдается в аренду.
В ходе правоприменения сложилась позиция, что отказ от преимущественного права покупки (такое право принадлежит ребенку наряду с иными сособственниками) также требует получения согласия ООиП (п. 4.4 письма ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3).
Стоит отметить, что ООиП даст согласие на отчуждение доли только в случае, если сделка не ухудшает имущественное положение ребенка (взамен отчуждаемого для него будет приобретено равноценное или лучшее жилье).
В случае разногласий между родителями и детьми ОоиП обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей. Таким представителем может стать социальный работник, общественный инспектор, утвержденный в установленном порядке и полномочный оказать необходимую помощь (письмо Минпросвещения РФ от 04.04.2023 № 07-1780).
Взыскание убытков с сособственника
Владение объектом общей собственности не всегда проходит в согласии. Иногда между сособственниками случаются конфликты, разрешать которые приходится в суде. Особенно это касается долевой собственности, участниками которой могут быть лица, не связанные между собой близкими (родственными) отношениями. Возникают ситуации, когда один из сособственников считает себя ущемленным в материальном плане. Если разрешить вопрос мирно не удается, участник долевой собственности, который считает, что его права нарушаются, обращается в суд с требованиями о взыскании убытков в виде неосновательного обогащения с других участников долевой собственности.
Ситуация может возникнуть, к примеру, если один из сособственников оставил доход от использования общего имущества только себе. Проиллюстрируем примером.
Трое граждан являлись участниками долевой собственности на нежилое здание, которое передавалось в аренду. Получателем арендной платы был одни из сособственников (ИП гражданин №3), но деньги распределялись между всеми тремя участниками долевой собственности пропорционально их долям.
Впоследствии сособственники заключили между собой инвестиционный договор. По условиям соглашения гражданин № 3 должен был реконструировать здание за свой счет. После проведенных работ доли подлежали перераспределению.
Гражданин № 3 заключил договор подряда. Но подрядчик свои обязательства в срок не выполнил. Это послужило основанием для взыскания с него в суде убытков в виде упущенной выгоды (в период реконструкции здание в аренду не сдавалось). Истцом по делу был только один из сособственников (№ 3). Суммы упущенной выгоды по решению суда получены им одним. Делиться указанным доходом в виде упущенной выгоды с иными участниками долевой собственности гражданин № 3 отказался. Дело дошло до суда.
Суд установил, что размер упущенной выгоды определен исходя из размера арендной платы, которую могли бы получить все сособственники за аренду здания в целом (а не только в размере дохода, который мог быть получить гражданин № 3). В результате суд обязал гражданина № 3 выплатить иным сособственникам часть дохода, взысканного с подрядчика в качестве упущенного выгоды (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 27.02.2024 по делу № 88-5431/2024).
Другой категорией споров о взыскании убытков в виде неосновательного обогащения являются ситуации, когда фактическое пользование общим имуществом осуществляется только одним из сособственников. Приведем пример.
Два гражданина (ФИО 1 и ФИО 2) являлись участниками общей долевой собственности на квартиру. В жилом помещении проживал ФИО 2 со своей семьёй. Второй сособственник ФИО 1 (который квартирой не пользовался) полагал, что имеет право на получение в таком случае компенсации, ведь ФИО 2 использовал выгоду от использования всего жилого помещения. Дело дошло до суда. Суд ФИО 1 требования о выплате компенсации не удовлетворил. Указал следующее.
Компенсация является по своей сути возмещением потерь (убытков), которые возникают у одного сособственника при невозможности им пользоваться имуществом, приходящимся на его долю, по причине того, что второй собственник пользуется таким имуществом сверх приходящейся на его долю части. Такая невозможность должна быть объективной.
Фактическое использование общего имущества одним из сособственников не является достаточным основанием для взыскания с него денежных средств за такое использование. Основанием для присуждения компенсации собственнику могут стать следующие ситуации:
— заключено соглашение о порядке использования имуществом, по которому второму сособственнику выделена часть имущества, несоразмерная его доле (больше, чем причитается);
— установленный судом факт невозможности реализации собственником правомочий владения и пользования, вытекающие из поведения иных сособственников.
Отказ участника общей собственности от реализации своего права владения и пользования общим имуществом по собственному волеизъявлению (при отсутствии препятствий со стороны иных участников) не является основанием для взыскания компенсации.
В данной ситуации ФИО 1 не смогла доказать невозможность пользоваться квартирой. Свидетели показали, что указанный гражданин имеет ключи и приходит в квартиру, когда пожелает. С учетом этого оснований для взыскания денежных средств с ФИО 2 не установлено. (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.03.2025 по делу № 88-7693/2025 во взаимосвязи с содержанием решения суда первой инстанции).
Вы можете оставить первый комментарий