Реестр собственников помещений

В статье говорится о  документе, в котором сводится информация обо всех владельцах жилых и нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме. Раскрыто, какой объем информации в него включается, кто составляет документ и когда такой реестр  может пригодиться. 

Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко

Содержание

1. Сведения в реестре собственников
2. Кто ведет реестр собственников
3. Предоставление реестров собственников
4. Выписка из реестра собственников
5. Реестр собственников для ОСС
6. Реестр собственников и персональные данные

Сведения в реестре собственников

Главный закон в жилищной сфере (ЖК РФ) указывает, что в отношении каждого многоквартирного дома (МКД) должен быть сформирован специализированный список – реестр собственников (РП). В нем должна найти отражение следующая информация:

— номер помещения в МКД;
— сведения о лице, которому оно принадлежит на праве собственности;
— данные о размере долей такого лица в праве общей долевой собственности на общее имущество.

Это следует из содержания ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.

При этом понятие «помещение» здесь следует толковать достаточно широко и включать в него не только квартиры и нежилые помещения, входящие в состав МКД, но и машино-места (п. 1 ст. 290 ГК РФ). В нем прямо предусмотрено, что собственникам таких объектов в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности:

— общие помещения многоквартирного дома,
— несущие и ненесущие конструкции,
— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, обслуживающее более одного помещения, машино-места в МКД;
— земельный участок, на котором расположен МКД.

Можно встретить мнение, что РП входит в состав технической документации МКД. Это неверно.
Нормативно выделяются два типа документации:

1) техническая. Ее состав приведен в пункте 24 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
2) иная документация, связанная с управлением МКД. К ней и относится реестр собственников (п. 26 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Кто ведет реестр собственников

Обязанность ведения РС в зависимости от избранного жильцами способа управления МКД возлагается на следующих лиц:

— управляющую компанию (УК);
— правление товарищества собственников жилья (ТСЖ);
— правление жилищного или иного специализированного потребительского кооператива.

В данной статье вопрос ведения РС будет преимущественно рассматриваться применительно к деятельности УК.

Нормативно обязательная форма ведения реестра собственников не утверждена. Примерный вариант закреплен в Распоряжении ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6. УК вправе доработать ее по своему усмотрению.

Часто РС ведется в формате Excel. Некоторые управляющие компании могут использовать специальные программные продукты, которые помогают автоматизировать процесс управления МКД.
РС, как вариант, может выглядеть следующим образом:

Адрес МКД: г. Подольск, ул. …, д. 54
Количество квартир и нежилых помещений – 110;
Общая площадь помещений – 6 тыс. кв. м.;
Количество собственников – 150;
Номинальное количество голосов всех собственников – 6 тыс;
В процентах – 100 процентов.
Поквартирные сведения:

Отражение в составе сведений РС данных о реквизитах документов, подтверждающих их право собственности на указанные помещения (также о площади каждого помещения в многоквартирном доме, о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из собственников) обуславливалось требованиями пп. «а» п. 20 Приказа Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр, действовавшего до 01.09.2025.

Следует учитывать, что управляющая компания должна не только завести (сформировать) РС, но и периодически его актуализировать. Пренебрежение к указанному вопросу может повлечь неблагоприятные последствия для компании. Проиллюстрируем примером.

В одном многоквартирном доме УК приостановила оказание услуг по электроснабжению в одну из квартир. Предварительно компания направляла предупреждение гражданину Ш. о возможном отключении в случае неоплаты долга. Вот только собственником квартиры (уже более 10 лет) являлось совсем другое лицо (гражданка С).

Вследствие того, что актуальный собственник (действующий потребитель электроэнергии) письменное предупреждение об отключении не получал, УК была привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Штраф составил 125 тыс. рублей. Направление уведомления предыдущему собственнику юридической значимости не имело.

УК пыталась обжаловать привлечение к ответственности в суде. В качестве довода приводила свою неосведомленность о смене собственника. Суд в удовлетворении жалобы отказал, указав, что подобная ситуация возникла по причине того, что УК не предпринимала действий, направленных на актуализацию реестра собственников многоквартирного дома. Был сделан вывод, что УК не проявила ту степень заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась в целях надлежащего соблюдения установленных правил и норм. В результате допустила нарушение лицензионных требований, которые выразились в неуведомлении надлежащего собственника о предстоящем отключении электроэнергии (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.04.2025 по делу № А60-71145/2024).

Надо отметить, что поддержание реестра собственников в актуализированном состоянии – задача не из легких. Интернет наполнен информационными материалами о том, что сведения для ведения РС можно с легкостью запросить в Росреестре. Это ведомство занимается ведением Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в котором содержится достоверная информация обо всех помещениях в составе МКД и их правообладателях.

До недавнего времени (марта 2023 года) это действительно было так. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости с указанием собственника предоставлялась по запросу любого заинтересованного лица. И этим вполне законно пользовались управляющие компании.

С первого марта 2023 года изменилось законодательство. Теперь выписка об объекте недвижимости содержит сведения о его правообладателе – физическом лице только в том случае, если он предоставил на это свое разрешение (ч. 7.1 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Если таковое отсутствует, в выписке фамилии, имени, отчества уже не будет. А значит, такая выписка будет мало чем полезна УК. Исключение составляют случаи, когда выписка запрошена самим правообладателем или лицами, прямо указанными в законе (ч. 13 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В этой связи Минстрой предлагает управляющим компаниям пользоваться иными способами получения информации: обращаться к правообладателям за получением актуальной информации или прибегать к помощи органов государственной власти и местного управления, наделенных правом получения сведения ЕГРН ограниченного доступа.

Иной возможный вариант – обратиться к нотариусу. В качестве обоснования необходимости получения сведений допускается представить договор управления МКД или сведения из ГИС ЖКХ о том, что многоквартирный дом, в отношении которого запрашиваются сведения из ЕГРН, находится в управлении управляющей организации (письмо Минстроя России от 01.07.2024 № 36556-ЕР/04).

Суды придерживаются аналогичной позиции. Критически относясь к доводам УК о невозможности получать актуальную информацию о собственниках для ведения реестра в указанной выше ситуации (с направлением предупреждения бывшему владельцу квартиры об отключении электроэнергии), суд указали, что сведения можно получать в том числе посредством поквартирного обхода.

Если УК прекращает деятельность по управлению МКД, она должна передать документацию новой компании (в том числе реестр собственников) (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, п. 20 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).

Неисполнение указанной обязанности может повлечь:

— предупреждение со стороны антимонопольного органа о прекращении совершения действий, содержащих признаки недобросовестной конкуренции, на основании ст. 39.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ (предупреждение Коми УФАС России от 26.11.2024 № НГ/6814/24);
— вызов в суд в качестве ответчика по иску новой УК с требованиями требованием об обязании передать документацию (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.07.2024 по делу № А60-32591/2023 – в данной ситуации дело в части передачи РС прекращено, поскольку новая компания получила указанный документ в процессе разбирательства при содействии суда).

Документы, связанные с управлением МКД, в том числе РС, также подлежат передаче и при смене руководства управляющей компании (Решение Арбитражного суда Московской области от 24.09.2020 по делу № А41-16449/2020).

На практике реестр собственников по собственному почину ведут инициативные жители МКД (в частности, совет дома, который представляет интересы жильцов при решении текущих вопросов). И зачастую он содержит более достоверные сведения, чем тот, который содержится в УК.

Предоставление реестров собственников

РС должен бесплатно предоставляться по запросу лица, которое выступает с инициативой проведения общего собрания собственников помещений (ОСС). Им может быть собственник одного из помещений в МКД, уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления или организация, которая реализует проект комплексного развития жилой застройки (ч. 2, 2.1 ст. 45 ЖК РФ).

Запрос должен быть оформлен письменно (в том числе посредством ГИС ЖКХ). Цель получения РС следует указывать конкретно и однозначно.
Образец заполнения документа.

С учетом того, что обязанность предоставления РС инициатору общего собрания, относится к лицензионным требованиям, за ее нарушение наступает ответственность по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Выписка из реестра собственников

Выписка из какого-либо реестра представляет собой документ, который содержит определенный набор сведений, который определяется целями ее предоставления.

Такой документ, как выписка из РС, нормативно не предусмотрен.

Вместе с тем в пункте  6(1) условий предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 и на сегодняшний день не отмененных, содержится предписание следующего характера.

УК, ТСЖ или правление кооператива должны предоставлять ресурсоснабжающим организациям сведения из РС (не сам реестр, исходя из дословной формулировки) в случае изменения указанных сведений не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения (в бумажном и электронном виде). По сути, указанные сведения из реестра представляют собой выписку из него в части предоставления актуализированной информации.

Реестр собственников для ОСС

Запрос РС в управляющей компании является одним из этапов подготовки к проведению общего собрания.

Приказ Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр обязывал прикладывать РС к протоколу ОСС.
С первого сентября 2025 году названный акт прекратил действие. В силу вступил новый Приказ  Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр., в котором требование вкладывать реестр к протоколу в качестве приложения отсутствует.

Реестр собственников и персональные данные

Персональные данные – это любая информация, на основании которой можно однозначно идентифицировать конкретного человека. Деятельность по управлению МКД (в частности, при составлении РС) связана с обработкой такой информации. Это означает, что управляющие компании относятся к операторам персональных данных. Сведения о себе они должны направить в Роскомнадзор в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ.

Обработка персональных данных осуществляется с согласия лица, к которому они относятся. Исключения из этого правила прямо предусмотрены законом.

Интересная ситуация возникает, когда УК выполняет предусмотренную законом обязанность и предоставляет РС (с персональными данными жильцов (собственников помещений) инициатору ОСС.
Закон прямо закрепил, что истребовать согласие у собственников помещений на передачу их персональных данных не требуется.

Конституционный суд указал, что данный случай относится к числу исключений, когда обработка может осуществляться без согласия субъекта персональных данных. Нормы ЖК РФ о предоставлении РС инициаторам собрания призваны обеспечить эффективную реализацию собственниками права на участие в управлении многоквартирным домом (Определение Конституционного Суда РФ от 24.12.2024 № 3421-О).

При этом стоит учитывать, что реализация цели, для которых был запрошен РС (созыв ОСС), зависит от добросовестности намерений заявителя. Ответственность за неиспользование РС, который получен от УК в указанных целях, законом не предусмотрена.