Самовольное строительство – актуальный вопрос в градостроительной практике. Признание постройки самовольной затрагивает интересы собственников земельных участков, органов власти и третьих лиц, а также напрямую связано с обеспечением безопасности и соблюдением градостроительного порядка. В этой статье рассмотрим правовое регулирование самовольных построек в системе законодательства РФ и основные подходы, сложившиеся в судебной практике.
Над статьей работали:
Автор: Бабаева Ирина; редактор: Чапис Елена
Содержание
- Признание постройки самовольной: судебная практика
- Признание права на самовольную постройку: судебная практика
- Самовольная постройка с зарегистрированным правом собственности: судебная практика
- Судебная практика по сносу самовольной постройки
- Нарушение сроков сноса самовольной постройки: судебная практика
- Споры о сроке исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки
- Как признать постройку самовольной: выводы и рекомендации
- Как узаконить самовольную постройку: выводы и рекомендации
Признание постройки самовольной: судебная практика
Определение понятия «самовольная постройка» дано в статье 222 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Так, самостроем признается здание, сооружение или другое недвижимое имущество, созданное на земельном участке, который не был предоставлен для этой цели или его разрешенное использование не соответствует объекту, либо создан без получения разрешений, или с нарушением градостроительных норм и правил.
Постройка для признания ее самовольной должна отвечать хотя бы одному из названных признаков. Проще говоря, это строительство гаража на свободном земельном участке без документов или магазина на садовом участке под огород.
Самострой регулируется положениями ГК РФ (базовые положения), Градостроительного кодекса РФ (определяет порядок выдачи разрешений на строительство, реконструкцию, порядок сноса), Земельного кодекса РФ (регламентирует целевое использование земельного участка), КоАП РФ (если есть нарушения, связанные с безопасностью или правами третьих лиц).
По общему правилу самовольный объект подлежит сносу или приведению в соответствие градостроительным нормам и правилам. Лицо, которое его возводило, не вправе распоряжаться им (сдавать в аренду, продавать, дарить). Право собственности у застройщика автоматически не возникает.
Признать объект самостроем можно двумя способами:
I. В судебном порядке (делается в рамках рассмотрения дела по иску о признании права собственности на объект или иску о его сносе).
II. В административном порядке (орган местного самоуправления (ОМСУ) получает уведомление о выявлении самостроя и подтверждающие документы и признает объект самовольной постройкой, принимает решение о ее сносе, подает иск в суд или не подтверждает статус самостроя). Осуществляется только в случаях, прямо предусмотренных ч. 4 ст. 222 ГК РФ.
Значимые для судов разъяснения по различным вопросам, связанным с самостроем, представил Верховный Суд РФ, в том числе Пленум суда в следующих документах:
— обзор практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022;
— Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».
Рассмотрим выводы из судебной практики по вопросу признания объекта самостроем.
1. Самовольным может быть признан только объект недвижимости, имеющий капитальный характер и прочно связанный с землей.
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.08.2022 № Ф06-21065/2022 по делу № А65-11883/2021. Суд не признал объект самостроем ввиду того, что он представляет собой временное, разбираемое и переносимое сооружение.
Апелляционное определение Московского областного суда от 28.11.2022 по делу № 33-38227/2022. Суд отменил решение суда первой инстанции о признании жилого дома самовольной постройкой. В обоснование решения представлено, что дом возведен без фундамента из сборно-разборных конструкций.
2. Назначение объекта играет роль. Вспомогательный объект не всегда могут признать самостроем.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.10.2022
№ Ф08-10974/2022 по делу № А32-32953/2021. Суд признал здание хозблока вспомогательным строением по отношению к жилому дому и отказал в признании его самостроем.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.12.2022 № Ф09-8454/22 по делу № А07-19764/2021. Судом хозблок, находящийся на одном земельном участке с жилым домом, признан самовольным строением, подлежащим сносу. По мнению суда, указанный объект представляет собой самостоятельное здание, состоящее из двух этажей. Вспомогательный же объект не имеет самостоятельного назначения и предназначен для обслуживания другого.
3. Составная часть объекта не может быть признана самостроем. Он должен представлять собой самостоятельно возведенный недвижимый объект.
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.03.2021 № Ф01-724/2021 по делу № А31-3765/2019. Суд отказал в признании волоконно-оптической линии связи самовольной постройкой и ее сносе. Снос части такой линии невозможен, так как приведет к утрате функциональной возможности оставшейся части.
Признание права на самовольную постройку: судебная практика
Признание прав на самострой осуществляется в административном порядке и по суду.
Административный порядок предполагает принятие решения ОМСУ о приведении постройки в соответствие с требованиями строительным норм и правил.
Такие органы могут принимать решения только в отношении построек, расположенных на государственных земельных участках или на муниципальной земле (исключение – когда сохранение объекта угрожает жизни или здоровью граждан) и в определенных законом случаях (ч. 4 ст. 222 ГК РФ).
Если в отношении самостроя уже зарегистрировано право собственности или принято решение суда, органы власти признавать права на такой объект уже не могут.
Также права на самострой могут быть признаны в судебном порядке. Для этого требуется подать иск в соответствующий суд
Необходимо соблюсти несколько условий одновременно (ч. 3 ст. 222 ГК РФ):
— земельный участок, на котором расположен самострой, принадлежит лицу, осуществившему его возведение, и допускает такое строительство;
— объект соответствует всем градостроительным нормам и правилам;
— его сохранение не нарушает права и интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Указанные обстоятельства потребуется доказать в суде и предъявить подтверждающие документы. Даже если ответчик признает иск, указанные обстоятельства нуждаются в подтверждении (п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44).
Примеры из практики:
— Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.08.2017 № 39-КГ17-6.
Суд признал право собственности истца на самострой в виде навеса и сооружения на земельном участке, так как они не угрожают жизни и здоровью граждан и не нарушают права третьих лиц. Споров по поводу владения указанными объектами не имеется.
— Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.03.2016 № 18-КГ15-241. Право собственности не может быть признано судом на самострой, если он возник в результате реконструкции объекта с нарушением строительных норм и правил и создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Важно – зарегистрировать права после их признания в административном или судебном порядке можно в соответствии с положениями Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Признание прав на гараж по гаражной амнистии осуществляется в упрощенном порядке посредством обращения в орган регистрации прав. Обращаться в администрацию или суд не нужно.
Самовольная постройка с зарегистрированным правом собственности: судебная практика
Как может быть, что на нелегальную постройку (по сути незаконно возведенный объект) зарегистрировано право собственности? Ведь пункт 2 статьи 222 ГК РФ говорит о том, что лицо, построившее или создавшее такой объект, не приобретает право собственности на него. Давайте разбираться.
Это может произойти в нескольких случаях.
1. Сегодня строительство и регистрация индивидуальных жилых домов и садовых домов на соответствующих земельных участках происходит в упрощенном порядке (без получения разрешения на строительство и направления уведомления о планируемом строительстве). Такое возведение считается законным и объекты не признаются самовольным строительством.
2. Дома, построенные до введения строгих разрешительных правил.
Если объект возведен до введения современного градостроительного регулирования (например, до 1998 года), то право собственности могло быть зарегистрировано в упрощенном порядке (без требования о наличии разрешения на строительство).
3. Легализация через суд или в административном порядке.
В административном порядке легализация самостроя происходит, когда ОМСУ принимает решение о его сохранении и приведении в соответствие с градостроительными нормами (потребуется провести реконструкцию объекта) (ч. 2, 3 ст. 55.32 ГрК РФ).
В судебном порядке признание прав происходит по иску лица, создавшего самострой. В суде придется доказывать, что объект отвечает установленным градостроительным нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью граждан, и земельный участок можно использовать под строительство.
Общие выводы из судебной практики: наличие прав на самострой, зарегистрированных в ЕГРН, не исключает возможность предъявления иска о его сносе (п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44). Государственная регистрация права собственности на самострой не влечет признания права законно возникшим.
Если право собственности на самострой или его часть зарегистрировано в установленном порядке, вопрос о сносе такого объекта при его самовольной реконструкции не может быть разрешен в административном порядке (п. 22 обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).
Судебная практика по сносу самовольной постройки
Решение о сносе самостроя могут принять в судебном и внесудебном порядке.
С иском в суд может обратиться собственник земельного участка, обладатель других прав на него, лицо, чьи права нарушает самострой, прокурор и уполномоченные органы власти.
Снос может осуществляться по решению ОМСУ в определенных случаях. Они установлены п. 4 ст. 222 ГК РФ:
— отсутствуют правоустанавливающие документы на объект, которые нужны для начала реализации строительного проекта;
— объект не соответствует виду разрешенного использования земельного участка и расположен на землях общего пользования или в границах зон с особыми условиями использования территории.
При этом такая постройка должна располагаться на государственной земле или угрожать жизни и здоровью граждан.
ОМСУ не может принять решение о сносе, если:
— право собственности зарегистрировано в едином реестре прав (ЕГРН);
— право собственности признано судом;
— суд уже отказал в сносе объекта;
— объект является многоквартирным или садовым домом;
— отсутствует разрешение на строительство, при этом объект создан до 14.05.1998.
Порядок сноса объектов, а также особенности сноса самостроя закреплены в статьях 55.30, 55.32 ГрК РФ.
Рассмотрим несколько интересных примеров из судебной практики.
1. С иском о сносе самостроя могут обратиться не только собственники земельного участка, субъекты иного вещного права на земельный участок, но и иные лица, чьи права и законные интересы нарушены. Так, с иском о сносе каркаса ангара, возведенного в охранной зоне объекта культурного наследия, обратился комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области. Требование судом удовлетворено (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2024 № 14АП-10421/2023 по делу № А13-9337/2023).
2. Факт того, что нелегальная постройка угрожает жизни и здоровью граждан и возведена с нарушением градостроительных норм, подлежит доказыванию. Самострой, возведенный на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности и права на который не зарегистрированы за определенным лицом, также будет считаться общей собственностью всех дольщиков. Аналогичные выводы сделаны Четырнадцатым арбитражным апелляционным судом в Постановлении от 25.04.2023 № 14АП-1932/2023 по делу № А44-5197/2022.
3. Недостаточно отсутствия разрешительных документов на строительство для сноса самостроя. Такой объект должен не соответствовать требованиям безопасности, угрожать жизни и здоровью граждан или нарушать права третьих лиц (Определение Верховного Суда РФ от 29.12.2009 № 18-В09-93).
4. Суд может рассматривать дело о сносе нелегальной постройки, даже если это единственное жилье гражданина (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.10.2018 № 18-КГ18-144).
Нарушение сроков сноса самовольной постройки: судебная практика
В 2018 году в ГК РФ были внесены изменения (Закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) и в статье 222 появилась конкретика по срокам для исполнения решения о сносе самостроя.
Речь идет о пункте 4 статьи 222 ГК РФ:
— если в отношении самостроя органом местного самоуправления принято решение о сносе, то срок для добровольного исполнения этого решения устанавливается от 3 до 12 месяцев. Конкретный срок устанавливается ОМСУ с учетом характера постройки;
— конкретный срок для сноса может содержаться и в решении суда (п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44). В этот срок истец должен обеспечить снос, представить проект сноса в ОМСУ или уведомление о планируемой реконструкции.
В соответствии с пунктом 2 части 12 статьи 55.32 ГрК РФ если застройщиком самостроя нарушен срок для сноса, то ОМСУ в течение 6 месяцев обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка и продаже его с торгов.
Суд будет оценивать все обстоятельства дела, в том числе предпринимались ли ответчиком попытки сноса самостроя. Этот вывод подтверждает пункт 31 обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022. Так, суд отказал в изъятии земельного участка по причине пропуска срока для сноса самостроя, ввиду того, что нарушитель заключил договор с подрядной организацией, но он не исполнен по объективным причинам.
Снос самостроя на основании исполнительного документа осуществляется в соответствии с Законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», а также с методическими рекомендациями по исполнению судебных решений о сносе самовольно возведенных строений, содержащимися в письме ФССП России от 31.03.2014 № 8.
Споры о сроке исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки
Вопрос регулируется положениями ГК РФ и разъяснениями Верховного Суда РФ.
1. Применяется общий срок исковой давности (3 года). Распространяется только на требования о сносе самостроя, который не создает угрозу жизни и здоровья граждан (п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).
2. Исковая давность не распространяется на случаи, когда постройка угрожает жизни и здоровью граждан (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.07.2023 № Ф04-5971/2017 по делу № А75-12454/2016).
Также не применяется, когда на земельном участке истца возвели самострой без его согласия (Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2023 № 305-ЭС22-25983 по делу № А40-65196/202)
3. В соответствии с обзором судебной практики, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 16.11.2022, истечение срока давности по иску об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения влечет и истечение давности по иску о сносе самостроя, возведенного на таком земельном участке (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15-6246, А41-17069/2014).
Как признать постройку самовольной: выводы и рекомендации
Для признания объекта самостроем необходимо обратиться в ОМСУ или в суд. Органы власти осуществляют указанную процедуру только в установленных законом случаях. Они поименованы в части 4 статьи 222 ГК РФ. В остальных случаях самовольным объектом признает только суд.
Основания для признания: отсутствие разрешения, несоответствие участка разрешенному использованию, нарушение норм безопасности, создание угрозы жизни и здоровью, а также нарушение прав третьих лиц.
Суд оценит не только факт нарушения, но и последствия. Если постройка представляет опасность и нарушает права третьих лиц, суд может принять решение о ее сносе. Если нарушение устранимо — суд может отсрочить снос и дать время на легализацию. Даже при наличии права собственности в ЕГРН объект может быть признан самовольным.
Если планируете инициировать процедуру, для начала проверьте статус участка.
Убедитесь, что категория земли и вид разрешенного использования соответствуют фактическому назначению объекта. Если земля не оформлена — начните с этого.
Также проверьте наличие разрешительной документации.
Если устранить нарушения невозможно и случай не подпадает под компетенцию ОМСУ, готовьтесь к судебной процедуре. В суд могут обратиться собственник земли, муниципалитет или иной заинтересованный субъект. Суд определит, подлежит ли объект сносу или может быть сохранен с последующим оформлением права.
Как узаконить самовольную постройку: выводы и рекомендации
Порядок легализации самостроя установлен статьей 222 ГК РФ. По общему правилу такие объекты подлежат сносу.
Однако государство допускает признание за застройщиком право собственности — если соблюдены условия:
— земельный участок принадлежит ему на праве собственности, аренды или бессрочного пользования;
— постройка не нарушает градостроительные и строительные нормы;
— нет угрозы жизни, здоровью и правам других лиц.
Если же постройка возведена с грубыми нарушениями или без прав на землю, защита невозможна, и суд обяжет ее снести, даже если это единственное жилье.
Поэтому главное — действовать вовремя, документально и в рамках закона.
Перед инициированием процедуры убедитесь, что участок принадлежит вам и его вид разрешенного использования соответствует цели объекта.
Оцените соответствие строительным нормам. Проверьте, не нарушены ли отступы от границ участка, пожарные и санитарные требования, параметры застройки.
При необходимости проведите техническое обследование, подтвердите безопасность конструкции. Соберите подтверждающие документы
Подайте документы в ОМСУ (только строго в определенных случаях по ст. 222 ГК РФ) или в суд.
После принятия решения оформите право собственности.
Как оформить (зарегистрировать) право собственности, найдете в законе № 218-ФЗ. Для этого получите технический план и внесите сведения о здании в ЕГРН. Подать заявление на регистрацию можно посредством официального сайта Росреестра, единого портала госуслуг, порталов госуслуг субъектов РФ (например, mosoblreg).
Процедура «признание законной» будет завершена только после оформления прав на объект.
Вы можете оставить первый комментарий