Смена управляющей компании

Над статьей работали:
Автор: Александр Чепенко

Содержание

1. Порядок смены управляющей компании
2. Документы при смене управляющей компании
3. Собрание собственников для смены управляющей компании
4. Количество голосов для смены управляющей компании
5. Решение о смене управляющей компании
6. Уведомление о смене управляющей компании
7. Заключение договора с новой управляющей компанией

Порядок смены управляющей компании

Процесс смены управляющей компании (УК) регламентируется ст. 161–162.1 Жилищного кодекса РФ и Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416. Он состоит из нескольких этапов, которые необходимо соблюдать для избежания проблем в последующем.

Пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что собственники квартир могут перестать исполнять договор с управляющей компанией не раньше чем через год после его заключения. Но этим же пунктом предусмотрено исключение: если УК не выполняет условия управления домом или решено сменить способ управления, расторгнуть договор можно и раньше. Для этого нужно, чтобы соответствующее решение было принято на общем собрании собственников (п. 4.7 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, можно обозначить следующую последовательность действий:

1. Анализ текущей ситуации. Следует собрать жалобы жильцов, проверить условия договора с действующей УК и подготовить доказательства неисполнения ею обязательств — фото, видео, акты, письменные обращения. Это поможет обосновать необходимость смены управляющей организации.

2. Созыв общего собрания собственников. Это может сделать группа жильцов, которой принадлежит не менее 10 процентов голосов от их общего числа (п. 6 ст. 45 ЖК РФ), или совет дома. Важно правильно организовать собрание, составить повестку дня и уведомить всех собственников.

3. Уведомление прежней и вновь избранной управляющих компаний. После проведения собрания и принятия решения о смене УК необходимо оформить протокол и сообщить об общем решении в обе компании, а также проинформировать органы местного самоуправления. Завершающим этапом является заключение договора с новой УК и его регистрация в ГИС ЖКХ.

Документы при смене управляющей компании

Для успешной смены управляющей компании потребуется подготовить пакет документов. Основным из них является протокол общего собрания собственников, в котором должно быть зафиксировано решение о расторжении договора с текущей УК и выборе новой управляющей организации. К протоколу прикладываются реестр участников собрания и бюллетени голосования.

Также потребуется договор управления с новой УК, который должен содержать перечень услуг, тарифы на коммунальные услуги и стоимость работ. Важно внимательно ознакомиться с условиями договора перед его подписанием.

Если прежняя УК отказывается передавать документацию, может потребоваться претензия в письменной форме, а также жалобы в жилищную инспекцию или прокуратуру. В случае судебного разбирательства необходимо подготовить исковое заявление и приложить все доказательства нарушений со стороны УК .

При смене собственника квартиры новый владелец должен уведомить управляющую компанию о смене паспортных данных и предоставить документы, подтверждающие право собственности. Это важно для своевременного получения информации, в том числе о созыве общего собрания с целью смены управляющей компании.

Собрание собственников для смены управляющей компании

Порядок созыва и проведения собрания всех собственников квартир в доме регулируется нормами ЖК РФ. Этот порядок несколько изменился с 1 марта 2025 года после вступления в силу Федерального закона от 13.12.2024 № 463-ФЗ. Чтобы решения, принятые на собрании, имели юридическую силу и их нельзя было оспорить, необходимо строго соблюдать новый регламент. Перечислим, что для этого нужно сделать.

О намечающемся собрании следует сообщить собственникам. Согласно действующим нормам любой собственник в доме вправе стать инициатором общего собрания. Но для этого ему нужно обязательно уведомить всех собственников о своем намерении через систему ГИС ЖКХ в срок минимум за 10 дней до предполагаемой даты сбора (ст. 45 ЖК РФ). Размещение в ГИС ЖКХ является обязательным.

Это уведомление необходимо продублировать любым вторым способом:

— разместить объявление на досках в подъездах;
— вручить лично под подпись;
— разослать заказными письмами по почте.

Для того, чтобы точно все получили извещение, можно использовать сразу несколько разных способов.

В сообщении о собрании нужно указать:

— кто собирает собственников;
— в какой форме будет проходить собрание;
— на какую дату оно намечено и в каком помещении состоится (если речь идет об очной форме);
— вопросы, которые планируется рассмотреть;
— ссылку на материалы для ознакомления или иной способ их получения.

После размещения в ГИС ЖКХ собственники автоматически получат уведомление в личном кабинете на портале «Госуслуги»;

Важно заранее выбрать форму проведения и организация голосования. Как уже отмечалось, проводить его можно очно, заочно или в смешанной форме. При этом если речь идет об онлайн-голосовании, нужно знать, что использование коммерческих онлайн-сервисов для сбора и подсчета голосов не допускается. Все онлайн-голосования должны проводиться исключительно через ГИС ЖКХ или портал «Госуслуги», если об ином на общем собрании не приняли решение до марта 2025 года.

Если онлайн-собрание проводится в первый раз, инициатор выступает в качестве администратора, а затем создает голосование по вопросу выборе администратора для последующих собраний (ст. 47.1 ЖК РФ). В задачи администратора входит размещение всех данных о собрании и его результатах в ГИС ЖКХ.

Если более половины собственников подадут письменный отказ от онлайн-голосования, проводить его в такой форме будет нельзя (ст. 47.1 ЖК РФ).

Собственники, которые не хотят или не могут голосовать онлайн, имеют право заполнить бумажный бюллетень. В этом случае администратор должен перенести их решение в ГИС ЖКХ, указав паспортные данные, СНИЛС и реквизиты правоустанавливающих документов для учета голоса.

Для проведения собрания нужно сформировать повестку дня, то есть обозначить вопросы, которые будут обсуждаться на собрании. В рассматриваемом случае это замена управляющей компании. Повестку дня необходимо утвердить заранее и включить в уведомление.

По результатам голосования оформляется итоговый протокол согласно ст. 46 ЖК РФ. В нем должны содержаться:

— дата и место проведения собрания;
— адрес дома, собственниками помещений в котором являются собравшиеся;
— рассмотренные вопросы (замена УК);
— список участников;
— количество голосов по каждому вопросу;
— принятые решения.

При проведении онлайн-голосования ГИС ЖКХ автоматически сформирует протокол через 24 часа после окончания голосования (ст. 47.1 ЖК РФ). Если использовались бумажные бюллетени, их оригиналы необходимо прошить и передать на хранение секретарю или председателю совета дома вместе с протоколом.

В течение 10 дней после проведения собрания его результаты быть обнародованы (ст. 46 ЖК РФ). Для этого протокол необходимо разместить на всех досках объявлений в подъездах дома и опубликовать в иных общедоступных местах (к примеру, на сайте УК или в чате дома).

При публикации нужно соблюдать требования законодательства о защите персональных данных (нельзя раскрывать Ф.И.О. и другие данные собственников, указывать, кто как проголосовал, публиковать заполненные бюллетени).

Количество голосов для смены управляющей компании

Для принятия решения о смене управляющей компании требуется большинство голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно статье 46 ЖК РФ решение считается принятым, если за него проголосовали более 50 процентов от общего числа голосов собственников.

Голоса подсчитываются исходя из доли в праве общей собственности на общее имущество дома. Это означает, что вес голоса каждого собственника пропорционален площади его помещения. Например, владелец большой квартиры имеет больше голосов, чем владелец малогабаритной.

Если решение не набрало необходимого количества голосов, смена УК невозможна. В этом случае можно попытаться устранить нарушения со стороны текущей управляющей компании через жалобы в контролирующие органы или судебные иски.

Важно отметить, что в некоторых случаях, например, при неисполнении УК своих обязательств, собрание может быть проведено в упрощенном порядке. Однако и в этом случае необходимо соблюдение всех юридических формальностей.

Решение о смене управляющей компании

Решение о смене управляющей компании принимается общим собранием собственников и оформляется в виде протокола.

Протокол подписывают председатель и секретарь собрания. К нему прикладывают реестр участников, бюллетени голосования и другие материалы, подтверждающие правомерность проведения собрания.

После оформления протокола решение о смене УК становится обязательным для всех собственников, даже для тех, кто голосовал против. Это означает, что все жильцы должны соблюдать принятое решение и участвовать в процессе перехода к новой управляющей компании.

Если старая УК оспаривает решение собрания, можно обратиться в суд для защиты своих прав. В этом случае протокол собрания и другие документы будут основными доказательствами правомерности принятого решения.

Итогом расторжения договора с предыдущей УК может стать не только заключение договора с новой управляющей организацией, но также, к примеру, переход к ТСЖ.

Уведомление о смене управляющей компании

После принятия решения о смене управляющей компании необходимо уведомить все заинтересованные стороны. В первую очередь, следует направить письменное уведомление прежней УК с приложением копии протокола собрания. В уведомлении нужно указать дату расторжения договора и требования о передаче документации.

Также необходимо уведомить новую управляющую компанию и органы местного самоуправления. Это можно сделать через МФЦ или напрямую, направив соответствующие документы. Важно сохранить копии уведомлений и подтверждения их отправки.

В случае если бывшая УК отказывается принимать уведомление или передавать документацию, можно обратиться в жилищную инспекцию, прокуратуру или суд. Эти органы могут принять меры для принудительного исполнения решения собрания собственников.

Кроме того, о том, что произошла замена, следует уведомить ресурсоснабжающие организации (энерго-, водоснабжающие компании). Это поможет избежать проблем с начислением платежей и передачей показаний счетчиков. Указанные организации должны знать, на кого им выписывать и направлять счета.

Заключение договора с новой управляющей компанией

Заключение договора с новой управляющей компанией является заключительным этапом процесса смены УК. Договор должен содержать перечень услуг, тарифы на коммунальные услуги, стоимость работ и условия их выполнения (образец можно найти в Интернете).

Перед подписанием договора следует внимательно ознакомиться с его условиями и убедиться, что они соответствуют решениям, принятым на общем собрании собственников.

После подписания договора необходимо зарегистрировать его в ГИС ЖКХ. Это обеспечит прозрачность взаимоотношений между собственниками и управляющей компанией и позволит контролировать выполнение обязательств.

Важно отметить, что новая УК должна соответствовать критериям, установленным Жилищным кодексом РФ. Так, у ее директора должен быть квалификационный аттестат, а компания не должна иметь задолженности перед ресурсоснабжающими организациями.